Na compra
O preço com impostos da habitação e dos seus anexos, as despesas notariais reduzidas (cerca de 2 a 3 % do preço nos imóveis novos), as despesas de processo e de garantia do empréstimo e o mobiliário, se arrendar mobilado.
Investimento arrendamento novo
Investir no novo, compreendendo cada número.
Rendimento bruto, rendimento líquido, tesouraria antes de impostos: a JL HOME seleciona e compara alojamentos novos adequados ao arrendamento, explica-lhe os regimes possíveis e acompanha-o até à entrega das chaves.
Para quem
- Poupadores que preparam um rendimento para mais tarde
- Investidores dispostos a imobilizar a sua poupança durante vários anos
- Compradores que pretendem um imóvel sem obras
- Primeiros investidores que querem comparar antes de escolher
Para onde vai cada euro de renda, e o que ainda falta pagar todos os meses.
Faça variar o preço, a renda, os encargos ou o crédito: o esquema recalcula os três números que contam, antes de impostos. Os valores de partida formam um exemplo editável, não um alojamento do catálogo.
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Renda anual ÷ preço
- Rendibilidade líquida
- 3,4 %
- Rendas recebidas menos encargos, ÷ (preço + custos)
- Tesouraria por mês
- −585 € por mês
- Antes de impostos: rendas menos encargos e crédito
- Renda sem encargos+850 €
- Vacance, 1 mois par an, lissée sur l’année−71 €
- Encargos não recuperáveis−133 €
- Prestação do crédito−1 180 €
- Seguro de mutuário−51 €
- A preencher mensalmente, antes de impostos−585 €
Depois de pagas as despesas, as rendas cobrem 52 % do crédito. Restam 585 € a preencher todos os meses: é o seu esforço de poupança, antes de impostos.
A habitação e o arrendamento
Preço com todos os impostos incluídos
Sem encargos
Por ano: condomínio, imposto predial, seguro de proprietário não ocupante
Meses sem inquilino, todos os anos
O financiamento
Parte do preço, soit 22 000 €
Taxa fixa, sem seguro
Em anos
Ajustar as hipóteses
Emolumentos notariais reduzidos do novo, em % do preço, soit 5 500 €
Em % das rendas recebidas, 0 se gerir você mesmo
Por ano, em percentagem do capital emprestado
As hipóteses do cálculo
- Exemplo fictício e modificável: não descreve nenhum imóvel do catálogo.
- Encargos de aquisição de 2,5 % do preço, ou seja 5 500 €. A rendibilidade líquida calcula-se sobre o preço acrescido destas despesas.
- Crédito amortizável a taxa fixa: 203 500 € emprestados (preço e encargos, menos 22 000 € de entrada), 3,5 % de 20 anos, seguro de 0,3 % de capital por ano.
- Renda estável de 850 € sem encargos, 1 mois par an.
- Encargos não recuperáveis de 1 600 € por ano, gerido por si próprio.
- Sem subida de rendas, sem obras, sem revenda, sem imposto.
O que o cálculo não mostra
- Vacância e incumprimentos. Um mês sem renda pesa diretamente na tesouraria: teste dois ou três meses.
- Obras. As garantias do novo (perfeito acabamento, bienal, decenal) cobrem os defeitos de construção, não o desgaste nem a substituição de equipamentos.
- Rendas. O mercado local, o enquadramento das rendas ou os tetos de um dispositivo (Jeanbrun, LLI) fixam a renda realmente possível.
- Revenda. O preço futuro não é garantido, e uma saída antecipada de um dispositivo pode fazer perder a vantagem fiscal.
- Entrega. Na compra em planta, as rendas começam após a entrega das chaves; durante a construção, podem acrescer juros intercalares.
Antes de impostos. A fiscalidade depende do regime escolhido (LMNP, Jeanbrun, LLI…) e da sua situação: pode aliviar ou agravar o esforço mensal. O seu consultor estuda-a consigo a partir de alojamentos reais.
O que custa um investimento novo, para além do preço
Durante a construção
O pagamento acompanha o avanço da obra, segundo um calendário enquadrado pela lei. Juros intercalares incidem sobre as somas já pagas, e nenhuma renda surge antes da entrega das chaves.
Todos os anos
Os encargos de condomínio não recuperáveis, o imposto predial, o seguro de proprietário não ocupante, a gestão, se a confiar, a contabilidade em regime de lucro real e a manutenção.
Na revenda
A mais-valia segue as regras de cada regime. Em LMNP em regime real, desde 2025, as amortizações deduzidas reduzem, em princípio, o preço de aquisição considerado. Sair cedo de um dispositivo pode fazer perder a vantagem obtida.
Como funcionam as soluções para investir
Um regime altera a fiscalidade e as restrições, não a qualidade do alojamento: a localização e a renda efetivamente possível vêm antes da vantagem fiscal. Eis os principais enquadramentos para um imóvel novo, com as suas condições essenciais.
LMNP
Arrenda mobilado. No regime de despesas reais, os encargos e a depreciação da habitação (excluindo o terreno) reduzem o rendimento tributável; no micro-BIC aplica-se um abatimento de 50 %. O estatuto mantém-se não profissional enquanto as receitas anuais forem inferiores a 23.000 € ou aos outros rendimentos de atividade do agregado familiar.
