Regime del locatore privato · Nuovo 2026

Dispositivo Jeanbrun: ammortizzare il Suo investimento locativo nel nuovo

Il dispositivo Jeanbrun (statuto del locatore privato) consente di dedurre ogni anno dai Suoi redditi fondiari una quota del valore di un appartamento nuovo locato vuoto, con canoni e redditi massimi, per almeno 9 anni. JL HOME verifica con Lei la Sua idoneità.

Ammortamento da 3,5 a 5,5 %/anno
Edificio collettivo, in tutta la Francia
Locazione nuda 9 anni
Consulente dedicato

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Locatore privato Jeanbrun

Selezione basata sulle informazioni del promotore. Le condizioni del dispositivo e il prezzo applicabile vanno verificati per il Suo progetto.

Un esempio di alloggio disponibile per residenza. Apra una scheda per trovare il lotto presentato e le sue condizioni di prezzo.

Immagine della residenza · non contrattuale

Nuovo alloggio

Ozoir-la-ferriere 77

Les Jardins de Quentin

160.000 €Prezzo comunicato dal promotore · TVA da confermare

Prezzo soggetto a condizioni di accesso, da verificare con il Suo consulente.

PTZ eventualmente applicabile a questo alloggio: residenza principale, a condizione di requisiti di reddito, di primo acquisto e di accordo della banca.

Alloggio rif. A001: 1 locale principale (T1, classificazione francese) · 29,94 m²
Piano: Piano terra

Consegna prevista 4º trimestre 2026

Scopra questo alloggio 85 alloggi disponibili · spese notarili escluse

Immagine della residenza · non contrattuale

Offerta del promotore in corso*Offerta SM Promotion

L'Haÿ-les-Roses 94240

ALMA

184.900 €IVA 20% · tutte le imposte incluse

PTZ eventualmente applicabile a questo alloggio: residenza principale, a condizione di requisiti di reddito, di primo acquisto e di accordo della banca.

Alloggio rif. 103: 2 locali principali (T2, classificazione francese) · 39 m²
Piano: Piano 1
Punti di forza: Orientamento Sud

Consegna prevista 4º trimestre 2027

Scopra questo alloggio 79 alloggi disponibili · spese notarili secondo le condizioni dell'offerta

*Offerta SM Promotion, soggetta a condizioni e nel limite degli alloggi disponibili.

Immagine della residenza · non contrattuale

Cesson-Sévigné 35510

Liv Atalante

121.500 €IVA 20% · tutte le imposte incluse

PTZ eventualmente applicabile a questo alloggio: residenza principale, a condizione di requisiti di reddito, di primo acquisto e di accordo della banca.

Alloggio rif. 118: 1 locale principale (T1, classificazione francese) · 17,9 m²
Piano: Piano 1
Punti di forza: Orientamento Nord

Anteprima della planimetria dell'alloggio 118

Anteprima della planimetriaRichieda la planimetria completa di questo alloggio.

Consegna prevista 3º trimestre 2028

Scopra questo alloggio 76 alloggi disponibili · spese notarili escluse

Immagine della residenza · non contrattuale

Bussy-Saint-Georges 77600

Villas Sohana

182.000 €IVA 20% · tutte le imposte incluse

PTZ eventualmente applicabile a questo alloggio: residenza principale, a condizione di requisiti di reddito, di primo acquisto e di accordo della banca.

Alloggio rif. S1-D004: 1 locale principale (T1, classificazione francese) · 31,78 m²
Piano: Piano terra
Punti di forza: Orientamento Nord-est

Consegna prevista 2º trimestre 2028

Scopra questo alloggio 74 alloggi disponibili · spese notarili escluse

Immagine della residenza · non contrattuale

Vélizy-Villacoublay 78140

Linea Rosa

256.170 €IVA 20% · tutte le imposte incluse

PTZ eventualmente applicabile a questo alloggio: residenza principale, a condizione di requisiti di reddito, di primo acquisto e di accordo della banca.

Alloggio rif. C56: 1 locale principale (T1, classificazione francese) · 28 m²
Piano: Piano 5
Punti di forza: Orientamento Nord

Anteprima della planimetria dell'alloggio C56

Anteprima della planimetriaRichieda la planimetria completa di questo alloggio.

Consegna prevista 4º trimestre 2028

Scopra questo alloggio 74 alloggi disponibili · spese notarili escluse

Immagine della residenza · non contrattuale

Thiais 94320

City Art

201.000 €IVA 20% · tutte le imposte incluse

PTZ eventualmente applicabile a questo alloggio: residenza principale, a condizione di requisiti di reddito, di primo acquisto e di accordo della banca.

