LMNP 2026: regime reale e ammortamento spiegati
Pubblicato il 18 giugno 2026 · LMNP e locazione ammobiliata
Il LMNP in regime reale è spesso presentato come l'opzione fiscalmente più articolata per la locazione arredata. Il suo punto di forza centrale: l'ammortamento. Ecco come funziona nel 2026, le sue soglie e i suoi limiti, senza promesse di guadagno.
LMNP: un breve promemoria
Lo status di locatore di immobili arredati non professionale si applica alla locazione di un'abitazione arredata. La sua fiscalità rientra nei BIC, con due opzioni: il micro-BIC o il regime reale.
Micro-BIC o regime reale
Il micro-BIC applica un abbattimento forfettario del 50 % sui canoni, fino a 77 700 € di ricavi. Il regime reale consente invece di dedurre le spese effettive e di ammortizzare l'immobile. Il regime reale diventa interessante non appena spese e ammortamento superano l'abbattimento forfettario.
| Criterio | Micro-BIC | Regime reale |
|---|---|---|
| Base imponibile | Canoni − 50 % | Canoni − spese − ammortamento |
| Soglia di ricavi | 77 700 € | Nessun limite dedicato |
| Contabilità | Semplice | Più impegnativa |
L'ammortamento nel regime reale
L'ammortamento consiste nel ripartire contabilmente il deperimento dell'abitazione e dell'arredamento lungo la loro durata d'uso. In concreto, riduce la base imponibile dei canoni senza costituire una spesa sostenuta ogni anno. È il cuore dell'interesse del regime reale, qui descritto in modo qualitativo, poiché il calcolo dipende dal singolo immobile.
Le soglie da conoscere
Due riferimenti: il micro-BIC fino a 77 700 € di ricavi (abbattimento 50 %) e la soglia di 23 000 € di ricavi, uno dei criteri del carattere non professionale dell'attività.
Quando il regime reale è pertinente
Il regime reale si impone spesso per un immobile nuovo finanziato con un mutuo, con spese e ammortamento significativi. Al di sotto, il micro-BIC, più semplice, può essere sufficiente. La scelta dipende dai Suoi dati effettivi.
Gli obblighi contabili
Il regime reale presuppone una contabilità (dichiarazione fiscale, prospetto di ammortamento). Il supporto di un commercialista è frequente; il suo costo va incluso nell'analisi.
Il rapporto con il nuovo
Nel nuovo, l'assenza di lavori immediati orienta l'interesse del regime reale soprattutto verso l'ammortamento dell'immobile e dell'arredamento. È un quadro coerente per una locazione arredata di lunga durata.
In sintesi
Il LMNP in regime reale si basa sull'ammortamento per ridurre la base imponibile dei canoni arredati, a fronte di una contabilità più impegnativa. Non si tratta di una promessa di rendimento. Faccia valutare la scelta tra micro-BIC e regime reale da un commercialista in base alla Sua situazione.
