Unmöblierte Vermietung & Umbau
Eine Wohnung wieder instand setzen und die Arbeiten in Ihre Vermietungsstrategie einbeziehen.
Die Auswahl von JL HOME
Déficit foncier
Auswahl auf Grundlage der Angaben des Bauträgers. Die Bedingungen der Regelung und der anwendbare Preis sind für Ihr Projekt zu prüfen.
Ein Beispiel für ein verfügbares Objekt je Residenz. Öffnen Sie ein Exposé, um das dargestellte Lot und die Preisbedingungen einzusehen.
Abbildung der Residenz · nicht verbindlichPTZ für diese Wohnung denkbar: Hauptwohnsitz, unter Einkommensvoraussetzungen, Erstkauf und Zustimmung der Bank.
Voraussichtliche Übergabe 1. Quartal 2028
Abbildung der Residenz · nicht verbindlichPreis an Zugangsbedingungen geknüpft; bitte mit Ihrem Berater prüfen.
PTZ für diese Wohnung denkbar: Hauptwohnsitz, unter Einkommensvoraussetzungen, Erstkauf und Zustimmung der Bank.
Voraussichtliche Übergabe 4. Quartal 2026
Abbildung der Residenz · nicht verbindlichPreis an Zugangsbedingungen geknüpft; bitte mit Ihrem Berater prüfen.
PTZ für diese Wohnung denkbar: Hauptwohnsitz, unter Einkommensvoraussetzungen, Erstkauf und Zustimmung der Bank.
Voraussichtliche Übergabe 3. Quartal 2029
Abbildung der Residenz · nicht verbindlichPreis an Zugangsbedingungen geknüpft; bitte mit Ihrem Berater prüfen.
PTZ für diese Wohnung denkbar: Hauptwohnsitz, unter Einkommensvoraussetzungen, Erstkauf und Zustimmung der Bank.
Voraussichtliche Übergabe 4. Quartal 2028
Abbildung der Residenz · nicht verbindlichPreis an Zugangsbedingungen geknüpft; bitte mit Ihrem Berater prüfen.
PTZ für diese Wohnung denkbar: Hauptwohnsitz, unter Einkommensvoraussetzungen, Erstkauf und Zustimmung der Bank.
Voraussichtliche Übergabe 2. Quartal 2027
Abbildung der Residenz · nicht verbindlichPreis an Zugangsbedingungen geknüpft; bitte mit Ihrem Berater prüfen.
PTZ für diese Wohnung denkbar: Hauptwohnsitz, unter Einkommensvoraussetzungen, Erstkauf und Zustimmung der Bank.
Voraussichtliche Übergabe 4. Quartal 2028
So funktioniert es
Ein Defizit aus Grundvermögen entsteht, wenn die abziehbaren Kosten die Einnahmen aus Grundvermögen im Realregime übersteigen. Der Anteil ohne Zinsen kann im üblichen Rahmen von 10 700 € pro Jahr auf das Gesamteinkommen angerechnet werden; für bestimmte energetische Sanierungsarbeiten, die bis zum 31. Dezember 2027 bezahlt werden, liegt die Grenze bei 21 400 €. Der auf Zinsen entfallende Teil und der Überschuss sind auf Einnahmen aus Grundvermögen übertragbar, grundsätzlich über zehn Jahre. Es handelt sich um einen Einkommensabzug, dessen Wirkung vom Tarif Ihrer Einkommensteuer (IR) abhängt.
Das Vorhaben planen
Reparatur, Instandhaltung und bestimmte Verbesserungen können berücksichtigt werden. Neubau, Wiederaufbau und Erweiterung sind ausgeschlossen: Die Einstufung der Arbeiten geht der Berechnung voraus.
Die Berechnung berücksichtigt sämtliche Einkünfte und Grundstückskosten des Haushalts. Ein Bauvorhaben lässt sich nicht isoliert simulieren, wenn Sie bereits weitere vermietete Immobilien (location nue) besitzen.
Die Regelung der imputation globale setzt insbesondere voraus, dass die Vermietung bis zum 31. Dezember des dritten darauf folgenden Jahres aufrechterhalten wird. Der Zeitplan muss mit Ihrem Vermögensprojekt im Einklang bleiben.
Die Obergrenze liegt bei 21 400 € pro Jahr für energetische Sanierungsarbeiten, die eine Wohnung aus den Klassen E, F oder G herausführen (mindestens D nach Arbeiten), bezahlt bis zum 31. Dezember 2027. Der Simulator wendet die übliche Obergrenze von 10 700 € an: Wenn Ihre Arbeiten diese Bedingungen erfüllen, ist die mögliche Anrechnung höher.
Rechenbeispiel · beispielhafte Annahmen
Hypothetisches Beispiel: 12 000 € Jahresmieten, 3 000 € Zinsen, 2 500 € sonstige Kosten und 30 000 € förderfähige Arbeiten ergeben ein Defizit von 23 500 €. Der auf das Gesamteinkommen anrechenbare Anteil beträgt 10 700 €, der auf die Einnahmen aus Grundvermögen übertragbare Restbetrag 12 800 €. Bei einem gleichbleibenden Grenzsteuersatz (TMI) von 30 % beträgt die indikative sofortige Einkommensteuerersparnis 3 210 €.
Durch meine eigenen Zahlen ersetzen →Ihr Austausch mit JL HOME
Der Simulator liefert eine erste Grundlage. Um voranzukommen, klären wir gemeinsam Ihr Ziel, Ihr Budget und die gewünschte Art der Maßnahme. Die Projektunterlagen helfen anschließend, die Annahmen zu präzisieren und die Punkte festzulegen, die noch zu bestätigen sind.
Haltedauer, Einkommensbedarf, Finanzierungskapazität und Steuerlage: Erläutern Sie, was Sie von der Investition erwarten.
Lage, Preis, eventuelle Arbeiten, Mietvertrag und Verwaltung: Prüfen Sie die Unterlagen der Immobilie, bevor Sie ein Szenario wählen.
Verfeinern Sie das Budget und lassen Sie die steuerlichen, buchhalterischen und rechtlichen Aspekte von den zuständigen Fachleuten prüfen.
Häufige Fragen
Die hilfreichen Antworten, um Déficit foncier in Ihrem Projekt einzuordnen.
Nein. Ihre Art und der Kontext der Baustelle bestimmen die steuerliche Behandlung. Wiederaufbau und Erweiterung sind in diesem Rahmen nicht abzugsfähig; eine Rechnung allein reicht nicht aus, um die Position zu qualifizieren.
Der Teil des Defizits aus Kreditzinsen wird mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnet, nicht mit dem Gesamteinkommen.
Die Nutzung der Vortragsbeträge hängt von Ihren künftigen Einkünften aus Vermietung, der Einhaltung der Bedingungen und Ihrer Besteuerung ab. Die Berechnung zeigt einen übertragbaren Betrag, keine gesicherte Erstattung.
Nein. Die unmöblierte Vermietung fällt unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die möblierte Vermietung unter die BIC-Einkünfte. Die Regeln für Defizite und Abschreibungen unterscheiden sich.
Lösungen vergleichen
Für diese Ausgabe vom 8. Oktober 2026 eingesehene amtliche Quellen
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