LMNP 2026 : régime réel et amortissement expliqués
Publié le 18 juin 2026 · LMNP & location meublée
Le LMNP au régime réel est souvent présenté comme l'option fiscalement la plus fine pour la location meublée. Son atout central : l'amortissement. Voici comment il fonctionne en 2026, ses seuils et ses limites, sans promesse de gain.
LMNP : un rappel rapide
Le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique à la location d'un logement meublé. Sa fiscalité relève des BIC, avec deux options : le micro-BIC ou le régime réel.
Micro-BIC vs régime réel
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, jusqu'à 77 700 € de recettes. Le régime réel permet, lui, de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Le réel devient intéressant dès que charges + amortissement dépassent l'abattement forfaitaire.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Base imposable | Loyers − 50 % | Loyers − charges − amortissement |
| Plafond de recettes | 77 700 € | Sans plafond dédié |
| Comptabilité | Simple | Plus exigeante |
L'amortissement au régime réel
L'amortissement consiste à étaler comptablement l'usure du logement et du mobilier sur leur durée d'usage. Concrètement, il réduit la base imposable des loyers sans être une dépense décaissée chaque année. C'est le cœur de l'intérêt du réel — décrit ici de façon qualitative, car le calcul dépend du bien.
Les seuils à connaître
Deux repères : le micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes (abattement 50 %), et le seuil de 23 000 € de recettes, l'un des critères du caractère non professionnel de l'activité.
Quand le réel est pertinent
Le réel s'impose souvent pour un bien neuf financé à crédit, avec des charges et un amortissement significatifs. En dessous, le micro-BIC, plus simple, peut suffire. L'arbitrage dépend de vos chiffres réels.
Les obligations comptables
Le régime réel suppose une comptabilité (liasse fiscale, tableau d'amortissement). L'accompagnement d'un expert-comptable est fréquent ; son coût doit être intégré à l'analyse.
Articulation avec le neuf
Dans le neuf, l'absence de travaux immédiats oriente l'intérêt du réel surtout vers l'amortissement du bien et du mobilier. C'est un cadre cohérent pour une location meublée de longue durée.
En résumé
Le LMNP au régime réel s'appuie sur l'amortissement pour réduire la base imposable des loyers meublés, au prix d'une comptabilité plus exigeante. Ce n'est pas une promesse de rendement. Faites analyser l'arbitrage micro-BIC / réel par un expert-comptable selon votre situation.
