Il logement locatif intermédiaire (LLI) consente di acquistare un alloggio nuovo con IVA al 10%, compensando la taxe foncière con un credito d'imposta, tramite una persona giuridica e in cambio di 20 anni di locazione a canoni calmierati. JL HOME verifica con Lei i requisiti di ammissibilità.
La selezione JL HOME
LLI
Selezione basata sulle informazioni del promotore. Le condizioni del dispositivo e il prezzo applicabile vanno verificati per il Suo progetto.
Un esempio di alloggio disponibile per residenza. Apra una scheda per trovare il lotto presentato e le sue condizioni di prezzo.
Immagine della residenza · non contrattualePrezzo riservato all’investimento locativo, a condizioni.
Consegna prevista 1º trimestre 2029
*Offerta Bouygues Immobilier, soggetta a condizioni e nel limite degli alloggi disponibili.
Immagine della residenza · non contrattualePrezzo riservato all’investimento locativo, a condizioni.
Consegna prevista 2º trimestre 2028
Immagine della residenza in arrivoPrezzo riservato all’investimento locativo, a condizioni.
Consegna prevista 3º trimestre 2028
Immagine della residenza · non contrattualePrezzo riservato all’investimento locativo, a condizioni.
Consegna prevista 2º trimestre 2028
Immagine della residenza · non contrattualePrezzo riservato all’investimento locativo, a condizioni.
Consegna prevista 2º trimestre 2028
Immagine della residenza · non contrattualePrezzo riservato all’investimento locativo, a condizioni.
Consegna prevista 4º trimestre 2028
In breve
Il LLI (alloggio locativo intermedio) è un quadro d'investimento nel nuovo, principalmente in zone A bis, A e B1. L'acquirente, obbligatoriamente una persona giuridica (ad esempio una SCI), beneficia di una TVA al 10% (a condizioni) e di un credito d'imposta pari all'imposta fondiaria per 20 anni, in cambio di 20 anni di locazione a affitti e redditi massimi.
Perché il LLI
L'alloggio si acquista con IVA al 10% anziché al 20%, a determinate condizioni di ammissibilità. A parità di prezzo al netto delle imposte, il prezzo IVA inclusa diminuisce di circa l'8%, e non del 10%.
L'alloggio intermedio mira alle famiglie « troppo abbienti per il sociale, troppo modeste per il libero mercato », cioè a una domanda locativa ampia in zona tesa.
L'imposta fondiaria resta dovuta, ma un credito d'imposta di pari importo è concesso per 20 anni (alloggi ultimati dal 2023). Non si tratta di un'esenzione.
Come funziona
Un alloggio nuovo o in VEFA, situato principalmente in zona A bis, A o B1, oppure in alcuni comuni al di fuori di tali zone. Il programma deve inoltre rispettare una condizione di mix con alloggi sociali, che il promotore garantisce.
La TVA al 10% è riservata agli acquirenti persone giuridiche: una persona fisica passa attraverso una società, ad esempio una SCI familiare. L'acquisto a titolo personale non dà diritto a tale aliquota.
L'alloggio deve restare locato alle condizioni del LLI per 20 anni. In caso contrario è dovuto il complemento di IVA; una rivendita non vi sfugge che dall'11° anno, a determinate condizioni.
Locazione come abitazione principale, vuota o arredata, a nuclei familiari entro limiti di reddito, con canoni massimi per zona e revisionati secondo l'IRL.
⚠️ La locazione alle condizioni del LLI vincola per 20 anni : si tratta di un investimento patrimoniale di lungo periodo, da integrare nella Sua strategia prima di impegnarsi.
Zone e massimali
Il LLI riguarda in primo luogo le zone A bis, A e B1; alcuni comuni al di fuori di tali zone sono anch'essi ammissibili. Per una locazione non arredata, il canone è limitato per zona, in euro al metro quadrato e al mese (escluse le spese), con un coefficiente che dipende dalla superficie, poi rivalutato secondo l'IRL.
| Zona | Tetto del canone (€/m²/mese) | Idoneo LLI |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | Sì (zona ad alta tensione abitativa) |
| A | 14,64 € | Sì (zona ad alta tensione abitativa) |
| B1 | 11,80 € | Sì (zona ad alta tensione abitativa) |
| B2 e C | 10,26 € | Solo alcuni comuni |
Massimali dei contratti di locazione conclusi o rinnovati nel 2026 (€/m²/mese, spese escluse, prima del coefficiente di superficie), identici a quelli del livello intermedio del dispositivo Jeanbrun. Fonte: BOFiP, BOI-BAREME-000017.
