Amortir la valeur du bien
Chaque année, une part du prix du logement (hors terrain) est déduite de vos revenus fonciers. C'est une déduction, pas une réduction d'impôt du même montant : son effet dépend de votre fiscalité.
Statut du bailleur privé · Neuf 2026
Dispositif Jeanbrun : amortir son investissement locatif neuf
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers une part de la valeur d'un appartement neuf loué nu, à loyers et ressources plafonnés, pendant au moins 9 ans. JL HOME vérifie votre éligibilité avec vous.
- Amortissement 3,5 à 5,5 %/an
- Immeuble collectif, partout en France
- Location nue 9 ans
- Accompagnement gratuit
En bref
Le dispositif Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026, crée le statut du bailleur privé : en louant nu un appartement neuf à loyers et ressources plafonnés pendant au moins 9 ans, vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix. C'est une déduction, pas une réduction d'impôt : son effet dépend de votre fiscalité.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun
Un cadre d'amortissement sur le neuf
Loyers et ressources plafonnés
Le logement est loué nu, en résidence principale, à des locataires sous plafonds de ressources et à des loyers plafonnés, selon le niveau choisi : intermédiaire, social ou très social.
Un appartement neuf en immeuble collectif
Aucun zonage : le dispositif s'applique partout en France, mais uniquement aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues.
Comment ça marche
Les 4 conditions du dispositif Jeanbrun
Un logement neuf en collectif
Un appartement neuf ou en VEFA, dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, partout en France.
Location nue plafonnée
Loué nu en résidence principale dans les 12 mois suivant l'achèvement, à loyers et ressources plafonnés. Le locataire ne peut être ni membre de votre foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au 2e degré.
9 ans de location
La location doit être effective et continue pendant au moins 9 ans — un placement patrimonial à assumer.
Amortissement déductible
3,5 % à 5,5 % par an de 80 % du prix, déduits des revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal (10 000 € ou 12 000 € selon la part de location sociale ou très sociale).
⚠️ La location dure au moins 9 ans, et à la revente les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value : un placement patrimonial de long terme, à intégrer dans votre stratégie avant de vous engager.
Amortissement
Les niveaux d'amortissement Jeanbrun
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition : le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, n'est pas amortissable. Plus les loyers sont bas, plus le taux annuel est élevé. Le plafond de déduction s'apprécie par an et par foyer fiscal : 8 000 €, porté à 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers bruts provient de locations sociales ou très sociales.
| Niveau de loyer | Base amortie | Taux annuel | Plafond annuel (par foyer fiscal) |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 80 % | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 80 % | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 80 % | 5,5 % | 12 000 € |
Paramètres de la loi de finances pour 2026 (CGI, art. 31). Plafonds de loyer : ceux de l'article 199 novovicies pour le niveau intermédiaire, ceux du dispositif Loc'Avantages pour les niveaux social et très social. Présenté à titre informatif — aucun gain n'est chiffré ni garanti.
Aller plus loin
Cumuler le dispositif Jeanbrun avec le LLI
Via une SCI à l'impôt sur le revenu, un même logement neuf peut réunir l'amortissement du dispositif Jeanbrun et les avantages du LLI : TVA à 10 % à l'achat et crédit d'impôt égal à la taxe foncière pendant 20 ans. Il faut respecter en même temps les conditions des deux régimes : immeuble collectif en zone éligible au LLI, location nue plafonnée et 20 ans de location dans les conditions du LLI (au lieu de 9 ans pour le seul Jeanbrun). L'éligibilité et le montage dépendent de votre situation — aucun rendement ni gain fiscal n'est garanti ni chiffré ici.
Le catalogue JL HOME
Des programmes éligibles Jeanbrun
Des programmes neufs dont des appartements sont proposés au dispositif Jeanbrun par leur promoteur.
345programmes éligibles
4 802lots éligibles
75 000 €prix d'entrée
80 %base amortie
Données du catalogue JL HOME (programmes neufs disponibles). Prix médian observé : 262 000 €.
Pourquoi JL HOME
Un accompagnement indépendant sur un dispositif exigeant
Le dispositif Jeanbrun demande de vérifier le type d'immeuble, le niveau de loyer, le montage (direct ou SCI à l'IR), l'engagement de 9 ans et les plafonds. Un conseiller JL HOME indépendant fait ce point avec vous avant tout engagement — gratuitement, sans produit packagé.
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Autres dispositifs et financement
Où investir
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Questions fréquentes
Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) ?
Créé par la loi de finances pour 2026 et en vigueur depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers une part de la valeur d'un logement neuf loué nu, à loyers et ressources plafonnés, pendant au moins 9 ans. Il vise les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Un volet distinct concerne l'ancien avec travaux ; cette page présente le neuf.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun est le nouveau cadre d'investissement locatif dans le neuf depuis 2026, mais il fonctionne autrement : le Pinel donnait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, le Jeanbrun ouvre une déduction au titre de l'amortissement sur les revenus fonciers, sans zonage et dans les seuls immeubles collectifs.
Quels sont les niveaux de loyer (intermédiaire, social, très social) ?
Trois niveaux, avec un taux d'amortissement annuel de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) sur 80 % du prix. Le niveau intermédiaire reprend les plafonds de loyer et de ressources de l'article 199 novovicies, les mêmes que pour le LLI ; les niveaux social et très social ceux du dispositif Loc'Avantages. Plus les loyers sont bas, plus le taux est élevé. Le bon niveau dépend de votre stratégie : un conseiller fait le point avec vous.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec le LLI ?
Oui, sous conditions. Détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu, un même logement neuf peut bénéficier de l'amortissement Jeanbrun et des avantages du LLI : TVA à 10 % et crédit d'impôt égal à la taxe foncière pendant 20 ans. Il faut respecter les conditions des deux régimes, dont une zone éligible au LLI et 20 ans de location dans les conditions du LLI, au lieu de 9 ans pour le seul Jeanbrun. L'éligibilité et le montage dépendent de votre situation — aucun gain n'est garanti ni chiffré d'avance.
Quelles sont les principales conditions ?
Appartement neuf ou en VEFA dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, partout en France ; location nue en résidence principale dans les 12 mois suivant l'achèvement, pendant au moins 9 ans ; loyers et ressources plafonnés ; locataire hors de votre foyer fiscal et hors parents ou alliés jusqu'au 2e degré ; propriétaire imposé au régime réel des revenus fonciers, en direct ou via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IR).
Le dispositif Jeanbrun garantit-il un rendement ?
Non. Aucun rendement ni gain fiscal n'est garanti. L'amortissement réduit vos revenus fonciers imposables selon votre situation, et à la revente, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Un conseiller JL HOME vérifie votre cas avant tout engagement, sans produit packagé.
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