LMNP 2026: regime real e amortização explicados
Publicado em 18 de junho de 2026 · LMNP e arrendamento mobilado
O LMNP em regime real é frequentemente apresentado como a opção fiscalmente mais detalhada para a locação mobilada. O seu trunfo central: a amortização. Eis como funciona em 2026, os seus limiares e os seus limites, sem promessa de ganho.
LMNP: um breve lembrete
O estatuto de locador em mobilado não profissional aplica-se à locação de um alojamento mobilado. A sua tributação enquadra-se nos BIC, com duas opções: o micro-BIC ou o regime real.
Micro-BIC vs. regime real
O micro-BIC aplica um abatimento forfetário de 50 % sobre as rendas, até 77 700 € de receitas. O regime real permite, por sua vez, deduzir os encargos reais e amortizar o imóvel. O regime real torna-se interessante sempre que encargos mais amortização ultrapassam o abatimento forfetário.
| Critério | Micro-BIC | Regime real |
|---|---|---|
| Base tributável | Rendas − 50 % | Rendas − encargos − amortização |
| Limite de receitas | 77 700 € | Sem limite específico |
| Contabilidade | Simples | Mais exigente |
A amortização no regime real
A amortização consiste em distribuir contabilisticamente o desgaste do alojamento e do mobiliário ao longo da sua duração de utilização. Na prática, reduz a base tributável das rendas sem corresponder a uma despesa desembolsada todos os anos. É o cerne do interesse do regime real, descrito aqui de forma qualitativa, pois o cálculo depende do imóvel.
Os limiares a conhecer
Dois referenciais: o micro-BIC até 77 700 € de receitas (abatimento de 50 %), e o limiar de 23 000 € de receitas, um dos critérios do caráter não profissional da atividade.
Quando o regime real é pertinente
O regime real impõe-se frequentemente para um imóvel novo financiado a crédito, com encargos e amortização significativos. Abaixo disso, o micro-BIC, mais simples, pode bastar. A escolha depende dos seus números reais.
As obrigações contabilísticas
O regime real pressupõe uma contabilidade (declaração fiscal anual, mapa de amortizações). O acompanhamento por um contabilista certificado é frequente; o seu custo deve ser incluído na análise.
Articulação com o novo
No novo, a ausência de obras imediatas orienta o interesse do regime real sobretudo para a amortização do imóvel e do mobiliário. É um enquadramento coerente para uma locação mobilada de longa duração.
Em resumo
O LMNP em regime real assenta na amortização para reduzir a base tributável das rendas mobiladas, ao preço de uma contabilidade mais exigente. Não se trata de uma promessa de rentabilidade. Solicite a análise da escolha entre micro-BIC e regime real a um contabilista certificado, de acordo com a sua situação.
