Beim Kauf
Der Preis der Wohnung und ihrer Nebenräume einschließlich Steuern, reduzierte Notarkosten (bei Neubauten etwa 2 bis 3 % des Preises), Bearbeitungs- und Sicherungsgebühren des Darlehens sowie Möbel bei möblierter Vermietung.
Neubau-Mietinvestition
Im Neubau investieren, jede Zahl verstehen.
Bruttorendite, Nettorendite, Liquidität vor Steuern: JL HOME wählt Neubauwohnungen aus, die sich für die Vermietung eignen, vergleicht sie, erläutert die möglichen Regelungen und begleitet Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Für wen
- Sparer, die ein Einkommen für später vorbereiten
- Investoren, die bereit sind, ihre Ersparnisse über mehrere Jahre zu binden
- Käufer, die eine Wohnung ohne Renovierungsarbeiten wünschen
- Erstanleger, die vor der Entscheidung vergleichen möchten
Wohin jeder Euro Miete fließt und was monatlich noch zu ergänzen ist.
Ändern Sie Preis, Miete, Nebenkosten oder Kredit: Das Schema berechnet die drei entscheidenden Kennzahlen vor Steuern neu. Die Ausgangswerte bilden ein änderbares Beispiel, keine Wohnung aus dem Katalog.
- Bruttorendite
- 4,6 %
- Jährliche Miete ÷ Preis
- Nettorendite
- 3,4 %
- Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten ÷ (Preis + Kaufnebenkosten)
- Liquidität pro Monat
- −585 € pro Monat
- Vor Steuern: Mieten abzüglich Kosten und Kredit
- Miete ohne Nebenkosten+850 €
- Vacance, 1 mois par an, lissée sur l’année−71 €
- Nicht umlagefähige Kosten−133 €
- Monatliche Kreditrate−1 180 €
- Kreditversicherung−51 €
- Monatlich vor Steuern auszufüllen−585 €
Nach Zahlung der Kosten decken die Mieten 52 % des Kredits. Es verbleiben 585 € monatlich zu ergänzen: Dies ist Ihre Sparleistung vor Steuern.
Die Wohnung und die Vermietung
Preis einschließlich aller Steuern
Ohne Nebenkosten
Pro Jahr: Hausgeld (Copropriété), Grundsteuer, Versicherung als nicht selbst nutzender Eigentümer
Monate ohne Mieter, jedes Jahr
Die Finanzierung
Anteil am Preis, soit 22 000 €
Fester Zinssatz, ohne Versicherung
In Jahren
Annahmen verfeinern
Ermäßigte Notarkosten im Neubau, in % des Preises, soit 5 500 €
In % der eingenommenen Mieten, 0, wenn Sie selbst verwalten
Pro Jahr, in % des geliehenen Kapitals
Die Annahmen der Berechnung
- Fiktives und änderbares Beispiel: Es beschreibt keine Wohnung aus dem Katalog.
- Erwerbsnebenkosten von 2,5 % des Preises, also 5 500 €. Die Nettorendite wird auf den um diese Kosten erhöhten Preis berechnet.
- Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz: 203 500 € geliehen (Preis und Kosten, abzüglich 22 000 € Eigenkapital), 3,5 % von 20 Jahre, Versicherung der 0,3 % des Kapitals pro Jahr.
- Stabile Miete von 850 € ohne Nebenkosten, 1 mois par an.
- Nicht umlagefähige Kosten von 1 600 € pro Jahr, die Verwaltung übernehmen Sie selbst.
- Weder Mieterhöhungen noch Arbeiten, Weiterverkauf oder Steuern.
Was die Berechnung nicht zeigt
- Leerstand und Zahlungsausfälle. Ein mietfreier Monat wirkt sich direkt auf die Liquidität aus: Testen Sie zwei oder drei Monate.
- Arbeiten. Die Gewährleistungen im Neubau (parfait achèvement, biennale, décennale) decken Baumängel ab, nicht aber Verschleiß oder den Austausch von Ausstattungen.
- Mieten. Der lokale Markt, die Mietpreisbegrenzung oder die Obergrenzen eines Förderinstruments (Jeanbrun, LLI) bestimmen die tatsächlich mögliche Miete.
- Weiterverkauf. Der künftige Preis ist nicht garantiert, und ein vorzeitiges Ausscheiden aus einer Regelung kann den steuerlichen Vorteil kosten.
