LMNP oder Jean-Brun-Gesetz: Welches Modell sollten Sie in 2026 wählen?
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · LLI & Bailleur Privé (Jeanbrun)
LMNP oder Jean-Brun-Gesetz? Diese Frage wird häufig gestellt, vergleicht aber tatsächlich zwei unterschiedliche Logiken: auf der einen Seite die möblierte, auf der anderen die unmöblierte Vermietung. Hier ist ein sachlicher Vergleich, mit dem Sie gemäß Ihrem Projekt wählen können, ohne beziffertes Versprechen.
Zwei Logiken, keine zwei Versionen desselben Instruments
Das LMNP gilt für die möblierte Vermietung und unterliegt den BIC-Einkünften. Der private Vermieterstatus Jean-Brun betrifft die unmöblierte Vermietung und unterliegt den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Beide zu vergleichen heißt zunächst, zwischen Möblierung und keiner Möblierung der Wohnung zu wählen.
Das LMNP kurz erklärt
Beim LMNP vermieten Sie eine möblierte Wohnung. Im tatsächlichen Verfahren können Sie das Gebäude und das Mobiliar buchhalterisch abschreiben, was die steuerliche Bemessungsgrundlage der Mieteinnahmen mindert. Richtwerte: Micro-BIC bis 77 700 €, Pauschalabschlag von 50 %, Schwelle von 23 000 €, oberhalb derer die nicht gewerbliche Natur geprüft wird.
Der Jean-Brun-Status kurz erklärt
Der private Vermieterstatus Jean-Brun richtet sich an unmöblierte Vermietung in angespannten Wohngebieten, unter Einhaltung von Obergrenzen. Er beruht auf einer gesetzlich begrenzten steuerlichen Abschreibung (Bemessungsgrundlage und Satz sind gesetzlich festgelegt). Wichtig: Er ist weder Nachfolger noch Ersatz des Pinel – er folgt einer Abschreibungslogik, nicht einer Steuerermäßigung auf die Investition.
Sachlicher Vergleich
| Kriterium | LMNP | Jean-Brun |
|---|---|---|
| Vermietungsart | Möbliert | Unmöbliert |
| Besteuerung | BIC | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung |
| Zentraler Mechanismus | Buchhalterische Abschreibung | Gesetzlich begrenzte steuerliche Abschreibung |
| Gebiet | Flexibel | Angespannte Wohngebiete |
| Zielgruppe | Breit | Unter Bedingungen |
Die Besteuerung: BIC vs. Vermietungseinkünfte
Das LMNP unterliegt den BIC (bénéfices industriels et commerciaux, gewerbliche Gewinne); das Jean-Brun-Modell den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Unterschied beeinflusst, wie Kosten, Abschreibung und mögliche Verluste behandelt werden.
Bindung und Art der Vermietung
Die möblierte Vermietung (LMNP) bietet Flexibilität, erfordert aber eine aktivere Verwaltung. Die unmöblierte Vermietung in einem angespannten Gebiet (Jean-Brun) setzt Verpflichtungen zur Mietdauer und zu Obergrenzen voraus, die einzuhalten sind, um den Vorteil zu behalten.
Welches Modell passt zu Ihrem Profil?
Wenn Sie Flexibilität und die Abschreibung einer möblierten Wohnung anstreben, ist das LMNP sinnvoll. Bevorzugen Sie unmöblierte Vermietung in einem angespannten Gebiet im dafür vorgesehenen Rahmen, lohnt sich eine Prüfung des Jean-Brun-Status. Keines der beiden garantiert eine Rendite; alles hängt von Ihrer Situation ab.
Zusammenfassung
LMNP und Jean-Brun stehen sich nicht direkt gegenüber: Sie entsprechen unterschiedlichen Projekten (möbliert bzw. unmöbliert). Die richtige Wahl hängt von Ihrer Steuersituation, Ihrem Anlagehorizont und der Vermietungsart ab. Lassen Sie beide Optionen von einem Berater vergleichen, bevor Sie entscheiden.