Alloggio rif. 302: 1 locale principale (T1, classificazione francese) · 30,05 m²
Piano: Piano terra
Punti di forza: Orientamento Nord-ovest

Consegna prevista 2º trimestre 2028

Scopra questo alloggio 72 alloggi disponibili · spese notarili escluse

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In breve

Il dispositivo Jeanbrun, in vigore dal 21 febbraio 2026, istituisce il statuto del locatore privato : locando vuoto un appartamento nuovo a affitti e redditi massimi durante per almeno 9 anni, deduce ogni anno dai suoi redditi fondiari un ammortamento calcolato su 80 % del prezzo. È una deduzione, non una riduzione d'imposta: il suo effetto dipende dalla Sua fiscalità.

Perché il dispositivo Jeanbrun

Un quadro di ammortamento sul nuovo

Ammortamento

Ammortizzare il valore dell’immobile

Ogni anno, una parte del prezzo dell'alloggio (terreno escluso) viene dedotta dai Suoi redditi fondiari. Si tratta di una deduzione, non di una riduzione d'imposta dello stesso importo: il suo effetto dipende dalla Sua tassazione.

Locazione regolamentata

Affitti e risorse con massimali

L'alloggio è locato non arredato, come abitazione principale, a inquilini entro limiti di reddito e a canoni calmierati, secondo il livello scelto: intermedio, sociale o molto sociale.

In tutta la Francia

Un appartamento nuovo in edificio collettivo

Nessuna zonizzazione: il dispositivo si applica in tutta la Francia, ma solo agli alloggi situati in un edificio residenziale collettivo. Le case indipendenti sono escluse.

Come funziona

Le 4 condizioni del dispositivo Jeanbrun

Un alloggio nuovo in condominio

Un appartamento nuovo o in VEFA, in un edificio collettivo, acquistato tra il 21 febbraio 2026 e il 31 dicembre 2028, in tutta la Francia.

Locazione nuda con massimali

Locato non arredato come residenza principale entro 12 mesi dal completamento (o dall'acquisto, se successivo), a canoni e redditi limitati. L'inquilino non può essere né membro del Suo nucleo fiscale, né parente o affine fino al 2° grado.

9 anni di locazione

La locazione deve essere effettiva e continuativa per almeno 9 anni. È un impegno di lungo periodo.

Ammortamento deducibile

Dal 3,5 % al 5,5 % annuo dell'80 % del prezzo, dedotto dai redditi fondiari, nel limite di 8 000 € all'anno per nucleo fiscale (10 000 € o 12 000 € a seconda della quota di locazione sociale o molto sociale).

⚠️ La durata della locazione per almeno 9 anni, e in caso di rivendita gli ammortamenti dedotti riducono il prezzo di acquisto considerato per la plusvalenza: un investimento patrimoniale di lungo periodo, da valutare nella Sua strategia prima di impegnarsi.

Ammortamento

I livelli di ammortamento Jeanbrun

L’ammortamento riguarda 80 % del prezzo di acquisto: il terreno, stimato forfettariamente al 20 %, non è ammortizzabile. Più bassi sono gli affitti, più alta è l'aliquota annua. Il tetto di deduzione si valuta per anno e per nucleo fiscale: 8 000 €, portato a 10 000 € o 12 000 € se almeno la metà dei canoni lordi deriva da locazioni sociali o molto sociali.

Livello del canone	Base ammortizzata	Tasso annuo	Massimale annuo (per nucleo fiscale)
Intermediario	80 %	3,5 %	8 000 €
Social	80 %	4,5 %	10 000 €
Molto sociale	80 %	5,5 %	12 000 €

Parametri della legge di bilancio per il 2026 (CGI, art. 31). Massimali di canone: quelli dell’articolo 199 novovicies per il livello intermedio, quelli del dispositivo Loc'Avantages per i livelli sociale e molto sociale. Presentato a titolo informativo: nessun guadagno è quantificato né garantito.

Approfondisca

Cumulare il dispositivo Jeanbrun con LLI

Tramite una SCI a imposta sul reddito, uno stesso alloggio nuovo può riunire l'ammortamento del dispositivo Jeanbrun e i vantaggi del LLI : TVA al 10 % all'acquisto e credito d'imposta pari all'imposta fondiaria per 20 anni. Occorre rispettare contemporaneamente le condizioni dei due regimi: edificio collettivo in zona idonea al LLI, locazione nuda con canone limitato e 20 anni di locazione alle condizioni del LLI (invece di 9 anni per il solo Jeanbrun). L'ammissibilità e la struttura dell'operazione dipendono dalla Sua situazione. Nessun rendimento né vantaggio fiscale è garantito o quantificato qui.

