Vous n'achetez pas le terrain
Le foncier reste la propriété de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Vous achetez seulement le bâti, ce qui réduit fortement le prix d'acquisition — souvent de l'ordre de 30 à 50 % sous le prix du marché.
Bail réel solidaire · Neuf 2026
Bail réel solidaire (BRS) : acheter sa résidence principale à prix décoté
Avec le BRS, vous achetez le logement mais pas le terrain, qui reste à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Le prix d'acquisition chute — souvent de 30 à 50 % sous le marché — en échange d'une redevance foncière et d'une revente encadrée. JL HOME vérifie votre éligibilité avec vous.
- Prix décoté
- TVA à 5,5 %
- Cumulable avec le PTZ
- Résidence principale
En bref
Le bail réel solidaire (BRS) dissocie le foncier du bâti : un OFS garde le terrain, vous achetez le logement à un prix décoté (souvent 30 à 50 % sous le marché) et versez une redevance pour le foncier. Réservé à la résidence principale, sous plafonds de ressources, avec TVA à 5,5 % et revente encadrée. Il est cumulable avec le PTZ.
Pourquoi le BRS
Accéder à la propriété quand le marché est cher
Un taux réduit sur le logement
L'acquisition en BRS bénéficie, sous conditions, de la TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui allège encore le coût d'accession à votre résidence principale.
Un bail longue durée rechargeable
Le bail réel solidaire est conclu pour 18 à 99 ans et se recharge à chaque revente. L'accession reste protégée dans le temps, sans travaux à prévoir sur un logement neuf aux normes RE2020.
Conditions
Les 4 conditions du bail réel solidaire
Résidence principale
Le logement acheté en BRS doit être votre résidence principale ; il ne peut pas servir à l'investissement locatif classique.
Plafonds de ressources
Vos revenus doivent respecter des plafonds de ressources (proches de l'accession sociale), qui dépendent de la zone et de la composition de votre foyer.
Plafond de prix
Le prix de vente au m² est encadré par l'OFS, ce qui garantit le caractère abordable du logement.
Redevance à l'OFS
En plus du prix du bâti, vous versez une redevance mensuelle à l'OFS pour l'occupation du foncier. Elle s'ajoute à votre mensualité de crédit — un conseiller la chiffre pour votre programme.
⚠️ Revente encadrée : le prix de revente est plafonné et l'acheteur doit lui aussi respecter les plafonds de ressources. Le BRS est un dispositif d'accession, pas un placement spéculatif.
Comparaison
BRS ou pleine propriété : ce qui change
Le BRS échange une partie de la plus-value potentielle contre un prix d'entrée bien plus bas.
| Critère | Bail réel solidaire (BRS) | Pleine propriété classique |
|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Le logement (le bâti) | Le terrain + le logement |
| Propriété du sol | L'OFS (foncier solidaire) | Vous |
| Coût du foncier | Redevance mensuelle à l'OFS | Inclus dans le prix d'achat |
| Prix d'acquisition | Décoté (souvent 30 à 50 % sous le marché) | Prix de marché |
| TVA | 5,5 % (sous conditions) | 20 % |
| Usage | Résidence principale obligatoire | Libre |
| Revente | Encadrée : prix plafonné, acheteur sous plafonds | Libre, au prix du marché |
| PTZ | Cumulable | Éligible |
Cadre réglementaire du bail réel solidaire (dissociation foncier/bâti via un OFS). Les fourchettes de décote sont des ordres de grandeur : le prix, la redevance et les plafonds dépendent du programme et de la zone. Aucun gain n'est chiffré ici.
Le bon combo
BRS + PTZ : deux leviers cumulables
Le prix décoté du BRS et le prêt à taux zéro se cumulent pour une résidence principale éligible : un ticket d'entrée réduit d'un côté, un financement sans intérêts de l'autre. Pensez à intégrer la redevance foncière dans votre capacité d'emprunt — un conseiller fait le calcul complet avec vous.
