LMNP 2026: régimen real y amortización explicados
Publicado el 18 de junio de 2026 · LMNP y alquiler amueblado
El LMNP en régimen real suele presentarse como la opción fiscalmente más precisa para el alquiler amueblado. Su principal ventaja: la amortización. Le explicamos cómo funciona en 2026, sus umbrales y sus límites, sin promesa de ganancia.
LMNP: un recordatorio rápido
El estatus de arrendador de alquiler amueblado no profesional se aplica al alquiler de una vivienda amueblada. Su fiscalidad depende de los BIC, con dos opciones: el micro-BIC o el régimen real.
Micro-BIC frente a régimen real
El micro-BIC aplica una reducción a tanto alzado del 50 % sobre los alquileres, hasta 77 700 € de ingresos. El régimen real permite, en cambio, deducir los gastos reales y amortizar el inmueble. El régimen real resulta interesante cuando gastos más amortización superan la reducción a tanto alzado.
| Criterio | Micro-BIC | Régimen real |
|---|---|---|
| Base imponible | Alquileres − 50 % | Alquileres − gastos − amortización |
| Límite de ingresos | 77 700 € | Sin límite específico |
| Contabilidad | Sencilla | Más exigente |
La amortización en el régimen real
La amortización consiste en repartir contablemente el desgaste de la vivienda y del mobiliario a lo largo de su vida útil. En la práctica, reduce la base imponible de los alquileres sin ser un gasto desembolsado cada año. Es el núcleo del interés del régimen real, descrito aquí de forma cualitativa, porque el cálculo depende del inmueble.
Los umbrales que conviene conocer
Dos referencias: el micro-BIC hasta 77 700 € de ingresos (reducción del 50 %), y el umbral de 23 000 € de ingresos, uno de los criterios del carácter no profesional de la actividad.
Cuándo es pertinente el régimen real
El régimen real suele imponerse en un inmueble nuevo financiado con préstamo, con gastos y amortización significativos. Por debajo, el micro-BIC, más sencillo, puede bastar. La decisión depende de sus cifras reales.
Las obligaciones contables
El régimen real exige contabilidad (declaración fiscal y cuadro de amortización). Es frecuente contar con un experto contable; su coste debe incluirse en el análisis.
Relación con la obra nueva
En la obra nueva, la ausencia de obras inmediatas orienta el interés del régimen real sobre todo hacia la amortización del inmueble y del mobiliario. Es un marco coherente para un alquiler amueblado de larga duración.
En resumen
El LMNP en régimen real se apoya en la amortización para reducir la base imponible de los alquileres amueblados, a cambio de una contabilidad más exigente. No es una promesa de rentabilidad. Le recomendamos que un experto contable analice la decisión micro-BIC / real según su situación.
