Rentabilidad bruta, rentabilidad neta, tesorería antes de impuestos: JL HOME selecciona y compara viviendas de obra nueva adaptadas al alquiler, le explica los regímenes posibles y le acompaña hasta la entrega de llaves.
Para quién
Modifique el precio, el alquiler, las cargas o el crédito: el esquema recalcula las tres cifras que cuentan, antes de impuestos. Los valores de partida forman un ejemplo modificable, no una vivienda del catálogo.
Una vez pagados los gastos, los alquileres cubren 52 % del crédito. Le queda 585 € que debe completar cada mes: es su esfuerzo de ahorro, antes de impuestos.
Precio con impuestos incluidos
Sin cargas
Al año: comunidad de propietarios, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro de propietario no ocupante
Meses sin inquilino, cada año
Parte del precio, soit 22 000 €
Tipo fijo, sin seguro
En años
Gastos de notaría reducidos de la obra nueva, en % del precio, soit 5 500 €
En % de los alquileres cobrados, 0 si usted lo gestiona directamente
Al año, en % del capital prestado
Antes de impuestos. La fiscalidad depende del régimen elegido (LMNP, Jeanbrun, LLI…) y de su situación: puede aliviar o agravar el esfuerzo mensual. Su asesor lo estudia con usted a partir de viviendas reales.
El precio con impuestos de la vivienda y sus anexos, los gastos notariales reducidos (aproximadamente entre el 2 y el 3 % del precio en vivienda nueva), los gastos de tramitación y garantía del préstamo, y el mobiliario si alquila amueblado.
El pago sigue el avance de la obra, según un calendario regulado por la ley. Se devengan intereses intercalarios sobre las cantidades ya abonadas, y no se percibe ningún alquiler antes de la entrega de llaves.
Los gastos de comunidad no recuperables, el impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière), el seguro de propietario no ocupante, la gestión si la encarga, la contabilidad en régimen real y el mantenimiento.
La plusvalía sigue las reglas de cada régimen. En LMNP al régimen real, desde 2025, las amortizaciones deducidas reducen, en principio, el precio de compra considerado. Salir pronto de un dispositivo puede hacerle perder la ventaja obtenida.
Un dispositivo modifica la fiscalidad y las restricciones, no la calidad de la vivienda: la ubicación y el alquiler realmente posible van antes que la ventaja fiscal. Le presentamos los principales marcos para una vivienda de obra nueva, con sus condiciones esenciales.
Usted alquila amueblado. En el régimen de gastos reales, los gastos y la amortización de la vivienda (sin el terreno) reducen la renta imponible; en micro-BIC se aplica una reducción del 50 %. El estatus es no profesional mientras los ingresos anuales se mantengan por debajo de 23.000 € o de los demás ingresos de actividad del hogar.
Saber más : LMNPUn piso nuevo en un edificio colectivo, alquilado sin amueblar como residencia habitual durante al menos 9 años, con límites de renta e ingresos. Cada año, se deduce de las rentas inmobiliarias entre el 3,5 y el 5,5 % del 80 % del precio, hasta un límite de 8000 a 12.000 € anuales según el nivel de alquiler.
Saber más : Jeanbrun (estatuto del arrendador privado)TVA del 10 % en lugar del 20 % en la compra, reservada a personas jurídicas (una SCI, por ejemplo). La vivienda, situada sobre todo en zona A bis, A o B1, se alquila como residencia principal con alquileres y recursos limitados durante 20 años.
Saber más : LLIUsted compra la nuda propiedad al precio fijado para la operación; un arrendador posee el usufructo y percibe los alquileres durante un período definido. Usted no recibe alquileres durante ese período y recupera la plena propiedad al término previsto en el contrato.
Saber más : Nuda propiedadSegún su proyecto y su situación, algunos mecanismos pueden aplicarse o no. Su asesor de JL HOME le aclara la situación.
Algunas residencias seleccionadas para el alquiler, cada una con una vivienda de referencia. La elegibilidad a un dispositivo se verifica vivienda por vivienda con su asesor.
Imagen de la residencia · no contractualInversión en residencia gestionada: la vivienda se alquila a un explotador. Las posibilidades de ocupación personal dependen del contrato, que debe comprobarse antes de la compra.
Entrega prevista 2.º trimestre de 2029
Imagen de la residencia · no contractualInversión en residencia gestionada: la vivienda se alquila a un explotador. Las posibilidades de ocupación personal dependen del contrato, que debe comprobarse antes de la compra.
Entrega prevista 2.º trimestre de 2029
Imagen de la residencia · no contractualPTZ posible para esta vivienda: residencia principal, sujeto a condiciones de ingresos, de primera adquisición y a la aprobación de la entidad bancaria.
Entrega prevista 4.º trimestre de 2026
El rendimiento bruto (alquiler anual dividido entre el precio) sirve para comparar rápidamente dos viviendas. El rendimiento neto descuenta la vacancia y los gastos, y añade los gastos de adquisición al precio: se acerca más a la realidad. Para su presupuesto, la cifra decisiva sigue siendo la tesorería mensual, es decir, lo que queda o lo que hay que completar una vez pagado el crédito, antes de impuestos.
La obra nueva ofrece una vivienda conforme a la normativa actual, gastos de notaría reducidos y las garantías de perfecto acabado, bienal y decenal. A cambio, el precio por metro cuadrado suele ser más alto que en el mercado de segunda mano y los alquileres solo empiezan con la entrega.
Depende del alquiler previsto (amueblado o vacío), de su fiscalidad, del tiempo durante el que pueda comprometerse y de la propia vivienda. Su asesor compara las opciones con viviendas reales; para su situación fiscal personal, sigue siendo útil la opinión de un experto contable o de un asesor fiscal.
No siempre, pero los bancos suelen exigir cubrir al menos los gastos de adquisición. Una aportación mayor reduce la cuota mensual y, por tanto, el esfuerzo mensual: pruébelo en el esquema de esta página. JL HOME acompaña la compra de la vivienda y no actúa como intermediario de crédito: el préstamo se negocia con el banco de su elección.
JL HOME es una agencia inmobiliaria de obra nueva, titular de la carte T. Sus honorarios corren a cargo del promotor, como indica la mención reglamentaria al pie de página. Su función: seleccionar y comparar viviendas, explicarle sus cifras y acompañarle hasta la entrega de llaves.
Un asesor de JL HOME selecciona con usted viviendas adecuadas a su proyecto, repite este cálculo con sus cifras reales y le explica el dispositivo posible.
Hacer balance con un asesor
