All'acquisto
Il prezzo comprensivo di imposte dell’alloggio e delle pertinenze, le spese notarili ridotte (circa dal 2 al 3 % del prezzo nel nuovo), le spese di istruttoria e garanzia del prestito e il mobilio se affitta arredato.
Investimento locativo in nuova costruzione
Investire nel nuovo, comprendendo ogni cifra.
Rendimento lordo, rendimento netto, liquidità prima delle imposte: JL HOME seleziona e confronta alloggi nuovi adatti alla locazione, Le illustra i dispositivi possibili e La accompagna fino alla consegna delle chiavi.
A chi si rivolge
- Risparmiatori che preparano un reddito per il futuro
- Investitori pronti a vincolare i propri risparmi per diversi anni
- Acquirenti che desiderano un alloggio senza lavori
- Primi investitori che vogliono confrontare prima di scegliere
Dove va ogni euro di affitto e cosa resta da integrare ogni mese.
Modifichi il prezzo, l'affitto, le spese o il credito: lo schema ricalcola le tre cifre che contano, prima delle imposte. I valori di partenza costituiscono un esempio modificabile, non un alloggio del catalogo.
- Rendimento lordo
- 4,6 %
- Canone annuo ÷ prezzo
- Rendimento netto
- 3,4 %
- Canoni incassati meno spese, ÷ (prezzo + costi)
- Liquidità mensile
- −585 € al mese
- Al lordo delle imposte: canoni meno spese e mutuo
- Canone al netto degli oneri+850 €
- Vacance, 1 mois par an, lissée sur l’année−71 €
- Spese non recuperabili−133 €
- Rata del finanziamento−1 180 €
- Assicurazione mutuatario−51 €
- Da compilare ogni mese, al lordo delle imposte−585 €
Una volta pagate le spese, i canoni coprono 52 % del credito. Rimane 585 € da compilare ogni mese: è il Suo sforzo di risparmio, al lordo delle imposte.
L'alloggio e la locazione
Prezzo TTC
Escluse le spese
All'anno: condominio, imposta fondiaria, assicurazione proprietario non occupante
Mesi senza inquilino, ogni anno
Il finanziamento
Quota del prezzo, soit 22 000 €
Tasso fisso, esclusa assicurazione
In anni
Affinare le ipotesi
Spese notarili ridotte del nuovo, in % del prezzo, soit 5 500 €
In % dei canoni incassati, 0 se gestisce direttamente
All’anno, in % del capitale preso a prestito
Le ipotesi del calcolo
- Esempio fittizio e modificabile: non descrive alcun alloggio del catalogo.
- Spese di acquisizione di 2,5 % del prezzo, ovvero 5 500 €. Il rendimento netto si calcola sul prezzo aumentato di queste spese.
- Mutuo a tasso fisso ammortizzabile: 203 500 € finanziati (prezzo e spese, meno 22 000 € di apporto), 3,5 % su 20 anni, assicurazione di 0,3 % del capitale all'anno.
- Affitto stabile di 850 € escluse spese, 1 mois par an.
- Spese non recuperabili di 1 600 € all'anno, gestione a Suo carico.
- Né aumento dei canoni, né lavori, né rivendita, né imposte.
Ciò che il calcolo non mostra
- Sfitto e insolvenze. Un mese senza affitto pesa direttamente sulla liquidità: provi due o tre mesi.
- Lavori. Le garanzie del nuovo (parfait achèvement, biennale, décennale) coprono i difetti di costruzione, non l'usura né la sostituzione delle attrezzature.
- Canoni. Il mercato locale, il controllo degli affitti o i massimali di un dispositivo (Jeanbrun, LLI) determinano il canone realmente possibile.
- Rivendita. Il prezzo futuro non è garantito e un'uscita anticipata da un dispositivo può far perdere il vantaggio fiscale.
- Consegna. In caso di acquisto sulla carta, i canoni iniziano dopo la consegna delle chiavi; durante la costruzione possono aggiungersi interessi intercalari.
Prima delle imposte. La fiscalità dipende dal regime scelto (LMNP, Jeanbrun, LLI…) e dalla Sua situazione: può alleggerire o appesantire lo sforzo mensile. Il Suo consulente lo esamina con Lei a partire da alloggi reali.
Che cosa costa un investimento nel nuovo, oltre al prezzo
Durante la costruzione
Il pagamento segue l'avanzamento del cantiere, secondo un piano di pagamenti previsto dalla legge. Sulle somme già versate maturano interessi intercalari, e nessun canone arriva prima della consegna delle chiavi.
Ogni anno
Le spese di condominio non recuperabili, l'imposta fondiaria, l'assicurazione del proprietario non occupante, la gestione, se Lei la affida, la contabilità in regime reale e la manutenzione.
In caso di rivendita
La plusvalenza segue le regole di ciascun regime. In LMNP al reale, dal 2025, gli ammortamenti dedotti riducono in linea di principio il prezzo di acquisto considerato. Uscire anticipatamente da un dispositivo può far perdere il vantaggio ottenuto.
Come funzionano le soluzioni per investire
Un dispositivo modifica la fiscalità e i vincoli, non la qualità dell'alloggio: l'ubicazione e l'affitto realmente possibile vengono prima del vantaggio fiscale. Ecco i principali quadri normativi per un alloggio nuovo, con le relative condizioni essenziali.
