LMNP 2026: Realbesteuerung und Abschreibung erklärt
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · LMNP & möblierte Vermietung
Das LMNP mit Realbesteuerung wird oft als die steuerlich feinste Option für die möblierte Vermietung dargestellt. Sein zentraler Vorteil: die Abschreibung. So funktioniert sie im Jahr 2026, mit ihren Schwellenwerten und Grenzen, ohne Gewinnversprechen.
LMNP: eine kurze Erinnerung
Der Status des nicht gewerblichen möblierten Vermieters gilt für die Vermietung einer möblierten Wohnung. Die Besteuerung erfolgt nach den BIC, mit zwei Optionen: dem Micro-BIC oder der Realbesteuerung.
Micro-BIC vs. Realbesteuerung
Der Micro-BIC wendet einen pauschalen Abschlag von 50 % auf die Mieteinnahmen an, bis zu 77 700 € an Einnahmen. Die Realbesteuerung erlaubt dagegen den Abzug der tatsächlichen Kosten und die Abschreibung der Immobilie. Die Realbesteuerung wird interessant, sobald Kosten plus Abschreibung den pauschalen Abschlag übersteigen.
| Kriterium | Micro-BIC | Regelbesteuerung |
|---|---|---|
| Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage | Mieten − 50 % | Mieten − Kosten − Abschreibung |
| Einnahmenobergrenze | 77 700 € | Keine eigene Obergrenze |
| Buchhaltung | Einfach | Anspruchsvoller |
Die Abschreibung bei der Regelbesteuerung
Die Abschreibung verteilt buchhalterisch den Verschleiß der Wohnung und des Mobiliars über ihre Nutzungsdauer. Konkret mindert sie die steuerliche Bemessungsgrundlage der Mieten, ohne jährlich eine tatsächliche Ausgabe zu sein. Darin liegt der Kern des Vorteils der Realbesteuerung, hier qualitativ beschrieben, da die Berechnung vom Objekt abhängt.
Die wichtigen Schwellenwerte
Zwei Richtwerte: der Micro-BIC bis zu 77 700 € Einnahmen (Abschlag 50 %) sowie die Grenze von 23 000 € Einnahmen, eines der Kriterien für den nicht gewerblichen Charakter der Tätigkeit.
Wann die Realbesteuerung sinnvoll ist
Die Realbesteuerung kommt häufig für eine neue Immobilie in Betracht, die kreditfinanziert ist und erhebliche Kosten und Abschreibungen aufweist. Darunter kann der einfachere Micro-BIC ausreichen. Die Entscheidung hängt von Ihren tatsächlichen Zahlen ab.
Die buchhalterischen Pflichten
Die Realbesteuerung setzt eine Buchführung voraus (Steuererklärung in Form einer Liasse, Abschreibungsplan). Die Begleitung durch einen Steuerberater ist üblich; dessen Kosten sind in die Analyse einzubeziehen.
Zusammenspiel mit dem Neubau
Beim Neubau richtet sich der Nutzen der Realbesteuerung mangels sofortiger Renovierungsarbeiten vor allem auf die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars. Das ist ein stimmiger Rahmen für eine langfristige möblierte Vermietung.
Zusammenfassung
Das LMNP mit Realbesteuerung stützt sich auf die Abschreibung, um die steuerliche Bemessungsgrundlage der möblierten Mieten zu senken, allerdings mit anspruchsvollerer Buchhaltung. Dies ist kein Renditeversprechen. Lassen Sie die Abwägung zwischen Micro-BIC und Realbesteuerung von einem Steuerberater anhand Ihrer persönlichen Situation prüfen.