Vantaggi
A determinate condizioni, l'acquisto è soggetto a TVA al 10% anziché al 20%. A parità di prezzo al netto delle imposte, ciò rappresenta circa l'8% in meno sul prezzo IVA inclusa.
Un credito d'imposta pari all'imposta fondiaria, per 20 anni. L'imposta viene pagata e poi compensata: non si tratta di un'esenzione.
Se detenuto da una SCI a IR e locato non arredato, l'immobile rientra nei redditi fondiari: oneri deducibili e deficit fondiario secondo il diritto comune. In SCI a IS, i canoni rientrano nell'imposta sulle società.
Gli affitti calmierati sono rivalutati in base all'indice di riferimento degli affitti (IRL).
Per i redditi fondiari, il deficit fondiario è deducibile dal reddito complessivo nel limite di 10 700 € all'anno (esclusi gli interessi del mutuo, diritto comune), elevato a 21 400 € per alcuni lavori di riqualificazione energetica pagati entro il 31 dicembre 2027. Vantaggi presentati a titolo informativo, subordinati a condizioni di ammissibilità: non viene quantificato né garantito alcun guadagno.
Approfondisca
Un privato accede al LLI tramite una persona giuridica, ad esempio una SCI familiare. Se questa SCI è all'imposta sul reddito, lo stesso alloggio nuovo può anche rientrare nel regime Jeanbrun (statuto del locatore privato, in vigore dal 21 febbraio 2026), che consente di dedurre un ammortamento dai redditi fondiari. I testi non escludono questo cumulo, ma presuppone il rispetto di contemporaneamente tutte le condizioni dei due regimi.
Un'IVA al 10% invece del 20% all'acquisto, a determinate condizioni di idoneità.
Un credito d'imposta pari alla taxe foncière, per 20 anni. Non si tratta di un'esenzione.
Ogni anno, 3,5 % di 80 % del prezzo al livello intermedio, detratti dai redditi fondiari, entro il limite di 8 000 € all'anno e per nucleo fiscale. Si tratta di una deduzione, non di una riduzione d'imposta dello stesso importo.
Condizioni chiave : SCI soggetta all'IR (niente acquisto a nome proprio per il LLI, niente SCI soggetta all'IS per il Jeanbrun); alloggio in un edificio collettivo (case individuali escluse dal Jeanbrun), situato in una zona ammissibile al LLI; locazione nuda come abitazione principale, con canoni e redditi del locatario limitati; locatario al di fuori del suo nucleo fiscale e al di fuori di genitori o affini fino al 2° grado; 20 anni di locazione alle condizioni del LLI (il Jeanbrun da solo ne richiede 9: è il LLI a fissare l'orizzonte).
In caso di rivendita, gli ammortamenti dedotti riducono il prezzo di acquisto considerato per calcolare la plusvalenza.
Presentazione a titolo informativo e didattico. L'ammissibilità, la struttura e la combinazione dei vantaggi dipendono dalla Sua situazione e sono soggette a condizioni. Qui non viene garantito né quantificato alcun rendimento o vantaggio fiscale. Un consulente JL HOME verifica la Sua situazione prima di qualsiasi impegno.
Il catalogo JL HOME
Il LLI è un dispositivo selettivo: meno programmi della media, ma mirati alle zone ad alta tensione abitativa.
Dati del catalogo JL HOME (programmi nuovi disponibili). Prezzo mediano osservato: 249 333 €.
Confronto
Ogni cornice risponde a un obiettivo diverso. Confronto oggettivo: un consulente La orienta in base alla Sua situazione.
| Quadro | Logica | Locazione | Impegno |
|---|---|---|---|
| LLI | TVA al 10 % all'acquisto + credito d'imposta pari alla imposta fondiaria (taxe foncière) | Nuda o arredata, residenza principale, con limiti | 20 anni di locazione |
| Jeanbrun | Ammortamento dedotto dai redditi fondiari | Nuda proprietà, residenza principale, con massimali, edificio collettivo | 9 anni di locazione |
| LMNP | Locazione ammobiliata, tassazione dei canoni alleggerita | Arredato | Nessuna durata obbligatoria |
| BRS | Dissociazione del terreno (prezzo d’acquisto ridotto) | Residenza principale (acquirente) | Condizioni di reddito |
| PTZ | Prestito a tasso zero (finanziamento, non un quadro locativo) | Residenza principale (acquirente) | Conditions d'occupation |
Perché JL HOME
Il LLI richiede di verificare la zona, la struttura (SCI), l’impegno di lungo termine e i massimali dei canoni. Un consulente JL HOME esamina questi punti con Lei prima di qualsiasi impegno, confrontando i programmi di più promotori.
Dove investire
Città del nostro catalogo, ordinate per numero di programmi disponibili. Le esplori una per una.
Domande frequenti
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