LMNP ou loi Jean-Brun : quel dispositif choisir en 2026 ?
Publié le 18 juin 2026 · LLI & Bailleur Privé (Jeanbrun)
LMNP ou loi Jean-Brun ? La question revient souvent, mais elle compare en réalité deux logiques différentes : le meublé d'un côté, la location nue de l'autre. Voici un comparatif factuel pour choisir selon votre projet, sans promesse chiffrée.
Deux logiques, pas deux versions du même outil
Le LMNP s'applique à la location meublée et relève de la fiscalité BIC. Le statut bailleur privé Jean-Brun concerne la location nue et relève des revenus fonciers. Comparer les deux, c'est d'abord choisir entre meubler ou non son logement.
Le LMNP en bref
En LMNP, vous louez un logement meublé. Au régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien et le mobilier, ce qui réduit la base imposable des loyers. Les seuils de référence : micro-BIC jusqu'à 77 700 €, abattement de 50 %, seuil de 23 000 € au-delà duquel le caractère non professionnel s'apprécie.
Le statut Jean-Brun en bref
Le statut bailleur privé Jean-Brun s'adresse à la location nue en zones tendues, sous conditions de plafonds. Il repose sur un amortissement fiscal encadré par la réglementation (base et taux définis). Important : il n'est ni un successeur ni un remplacement du Pinel — il fonctionne sur une logique d'amortissement, pas de réduction d'impôt liée à l'investissement.
Comparatif factuel
| Critère | LMNP | Jean-Brun |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Fiscalité | BIC | Revenus fonciers |
| Mécanisme clé | Amortissement comptable | Amortissement fiscal encadré |
| Zone | Souple | Zones tendues |
| Public | Large | Sous conditions |
La fiscalité : BIC vs foncier
Le LMNP relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ; le Jean-Brun, des revenus fonciers. Cette différence change la façon dont les charges, l'amortissement et les éventuels déficits sont traités.
Engagement et type de location
Le meublé (LMNP) offre de la souplesse mais implique une gestion plus active. La location nue en zone tendue (Jean-Brun) suppose des engagements de durée et de plafonds, à respecter pour conserver l'avantage.
Lequel choisir selon votre profil
Si vous visez la souplesse et l'amortissement du meublé, le LMNP a du sens. Si vous préférez la location nue en zone tendue dans un cadre dédié, le statut Jean-Brun mérite l'étude. Aucun des deux ne garantit un rendement : tout dépend de votre situation.
En résumé
LMNP et Jean-Brun ne s'opposent pas frontalement : ils répondent à des projets différents (meublé vs nu). Le bon choix dépend de votre fiscalité, de votre horizon et du type de location. Faites comparer les deux par un conseiller avant de décider.