À ne pas confondre
Le BRS est de l'accession, pas de l'investissement
BRS (accession abordable)
Pour acheter votre résidence principale à prix décoté. Revente encadrée, plus-value plafonnée : la logique est l'accession, pas la spéculation.
Investissement locatif (LMNP, LLI…)
Pour louer un bien et en tirer un revenu, avec d'autres règles (fiscalité, loyers, locataires). Voir LMNP et LLI.
Pourquoi JL HOME
On vérifie les plafonds, la redevance et le cumul PTZ
L'éligibilité au BRS dépend de plafonds de ressources, du programme et de l'OFS ; la redevance foncière pèse sur votre budget mensuel. Un conseiller JL HOME indépendant vérifie ces points, chiffre la mensualité complète et le cumul avec le PTZ — gratuitement, avant tout engagement.
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Questions fréquentes
Tout savoir sur le bail réel solidaire
Qu'est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Le bail réel solidaire est un dispositif d'accession à la propriété à prix abordable. Il repose sur la dissociation du foncier et du bâti : un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, tandis que vous achetez uniquement le logement (les murs). En contrepartie de l'occupation du foncier, vous versez une redevance mensuelle à l'OFS. Résultat : un prix d'acquisition nettement réduit, pour votre résidence principale.
Comment fonctionne la dissociation foncier / bâti ?
L'OFS achète et conserve le terrain (le foncier) ; vous, vous achetez le bâti (le logement) via un bail réel solidaire de longue durée. Comme le terrain n'est pas dans votre prix d'achat, celui-ci est décoté — souvent de 30 à 50 % sous le marché. Vous êtes propriétaire de votre logement, mais locataire du sol, moyennant une redevance modérée.
Qui peut acheter en BRS ?
Les ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale et dont les revenus respectent les plafonds de ressources prévus (proches de l'accession sociale). L'éligibilité dépend de la zone, de la composition du foyer et du programme. Un conseiller JL HOME vérifie ces plafonds avec vous.
Quelle décote de prix permet le BRS ?
Parce que vous n'achetez pas le terrain, le prix d'acquisition est fortement réduit — de l'ordre de 30 à 50 % sous le prix de marché selon les programmes et les zones. En contrepartie, il faut intégrer la redevance foncière versée à l'OFS dans votre budget mensuel.
Qu'est-ce que la redevance versée à l'OFS ?
C'est un loyer foncier : puisque l'OFS reste propriétaire du terrain, vous lui versez une redevance mensuelle pour l'occuper. Elle est généralement modérée, mais elle s'ajoute à votre mensualité de crédit. Son montant dépend du programme — il doit être pris en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt.
Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?
Oui, mais la revente est encadrée pour préserver le caractère abordable du logement : le prix de revente est plafonné (indexé), et l'acheteur doit lui aussi respecter les plafonds de ressources et acheter en résidence principale, avec l'agrément de l'OFS. Le BRS n'est donc pas un placement spéculatif : c'est un dispositif d'accession, pas d'investissement locatif.
Le BRS est-il cumulable avec le PTZ ?
Oui : le prêt à taux zéro peut financer l'acquisition du bâti en BRS, sous réserve de respecter les conditions du PTZ. C'est un levier d'accession puissant — prix décoté d'un côté, financement sans intérêts de l'autre. Le cumul se valide au cas par cas avec un conseiller.
BRS ou pleine propriété : quelle différence ?
En pleine propriété classique, vous achetez le terrain et le logement, et vous revendez librement au prix du marché. En BRS, vous achetez seulement le logement (le terrain reste à l'OFS), vous payez une redevance foncière, et la revente est encadrée à un prix plafonné. Le BRS échange une partie de la plus-value potentielle contre un prix d'entrée bien plus bas — idéal pour accéder à la propriété quand le marché est cher.
Y a-t-il des avantages fiscaux avec le BRS ?
Selon les collectivités, le BRS peut ouvrir droit à un abattement de taxe foncière et, dans certains cas, à des droits de mutation réduits. Ces avantages dépendent des délibérations locales : ils se vérifient programme par programme.
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