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Il catalogo JL HOME

Programmi idonei Jeanbrun

Programmi nuovi di cui alcuni appartamenti sono proposti al dispositivo Jeanbrun dal loro promotore.

1 716programmi ammissibili

19 259lotti idonei

78 497 €prezzo d'ingresso

80 %base ammortizzata

Dati del catalogo JL HOME (programmi nuovi disponibili). Prezzo mediano osservato: 284 400 €.

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Perché JL HOME

Un dispositivo esigente, verificato con Lei

Il dispositivo Jeanbrun richiede di verificare la tipologia dell'edificio, il livello del canone, la struttura (diretta o SCI soggetta all'imposta sul reddito, IR), l'impegno di 9 anni e i massimali. Un consulente JL HOME fa questo punto con Lei prima di qualsiasi impegno, confrontando i programmi di più promotori.

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Domande frequenti

Tutto sul dispositivo Jeanbrun

Che cos'è il dispositivo Jeanbrun (regime del locatore privato)?

Introdotto dalla legge finanziaria per il 2026 e in vigore dal 21 febbraio 2026, il dispositivo Jeanbrun consente di dedurre ogni anno dai redditi fondiari una quota del valore di un alloggio nuovo locato non arredato, con canoni e redditi soggetti a massimali, per almeno 9 anni. Riguarda le acquisizioni effettuate fino al 31 dicembre 2028. Una sezione distinta riguarda l'usato con lavori; questa pagina presenta il nuovo.

Il dispositivo Jeanbrun sostituisce il Pinel?

Il Pinel è terminato il 31 dicembre 2024. Il dispositivo Jeanbrun è un quadro distinto, in vigore dal 21 febbraio 2026, che funziona diversamente: il Pinel prevedeva una riduzione d'imposta calcolata sul prezzo d'acquisto, il Jeanbrun apre una deduzione a titolo di ammortamento sui redditi fondiari, senza zonizzazione e solo negli edifici collettivi.

Quali sono i livelli di canone (intermedio, sociale, molto sociale)?

Tre livelli, con un tasso di ammortamento annuo del 3,5 % (intermedio), 4,5 % (sociale) o 5,5 % (molto sociale) sull'80% del prezzo. Il livello intermedio riprende i massimali di canone e di reddito dell'articolo 199 novovicies, gli stessi del LLI; i livelli sociale e molto sociale quelli del dispositivo Loc'Avantages. Più i canoni sono bassi, più il tasso è elevato. Il livello giusto dipende dalla Sua strategia: un consulente fa il punto con Lei.

È possibile cumulare il dispositivo Jeanbrun con il LLI?

Sì, a condizioni. Detenuto da una SCI a IR, lo stesso alloggio nuovo può beneficiare dell'ammortamento Jeanbrun e dei vantaggi del LLI: TVA al 10 % e credito d'imposta pari all'imposta fondiaria per 20 anni. Occorre rispettare le condizioni dei due regimi, tra cui una zona ammissibile al LLI e 20 anni di locazione alle condizioni del LLI, anziché 9 anni per il solo Jeanbrun. L'ammissibilità e la struttura dipendono dalla Sua situazione. Nessun vantaggio è garantito né quantificato in anticipo.

Quali sono le principali condizioni?

Appartamento nuovo o in VEFA in un edificio collettivo, acquistato tra il 21 febbraio 2026 e il 31 dicembre 2028, su tutto il territorio francese; locazione nuda come abitazione principale entro i 12 mesi successivi al completamento (o all'acquisto, se avviene dopo), per almeno 9 anni; affitti e risorse con massimali; locatario estraneo al suo nucleo fiscale e non genitori o affini fino al 2° grado; proprietario soggetto al regime reale dei redditi fondiari, direttamente o tramite una società non soggetta all'imposta sulle società (SCI all'IR).

Il dispositivo Jeanbrun garantisce un rendimento?

No. Non è garantito alcun rendimento né alcun vantaggio fiscale. L'ammortamento riduce i Suoi redditi fondiari imponibili in base alla Sua situazione e, in caso di rivendita, gli ammortamenti dedotti riducono il prezzo di acquisto considerato per calcolare la plusvalenza. Un consulente JL HOME verifica il Suo caso prima di qualsiasi impegno, senza prodotti preconfezionati.

Fonti ufficiali

Fonti consultate il 17 ottobre 2026 · Pagina aggiornata il 17 ottobre 2026

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