La vivienda de alquiler intermedio (LLI) permite comprar una vivienda nueva con un IVA del 10 % y compensar el impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) mediante un crédito fiscal, a través de una persona jurídica y a cambio de 20 años de alquiler con rentas limitadas. JL HOME verifica con usted si cumple los requisitos.
La selección de JL HOME
LLI
Selección basada en la información del promotor. Las condiciones del dispositivo y el precio aplicable deben verificarse para su proyecto.
Un ejemplo de vivienda disponible por residencia. Abra una ficha para consultar el lote presentado y sus condiciones de precio.
Imagen de la residencia · no contractualPrecio reservado a la inversión en alquiler, sujeto a condiciones.
Entrega prevista 1.º trimestre de 2029
*Oferta Bouygues Immobilier, sujeta a condiciones y dentro del límite de viviendas disponibles.
Imagen de la residencia · no contractualPrecio reservado a la inversión en alquiler, sujeto a condiciones.
Entrega prevista 2.º trimestre de 2028
Imagen de la residencia en proyectoPrecio reservado a la inversión en alquiler, sujeto a condiciones.
Entrega prevista 3.º trimestre de 2028
Imagen de la residencia · no contractualPrecio reservado a la inversión en alquiler, sujeto a condiciones.
Entrega prevista 2.º trimestre de 2028
Imagen de la residencia · no contractualPrecio reservado a la inversión en alquiler, sujeto a condiciones.
Entrega prevista 2.º trimestre de 2028
Imagen de la residencia · no contractualPrecio reservado a la inversión en alquiler, sujeto a condiciones.
Entrega prevista 4.º trimestre de 2028
En resumen
El LLI (vivienda de alquiler intermedio) es un marco de inversión en el nuevo, principalmente en zonas A bis, A y B1. El comprador, obligatoriamente una persona jurídica (una SCI, por ejemplo), se beneficia de una TVA al 10 % (bajo condiciones) y de un crédito fiscal igual al impuesto sobre bienes inmuebles durante 20 años, a cambio de 20 años de alquiler a alquileres e ingresos limitados.
Por qué el LLI
La vivienda se compra con un TVA del 10 % en lugar del 20 %, sujeta a condiciones de elegibilidad. A precio sin impuestos idéntico, el precio final baja aproximadamente un 8 %, y no un 10 %.
El alquiler intermedio está dirigido a hogares «demasiado ricos para lo social, demasiado justos para lo libre», es decir, una demanda de alquiler amplia en zonas tensionadas.
El impuesto sobre bienes inmuebles sigue siendo exigible, pero se concede un crédito fiscal del mismo importe durante 20 años (viviendas terminadas desde 2023). No se trata de una exención.
Cómo funciona
Una vivienda nueva o en VEFA, situada principalmente en zona A bis, A o B1, o en determinados municipios fuera de estas zonas. El programa también debe cumplir una condición de mixtura con viviendas sociales, que garantiza el promotor.
El IVA del 10 % está reservado a los compradores personas jurídicas: un particular debe pasar por una sociedad, por ejemplo una SCI familiar. La compra a título personal no le da derecho a él.
La vivienda debe permanecer alquilada en las condiciones del LLI durante 20 años. De lo contrario, se debe el complemento de TVA; una reventa solo lo evita a partir del 11.º año, bajo condiciones.
Alquiler como residencia principal, sin amueblar o amueblado, a hogares que cumplan los límites de ingresos, con alquileres limitados por zona y revisados según el IRL.
⚠️ El alquiler en las condiciones del LLI compromete durante 20 años : se trata de una inversión patrimonial a largo plazo, que debe integrar en su estrategia antes de comprometerse.
Zonas y topes
El LLI se dirige en primer lugar a las zonas A bis, A y B1; algunos municipios fuera de estas zonas también pueden acogerse. Para un alquiler vacío, el alquiler está limitado por zona, en euros por metro cuadrado y mes (sin cargas), con un coeficiente que depende de la superficie, y se revisa según el IRL.
| Zona | Límite de alquiler (€/m²/mes) | Elegible LLI |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | Sí (zona tensionada) |
| A | 14,64 € | Sí (zona tensionada) |
| B1 | 11,80 € | Sí (zona tensionada) |
| B2 y C | 10,26 € | Solo algunos municipios |
Límites de los alquileres de contratos celebrados o renovados en 2026 (€/m²/mes, sin cargas, antes del coeficiente de superficie), idénticos a los del nivel intermedio del dispositivo Jeanbrun. Fuente: BOFiP, BOI-BAREME-000017.
