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Estatuto del propietario privado · Obra nueva 2026

Dispositivo Jeanbrun: amortizar su inversión en alquiler de obra nueva

El dispositivo Jeanbrun (estatuto del arrendador privado) permite deducir cada año de sus ingresos inmobiliarios una parte del valor de un piso de obra nueva alquilado sin amueblar, con alquileres y recursos limitados, durante al menos 9 años. JL HOME verifica su elegibilidad con usted.

  • Amortización del 3,5 al 5,5 %/año
  • Edificio colectivo, en toda Francia
  • Alquiler de 9 años sin muebles
  • Asesor dedicado
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La selección de JL HOME

Viviendas a estudiar para su proyecto

Propietario privado Jeanbrun

Selección basada en la información del promotor. Las condiciones del dispositivo y el precio aplicable deben verificarse para su proyecto.

Un ejemplo de vivienda disponible por residencia. Abra una ficha para consultar el lote presentado y sus condiciones de precio.

Les Jardins de Quentin, visuel 1Imagen de la residencia · no contractual
Nueva vivienda
Ozoir-la-ferriere 77

Les Jardins de Quentin

160.000 €Precio comunicado por el promotor · TVA por confirmar

Precio sujeto a condiciones de acceso, que debe verificar con su asesor.

PTZ posible para esta vivienda: residencia principal, sujeto a condiciones de ingresos, de primera adquisición y a la aprobación de la entidad bancaria.

Vivienda ref. A001
1 estancia principal (T1, clasificación francesa) · 29,94 m²
Planta
Planta baja

Entrega prevista 4.º trimestre de 2026

Descubrir esta vivienda 85 viviendas disponibles · gastos de notaría aparte
ALMA, visuel 1Imagen de la residencia · no contractual
Oferta del promotor en curso*Oferta SM Promotion
L'Haÿ-les-Roses 94240

ALMA

184.900 €IVA 20 % · todos los impuestos incluidos

PTZ posible para esta vivienda: residencia principal, sujeto a condiciones de ingresos, de primera adquisición y a la aprobación de la entidad bancaria.

Vivienda ref. 103
2 estancias principales (T2, clasificación francesa) · 39 m²
Planta
Planta 1
Ventajas
Orientación Sur

Entrega prevista 4.º trimestre de 2027

Descubrir esta vivienda 79 viviendas disponibles · gastos de notaría según las condiciones de la oferta

*Oferta SM Promotion, sujeta a condiciones y dentro del límite de viviendas disponibles.

Liv Atalante, visuel 1Imagen de la residencia · no contractual
Cesson-Sévigné 35510

Liv Atalante

121.500 €IVA 20 % · todos los impuestos incluidos

PTZ posible para esta vivienda: residencia principal, sujeto a condiciones de ingresos, de primera adquisición y a la aprobación de la entidad bancaria.

Vivienda ref. 118
1 estancia principal (T1, clasificación francesa) · 17,9 m²
Planta
Planta 1
Ventajas
Orientación Norte
Vista previa del plano de la vivienda 118Vista de la distribuciónSolicite el plano completo de esta vivienda.

Entrega prevista 3.º trimestre de 2028

Descubrir esta vivienda 76 viviendas disponibles · gastos de notaría aparte
Villas Sohana, visuel 1Imagen de la residencia · no contractual
Bussy-Saint-Georges 77600

Villas Sohana

182.000 €IVA 20 % · todos los impuestos incluidos

PTZ posible para esta vivienda: residencia principal, sujeto a condiciones de ingresos, de primera adquisición y a la aprobación de la entidad bancaria.

Vivienda ref. S1-D004
1 estancia principal (T1, clasificación francesa) · 31,78 m²
Planta
Planta baja
Ventajas
Orientación Noreste

Entrega prevista 2.º trimestre de 2028

Descubrir esta vivienda 74 viviendas disponibles · gastos de notaría aparte
Linea Rosa, visuel 1Imagen de la residencia · no contractual
Vélizy-Villacoublay 78140

Linea Rosa

256.170 €IVA 20 % · todos los impuestos incluidos

PTZ posible para esta vivienda: residencia principal, sujeto a condiciones de ingresos, de primera adquisición y a la aprobación de la entidad bancaria.

Vivienda ref. C56
1 estancia principal (T1, clasificación francesa) · 28 m²
Planta
Planta 5
Ventajas
Orientación Norte
Vista previa del plano de la vivienda C56Vista de la distribuciónSolicite el plano completo de esta vivienda.