- Übergabe. Beim Kauf auf Plan beginnen die Mieten nach der Schlüsselübergabe; während der Bauphase können Zwischenzinsen hinzukommen.
Vor Steuern. Die steuerliche Behandlung hängt von der gewählten Regelung (LMNP, Jeanbrun, LLI …) und von Ihrer persönlichen Situation ab: Sie kann die monatliche Belastung verringern oder erhöhen. Ihr Berater prüft dies gemeinsam mit Ihnen anhand konkreter Wohnungen.
Was eine Neubauinvestition neben dem Preis kostet
Während der Bauphase
Die Zahlung richtet sich nach dem Baufortschritt, gemäß einem gesetzlich geregelten Zahlungsplan. Auf bereits geleistete Beträge fallen Zwischenzinsen an, und vor der Schlüsselübergabe fließen keine Mieteinnahmen.
Jährlich
Nicht umlagefähige Hausgeldkosten, Grundsteuer (taxe foncière), Versicherung als nicht selbst nutzender Eigentümer, Verwaltung, falls Sie sie übertragen, Buchführung im Regelbesteuerungsverfahren (régime réel) und Instandhaltung.
Beim Weiterverkauf
Der Veräußerungsgewinn folgt den Regeln des jeweiligen Regimes. Im LMNP-Realregime werden seit 2025 die abgezogenen Abschreibungen grundsätzlich vom angesetzten Anschaffungspreis gemindert. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Regelung kann den erlangten Vorteil kosten.
So funktionieren die Investitionslösungen
Ein Förderinstrument ändert die steuerlichen Rahmenbedingungen und Auflagen, nicht die Qualität der Wohnung: Lage und die tatsächlich erzielbare Miete gehen dem steuerlichen Vorteil vor. Hier sind die wichtigsten Rahmen für eine Neubauwohnung mit ihren wesentlichen Bedingungen.
LMNP
Sie vermieten möbliert. Bei der Besteuerung nach tatsächlichen Aufwendungen mindern Kosten und Abschreibungen der Wohnung (ohne Grundstück) das steuerpflichtige Einkommen; bei micro-BIC gilt ein Pauschalabzug von 50 %. Der Status bleibt nicht professionell, solange die jährlichen Einnahmen unter 23.000 € oder unter den übrigen Erwerbseinkünften des Haushalts liegen.
Mehr erfahren : LMNPJeanbrun (Status des privaten Vermieters)
Eine Neubauwohnung in einem Mehrfamilienhaus, die mindestens 9 Jahre unmöbliert als Hauptwohnsitz vermietet wird, mit Miet- und Einkommensobergrenzen. Jährlich werden 3,5 bis 5,5 % von 80 % des Preises von den Mieteinkünften abgezogen, bis zu 8.000 bis 12.000 € pro Jahr je nach Miethöhe.
Mehr erfahren : Jeanbrun (Status des privaten Vermieters)LLI
Eine MwSt. von 10 % statt 20 % beim Kauf, vorbehalten für juristische Personen (z. B. eine SCI). Die Wohnung, überwiegend in den Zonen A bis, A oder B1 gelegen, wird als Hauptwohnsitz zu begrenzten Mieten und mit begrenzten Einkommen über 20 Jahre vermietet.
Mehr erfahren : LLINacheigentum
Sie erwerben das bloße Eigentum zu einem für das Projekt festgelegten Preis; ein Vermieter hält den Nießbrauch und erhält die Mieten für einen bestimmten Zeitraum. Während dieses Zeitraums erhalten Sie keine Miete und erlangen zum vertraglich vorgesehenen Termin das Volleigentum zurück.
Mehr erfahren : NacheigentumJe nach Projekt und Situation können bestimmte Förderinstrumente zutreffen oder nicht. Ihr Berater von JL HOME klärt den Stand mit Ihnen.
Wohnungen zur Besichtigung für eine Investition
Einige Residenzen wurden für die Vermietung ausgewählt, jeweils mit einer Referenzwohnung. Die Förderfähigkeit für ein Dispositiv wird Wohnung für Wohnung mit Ihrem Berater geprüft.
Abbildung der Residenz · nicht verbindlich3 neue Wohneinheiten
Angers 49100
Student Factory Angers - Montaigne
98.040 €MwSt. 20 % · einschließlich aller Steuern
Kapitalanlage in einer betreuten Residenz: Die Wohnung wird an einen Betreiber vermietet. Die Möglichkeiten einer persönlichen Nutzung hängen vom Mietvertrag ab und sind vor dem Kauf zu prüfen.