Saber mais : LMNPJeanbrun (estatuto do senhorio privado)
Um apartamento novo num edifício coletivo, arrendado sem mobília como residência principal durante pelo menos 9 anos, com limites de renda e rendimento. Anualmente, deduz-se dos rendimentos prediais 3,5 a 5,5 % de 80 % do preço, até ao limite de 8.000 a 12.000 € por ano, consoante o nível da renda.
Saber mais : Jeanbrun (estatuto do senhorio privado)LLI
IVA a 10% em vez de 20% na compra, reservado às pessoas coletivas (por exemplo, uma SCI). O imóvel, situado sobretudo nas zonas A bis, A ou B1, é arrendado como residência principal, com rendas e recursos limitados durante 20 anos.
Saber mais : LLINua-propriedade
Adquire a nua propriedade por um preço fixado para a operação; um senhorio detém o usufruto e recebe as rendas durante um período definido. Não recebe qualquer renda durante esse período e recupera a plena propriedade no termo previsto no contrato.
Saber mais : Nua-propriedadeConsoante o seu projeto e a sua situação, alguns mecanismos podem ou não aplicar-se. O seu consultor JL HOME faz consigo o ponto da situação.
Alojamentos a visitar para investir
Algumas residências identificadas para arrendamento, cada uma com um alojamento de referência. A elegibilidade a um regime verifica-se alojamento a alojamento com o seu consultor.
Imagem da residência · não contratual3 novos imóveis
Angers 49100
Student Factory Angers - Montaigne
98 040 €IVA 20 % · com todos os impostos incluídos
Investimento em residência gerida: a habitação é arrendada a um operador. As possibilidades de ocupação pessoal dependem do contrato de arrendamento, a verificar antes da compra.
- Imóvel ref. LA008
- 1 divisão principal (T1, classificação francesa) · 18,34 m²
- Piso
- Rés do chão
- Vantagens
- Orientação Sul
Entrega prevista 2.º trimestre de 2029
Imagem da residência · não contratual102 novos imóveis
Orsay 91400
Student Factory Paris Saclay
139 141 €IVA 20 % · com todos os impostos incluídos
Investimento em residência gerida: a habitação é arrendada a um operador. As possibilidades de ocupação pessoal dependem do contrato de arrendamento, a verificar antes da compra.
- Imóvel ref. LB103
- 1 divisão principal (T1, classificação francesa) · 17,5 m²
- Piso
- Piso 1
- Vantagens
- Orientação Este
Entrega prevista 2.º trimestre de 2029
Imagem da residência · não contratualNova habitação
Carrières-sous-Poissy 78955
L'Orée du Parc
160 000 €IVA 20 % · com todos os impostos incluídos
PTZ previsível para esta habitação: residência principal, sob condições de recursos, de primeira aquisição e de aprovação do banco.
- Imóvel ref. C02
- 2 divisões principais (T2, classificação francesa) · 45,7 m²
- Piso
- Rés do chão
- Vantagens
- Orientação Sul
Entrega prevista 4.º trimestre de 2026
As suas perguntas sobre o investimento no imobiliário novo
Deve olhar para a rentabilidade bruta ou para a líquida?
O rendimento bruto (renda anual dividida pelo preço) serve para comparar rapidamente dois alojamentos. O rendimento líquido subtrai a vacância e os encargos, e acrescenta ao preço as despesas de aquisição: está mais próximo da realidade. Para o seu orçamento, o número decisivo continua a ser a tesouraria mensal, isto é, o que sobra ou o que é preciso completar depois de pago o crédito, antes de impostos.
Porque investir no novo em vez do antigo?
O novo oferece um alojamento conforme às normas atuais, despesas de notário reduzidas e as garantias de perfeito acabamento, bienal e decenal. Em contrapartida, o preço por metro quadrado é frequentemente mais elevado do que no antigo e as rendas só começam na entrega.
LMNP, Jeanbrun ou LLI: qual o regime a escolher?
Tudo depende do tipo de arrendamento pretendido (mobilado ou não mobilado), da sua fiscalidade, do período durante o qual se pode comprometer e da própria habitação. O seu consultor compara as opções com base em habitações reais; para a sua situação fiscal pessoal, o parecer de um contabilista certificado ou de um consultor fiscal continua a ser útil.
É preciso uma entrada para investir?
Nem sempre, mas os bancos costumam exigir que se cubram pelo menos os custos de aquisição. Um entrada mais elevada reduz a prestação e, por isso, o esforço mensal: teste-o no esquema desta página. A JL HOME acompanha a compra do imóvel e não é intermediária de crédito: o empréstimo negoceia-se com o banco à sua escolha.
Como é remunerada a JL HOME?
A JL HOME é uma agência imobiliária especializada em imobiliário novo, titular da carta T. Os seus honorários são suportados pelo promotor, conforme indicado na menção regulamentar em rodapé. O seu papel: selecionar e comparar alojamentos, explicar-lhe os seus números e acompanhá-lo até à entrega das chaves.
Comparemos alojamentos reais, com os números à vista
Um consultor da JL HOME seleciona consigo alojamentos adequados ao seu projeto, refaz este cálculo com os valores reais e explica-lhe o dispositivo possível.
Fazer o ponto da situação com um consultor