Entrega prevista 4.º trimestre de 2028

Descubrir esta vivienda 74 viviendas disponibles · gastos de notaría aparte
City Art, visuel 1Imagen de la residencia · no contractual
Thiais 94320

City Art

201.000 €IVA 20 % · todos los impuestos incluidos

PTZ posible para esta vivienda: residencia principal, sujeto a condiciones de ingresos, de primera adquisición y a la aprobación de la entidad bancaria.

Vivienda ref. 302
1 estancia principal (T1, clasificación francesa) · 30,05 m²
Planta
Planta baja
Ventajas
Orientación Noroeste

Entrega prevista 2.º trimestre de 2028

Descubrir esta vivienda 72 viviendas disponibles · gastos de notaría aparte
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En resumen

El régimen Jeanbrun, vigente desde el 21 de febrero de 2026, crea el estatuto del arrendador privado : alquilando sin amueblar un piso nuevo a alquileres e ingresos limitados durante al menos 9 años, deduce cada año de sus rentas inmobiliarias un amortización calculado sobre 80 % del precio. Es una deducción, no una reducción de impuestos: su efecto depende de su fiscalidad.

Por qué el dispositivo Jeanbrun

Un marco de amortización en la obra nueva

Amortización

Amortizar el valor del bien

Cada año, una parte del precio de la vivienda (sin el terreno) se deduce de sus ingresos inmobiliarios. Se trata de una deducción, no de una reducción del impuesto por el mismo importe: su efecto depende de su fiscalidad.

Alquiler regulado

Alquileres e ingresos limitados

La vivienda se alquila vacía, como residencia principal, a inquilinos sujetos a límites de recursos y a alquileres limitados, según el nivel elegido: intermedio, social o muy social.

En toda Francia

Un piso nuevo en edificio colectivo

Sin zonificación: el dispositivo se aplica en toda Francia, pero únicamente a viviendas situadas en un edificio colectivo de viviendas. Las casas individuales quedan excluidas.

Cómo funciona

Las 4 condiciones del dispositivo Jeanbrun

1

Una vivienda nueva en edificio colectivo

Un piso de obra nueva o en VEFA, en un edificio colectivo, adquirido entre el 21 de febrero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028, en toda Francia.

2

Alquiler vacío limitado

Alquilado sin amueblar como vivienda principal en los 12 meses siguientes a la terminación (o a la compra, si esta se produce después), con alquileres e ingresos limitados. El inquilino no puede ser miembro de su hogar fiscal, ni ascendiente, descendiente o pariente colateral ni afín hasta el 2.º grado.

3

9 años de alquiler

El alquiler debe ser efectivo y continuo durante al menos 9 años. Es un compromiso a largo plazo.

4

Amortización deducible

Del 3,5 % al 5,5 % anual sobre el 80 % del precio, deducible de las rentas inmobiliarias, con un límite de 8 000 € al año por hogar fiscal (10 000 € o 12 000 € según la proporción de alquiler social o muy social).

⚠️ El alquiler dura al menos 9 años, y en la reventa las amortizaciones deducidas reducen el precio de adquisición considerado para la plusvalía: una inversión patrimonial a largo plazo, que debe integrarse en su estrategia antes de comprometerse.

Amortización

Los niveles de amortización Jeanbrun

La amortización recae sobre 80 % del precio de adquisición: el terreno, estimado a tanto alzado en un 20 %, no es amortizable. Cuanto más bajos sean los alquileres, más alto será el tipo anual. El límite de deducción se aplica por año y por hogar fiscal: 8 000 €, elevado a 10 000 € o 12 000 € si al menos la mitad de los alquileres brutos procede de alquileres sociales o muy sociales.

Nivel de alquilerBase amortizableTipo anualLímite anual (por hogar fiscal)
Intermediario80 %3,5 %8 000 €
Social80 %4,5 %10 000 €
Muy social80 %5,5 %12 000 €

Parámetros de la ley de presupuestos para 2026 (CGI, art. 31). Límites de alquiler: los del artículo 199 novovicies para el nivel intermedio, y los del dispositivo Loc'Avantages para los niveles social y muy social. Se presenta a título informativo: no se calcula ni se garantiza ningún beneficio.

Ir más allá

Combinar el dispositivo Jeanbrun con el LLI

Mediante una SCI en el impuesto sobre la renta, una misma vivienda nueva puede reunir elamortización del dispositivo Jeanbrun y las ventajas del LLI : IVA del 10 % en la compra y crédito fiscal igual al impuesto sobre bienes inmuebles durante 20 años. Deben cumplirse al mismo tiempo las condiciones de ambos regímenes: edificio colectivo en zona elegible para el LLI, alquiler sin muebles con límite y 20 años de alquiler en las condiciones del LLI (en lugar de 9 años solo para el Jeanbrun). La elegibilidad y la estructuración dependen de su situación. Aquí no se garantiza ni se cuantifica ningún rendimiento ni ventaja fiscal.