Ventajas
Bajo condiciones, la compra está sujeta a un IVA del 10 % en lugar del 20 %. A precio sin impuestos idéntico, esto representa aproximadamente un 8 % menos sobre el precio con impuestos incluidos.
Un crédito fiscal igual al impuesto de bienes inmuebles (taxe foncière), durante 20 años. El impuesto se paga y luego se compensa: no es una exención.
Si el bien está en poder de una SCI sujeta al IR y se alquila sin amueblar, los ingresos se consideran rentas del capital inmobiliario: cargas deducibles y déficit inmobiliario según el derecho común. En una SCI sujeta al IS, los alquileres tributan en el impuesto sobre sociedades.
Los alquileres limitados se revisan según el índice de referencia de alquileres (IRL).
En rentas inmobiliarias, el déficit inmobiliario es imputable a la renta global hasta el límite de 10 700 € al año (sin intereses de préstamo, régimen común), elevado a 21 400 € para determinadas obras de rehabilitación energética pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027. Ventajas presentadas con carácter informativo, sujetas a condiciones de elegibilidad: no se cuantifica ni se garantiza ninguna ganancia.
Ir más allá
Un particular accede al LLI a través de una persona jurídica, por ejemplo una SCI familiar. Si esta SCI es al impuesto sobre la renta, la misma vivienda nueva también puede acogerse al régimen Jeanbrun (estatuto del arrendador privado, vigente desde el 21 de febrero de 2026), que permite deducir una amortización de los ingresos inmobiliarios. Los textos legales no excluyen esta acumulación, pero requiere cumplir al mismo tiempo, todas las condiciones de ambos regímenes.
Una TVA del 10 % en lugar del 20 % en la adquisición, sujeta a condiciones de elegibilidad.
Un crédito fiscal igual al impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière), durante 20 años. No se trata de una exención.
Cada año, 3,5 % de 80 % del precio en el nivel intermedio, deducible de las rentas inmobiliarias, dentro del límite de 8 000 € al año y por unidad fiscal. Es una deducción, no una reducción del impuesto por el mismo importe.
Condiciones clave : SCI a IR (no compra a nombre propio para el LLI, no SCI a IS para el Jeanbrun); vivienda en un edificio colectivo (casas excluidas del Jeanbrun), situada en una zona elegible para el LLI; alquiler vacío como residencia principal, con alquileres e ingresos limitados; inquilino fuera de su unidad fiscal y fuera de ascendientes o allegados hasta el 2.º grado; 20 años de alquiler en las condiciones del LLI (el Jeanbrun solo exige 9: es el LLI quien fija el horizonte).
En la reventa, las amortizaciones deducidas reducen el precio de adquisición considerado para calcular la plusvalía.
Presentación con carácter informativo y pedagógico. La elegibilidad, el montaje y la combinación de las ventajas dependen de su situación y están sujetos a condiciones. No se garantiza ni se cuantifica aquí ningún rendimiento ni ventaja fiscal. Un asesor de JL HOME verifica su situación antes de cualquier compromiso.
El catálogo de JL HOME
El LLI es un dispositivo selectivo: menos programas que la media, pero dirigidos a zonas tensionadas.
Datos del catálogo de JL HOME (programas de obra nueva disponibles). Precio mediano observado: 249 333 €.
Comparativa
Cada marco responde a un objetivo distinto. Comparativa objetiva: un asesor le orienta según su situación.
| Marco | Lógica | Alquiler | Compromiso |
|---|---|---|---|
| LLI | TVA del 10 % en la compra + crédito fiscal igual al impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) | Vacía o amueblada, residencia principal, con límite | 20 años de alquiler |
| Jeanbrun | Amortización deducida de los ingresos inmobiliarios | Nuda propiedad, residencia principal, con límites, edificio colectivo | 9 años de alquiler |
| LMNP | Alquiler amueblado, tributación ligera de los alquileres | Amueblado | Sin duración impuesta |
| BRS | Disociación del suelo (precio de compra reducido) | Residencia principal (adquirente) | Requisitos de ingresos |
| PTZ | Préstamo a tipo cero (financiación, no un régimen de alquiler) | Residencia principal (adquirente) | Conditions d'occupation |
Por qué JL HOME
El LLI exige verificar la zona, la estructura (SCI), el compromiso a largo plazo y los topes de alquiler. Un asesor de JL HOME revisa estos puntos con usted antes de cualquier compromiso, comparando las promociones de varios promotores.
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Preguntas frecuentes
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