- Wohnung Ref. LA008
- 1 Zimmer (T1, französische Klassifizierung) · 18,34 m²
- Etage
- Erdgeschoss
- Vorteile
- Ausrichtung Süden
Voraussichtliche Übergabe 2. Quartal 2029
Abbildung der Residenz · nicht verbindlich102 neue Wohneinheiten
Orsay 91400
Student Factory Paris Saclay
139.141 €MwSt. 20 % · einschließlich aller Steuern
Kapitalanlage in einer betreuten Residenz: Die Wohnung wird an einen Betreiber vermietet. Die Möglichkeiten einer persönlichen Nutzung hängen vom Mietvertrag ab und sind vor dem Kauf zu prüfen.
- Wohnung Ref. LB103
- 1 Zimmer (T1, französische Klassifizierung) · 17,5 m²
- Etage
- Etage 1
- Vorteile
- Ausrichtung Osten
Voraussichtliche Übergabe 2. Quartal 2029
Abbildung der Residenz · nicht verbindlichNeue Wohneinheit
Carrières-sous-Poissy 78955
L'Orée du Parc
160.000 €MwSt. 20 % · einschließlich aller Steuern
PTZ für diese Wohnung denkbar: Hauptwohnsitz, unter Einkommensvoraussetzungen, Erstkauf und Zustimmung der Bank.
- Wohnung Ref. C02
- 2 Zimmer (T2, französische Klassifizierung) · 45,7 m²
- Etage
- Erdgeschoss
- Vorteile
- Ausrichtung Süden
Voraussichtliche Übergabe 4. Quartal 2026
Ihre Fragen zur Kapitalanlage im Neubau
Sollten Sie auf die Brutto- oder die Nettorendite achten?
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch den Preis) dient dazu, zwei Wohnungen schnell zu vergleichen. Die Nettorendite zieht Leerstand und Kosten ab und rechnet die Erwerbsnebenkosten zum Preis hinzu: Sie liegt näher an der Realität. Für Ihr Budget bleibt jedoch die monatliche Liquidität die entscheidende Größe, also das, was nach Zahlung des Kredits übrig bleibt bzw. ergänzt werden muss, vor Steuern.
Warum im Neubau statt im Bestand investieren?
Der Neubau bietet eine Wohnung nach aktuellen Normen, reduzierte Notarkosten sowie die Gewährleistungen garantie de parfait achèvement, garantie biennale und garantie décennale. Dafür liegt der Quadratmeterpreis oft höher als im Altbau, und Mieteinnahmen beginnen erst mit der Übergabe.
LMNP, Jeanbrun oder LLI: Welches Modell passt?
Das hängt von der angestrebten Vermietung ab (möbliert oder unmöbliert), von Ihrer Besteuerung, von der Dauer, für die Sie sich binden können, und von der Wohnung selbst. Ihr Berater vergleicht die Optionen anhand realer Objekte; für Ihre persönliche steuerliche Situation bleibt die Beratung durch einen Steuerberater sinnvoll.
Brauchen Sie Eigenkapital für eine Investition?
Nicht immer, doch Banken verlangen häufig, mindestens die Erwerbsnebenkosten zu decken. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt die monatliche Rate und damit die monatliche Belastung: Testen Sie dies im Schaubild auf dieser Seite. JL HOME begleitet den Wohnungskauf und ist kein Kreditvermittler: Das Darlehen verhandeln Sie mit der Bank Ihrer Wahl.
Wie wird JL HOME vergütet?
JL HOME ist eine Neubau-Immobilienagentur und Inhaber der Carte T. Ihre Honorare trägt der Bauträger, wie der gesetzliche Hinweis am Seitenende ausweist. Unsere Aufgabe: Wohnungen auswählen und vergleichen, Ihnen deren Zahlen erläutern und Sie bis zur Schlüsselübergabe begleiten.
Vergleichen wir reale Wohnungen, Zahlen in der Hand
Ein Berater von JL HOME wählt gemeinsam mit Ihnen Wohnungen aus, die zu Ihrem Vorhaben passen, wiederholt diese Berechnung mit den tatsächlichen Zahlen und erläutert Ihnen das mögliche Förderinstrument.
Die Lage mit einem Berater besprechen