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El catálogo de JL HOME

Programas elegibles al Jeanbrun

Programas de obra nueva cuyos apartamentos se ofrecen al dispositivo Jeanbrun por parte de su promotor.

1 716programas elegibles
19 259lotes elegibles
78 497 €precio de entrada
80 %base amortizable

Datos del catálogo de JL HOME (programas de obra nueva disponibles). Precio mediano observado: 284 400 €.

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Por qué JL HOME

Un dispositivo exigente, verificado con usted

El dispositivo Jeanbrun exige verificar el tipo de edificio, el nivel de alquiler, la forma de adquisición (directa o SCI con tributación en el IR), el compromiso de 9 años y los techos. Un asesor de JL HOME revisa este punto con usted antes de cualquier compromiso, comparando los programas de varios promotores.

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Preguntas frecuentes

Todo sobre el dispositivo Jeanbrun

¿Qué es el dispositivo Jeanbrun (estatuto del arrendador privado)?
Creado por la ley de presupuestos para 2026 y en vigor desde el 21 de febrero de 2026, el dispositivo Jeanbrun permite deducir cada año de sus rentas inmobiliarias una parte del valor de una vivienda nueva alquilada vacía, con alquileres y recursos topados, durante al menos 9 años. Se refiere a las adquisiciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2028. Un apartado distinto concierne a la vivienda antigua con obras; esta página presenta la obra nueva.
¿El dispositivo Jeanbrun sustituye al Pinel?
El Pinel terminó el 31 de diciembre de 2024. El dispositivo Jeanbrun es un marco distinto, vigente desde el 21 de febrero de 2026, que funciona de otra manera: el Pinel daba una reducción de impuestos calculada sobre el precio de compra, mientras que el Jeanbrun abre una deducción por amortización sobre los rendimientos inmobiliarios, sin zonificación y solo en edificios colectivos.
¿Cuáles son los niveles de alquiler (intermedio, social, muy social)?
Tres niveles, con un tipo de amortización anual del 3,5 % (intermedio), 4,5 % (social) o 5,5 % (muy social) sobre el 80 % del precio. El nivel intermedio recoge los topes de alquiler y de ingresos del artículo 199 novovicies, los mismos que para el LLI; los niveles social y muy social, los del dispositivo Loc'Avantages. Cuanto más bajos son los alquileres, más alto es el tipo. El nivel adecuado depende de su estrategia: un asesor lo analizará con usted.
¿Se puede combinar el dispositivo Jeanbrun con el LLI?
Sí, con condiciones. Si la SCI sujeta al impuesto sobre la renta (IR) es propietaria de la misma vivienda nueva, puede beneficiarse de la amortización Jeanbrun y de las ventajas del LLI: TVA del 10 % y un crédito fiscal igual al impuesto sobre bienes inmuebles durante 20 años. Deben cumplirse las condiciones de ambos regímenes, entre ellas una zona elegible para el LLI y 20 años de alquiler en las condiciones del LLI, frente a 9 años solo con Jeanbrun. La elegibilidad y el montaje dependen de su situación. No se garantiza ni se cuantifica de antemano ninguna ventaja.
¿Cuáles son las principales condiciones?
Piso de obra nueva o en VEFA en un edificio colectivo, adquirido entre el 21 de febrero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028, en toda Francia; alquiler sin amueblar como residencia principal en los 12 meses siguientes a la finalización (o a la compra, si es posterior), durante al menos 9 años; alquileres e ingresos limitados; inquilino fuera de su hogar fiscal y fuera de padres o afines hasta el 2.º grado; propietario sujeto al régimen real de rentas inmobiliarias, directamente o a través de una sociedad no sujeta al impuesto de sociedades (SCI a IR).
¿Garantiza el dispositivo Jeanbrun una rentabilidad?
No. No se garantiza ninguna rentabilidad ni ventaja fiscal. La amortización reduce sus rentas inmobiliarias imponibles según su situación y, en la reventa, las amortizaciones deducidas reducen el precio de adquisición considerado para calcular la plusvalía. Un asesor de JL HOME verifica su caso antes de cualquier compromiso, sin producto empaquetado.

Fuentes oficiales

Fuentes consultadas el · Página actualizada el

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