LMNP
Lei affitta arredato. Nel regime analitico, le spese e l’ammortamento dell’alloggio (escluso il terreno) riducono il reddito imponibile; nel micro-BIC si applica una deduzione forfettaria del 50 %. Lo status resta non professionale finché i ricavi annui rimangono sotto 23.000 € oppure sotto gli altri redditi da attività del nucleo familiare.
Per saperne di più : LMNPJeanbrun (statuto del locatore privato)
Un appartamento nuovo in un edificio collettivo, affittato non arredato come abitazione principale per almeno 9 anni, con limiti al canone e al reddito. Ogni anno si deduce dai redditi immobiliari dal 3,5 al 5,5 % del 80 % del prezzo, entro un limite da 8000 a 12.000 € annui in base al livello del canone.
Per saperne di più : Jeanbrun (statuto del locatore privato)LLI
IVA al 10% anziché al 20% all'acquisto, riservata alle persone giuridiche (ad esempio una SCI). L'alloggio, situato soprattutto nelle zone A bis, A o B1, è locato come abitazione principale a canoni e redditi massimi per 20 anni.
Per saperne di più : LLINuda proprietà
Lei acquista la nuda proprietà al prezzo fissato per l’operazione; un locatore detiene l’usufrutto e percepisce i canoni per un periodo definito. Lei non percepisce alcun canone durante tale periodo e recupera la piena proprietà alla scadenza prevista dal contratto.
Per saperne di più : Nuda proprietàA seconda del progetto e della Sua situazione, alcuni strumenti possono applicarsi o meno. Il Suo consulente JL HOME fa il punto con Lei.
Alloggi da visitare per investire
Alcune residenze individuate per la locazione, ciascuna con un alloggio di riferimento. L’eleggibilità a un dispositivo si verifica alloggio per alloggio con il Suo consulente.
Immagine della residenza · non contrattuale3 nuove abitazioni
Angers 49100
Student Factory Angers - Montaigne
98.040 €IVA 20% · tutte le imposte incluse
Investimento in residenza gestita: l'alloggio è affittato a un gestore. Le possibilità di occupazione personale dipendono dal contratto, da verificare prima dell'acquisto.
- Alloggio rif. LA008
- 1 locale principale (T1, classificazione francese) · 18,34 m²
- Piano
- Piano terra
- Punti di forza
- Orientamento Sud
Consegna prevista 2º trimestre 2029
Immagine della residenza · non contrattuale102 nuove abitazioni
Orsay 91400
Student Factory Paris Saclay
139.141 €IVA 20% · tutte le imposte incluse
Investimento in residenza gestita: l'alloggio è affittato a un gestore. Le possibilità di occupazione personale dipendono dal contratto, da verificare prima dell'acquisto.
- Alloggio rif. LB103
- 1 locale principale (T1, classificazione francese) · 17,5 m²
- Piano
- Piano 1
- Punti di forza
- Orientamento Est
Consegna prevista 2º trimestre 2029
Immagine della residenza · non contrattualeNuovo alloggio
Carrières-sous-Poissy 78955
L'Orée du Parc
160.000 €IVA 20% · tutte le imposte incluse
PTZ eventualmente applicabile a questo alloggio: residenza principale, a condizione di requisiti di reddito, di primo acquisto e di accordo della banca.
- Alloggio rif. C02
- 2 locali principali (T2, classificazione francese) · 45,7 m²
- Piano
- Piano terra
- Punti di forza
- Orientamento Sud
Consegna prevista 4º trimestre 2026
Le Sue domande sull'investimento nel nuovo
Bisogna guardare il rendimento lordo o il rendimento netto?
Il rendimento lordo (affitto annuo diviso per il prezzo) serve a confrontare rapidamente due alloggi. Il rendimento netto sottrae il periodo di sfitto e le spese e aggiunge al prezzo le spese di acquisto: è più vicino alla realtà. Per il Suo budget, la cifra decisiva resta la liquidità mensile, cioè ciò che rimane o ciò che occorre integrare una volta pagato il finanziamento, prima delle imposte.
Perché investire nel nuovo anziché nell'usato?
Il nuovo offre un alloggio conforme alle norme attuali, spese notarili ridotte e le garanzie di perfetto completamento, biennale e decennale. In cambio, il prezzo al metro quadro è spesso più alto rispetto all'usato e i canoni di locazione decorrono solo dalla consegna.
LMNP, Jeanbrun o LLI: quale regime scegliere?
Tutto dipende dal tipo di locazione previsto (arredata o non arredata), dalla Sua fiscalità, dalla durata per cui può impegnarsi e dall’alloggio stesso. Il Suo consulente confronta le opzioni su alloggi reali; per la Sua situazione fiscale personale resta utile il parere di un commercialista o di un consulente fiscale.
Serve un apporto per investire?
Non sempre, ma le banche chiedono spesso di coprire almeno le spese di acquisto. Un apporto più elevato riduce la rata e quindi lo sforzo mensile: può provarlo nello schema di questa pagina. JL HOME accompagna l’acquisto dell’immobile e non è intermediario creditizio: il mutuo si negozia con la banca di Sua scelta.
Come è remunerata JL HOME?
JL HOME è un’agenzia immobiliare del nuovo, titolare della carta T. I suoi onorari sono a carico del promotore, come indicato dalla dicitura regolamentare in calce alla pagina. Il suo ruolo: selezionare e confrontare alloggi, illustrarne i dati e accompagnarLa fino alla consegna delle chiavi.
Confrontiamo alloggi reali, con i numeri alla mano
Un consulente JL HOME seleziona con Lei alloggi adatti al suo progetto, rifà questo calcolo con i dati reali e le illustra il possibile dispositivo.
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