LMNP ou lei Jean-Brun: que dispositivo escolher em 2026?
Publicado em 18 de junho de 2026 · LLI e Senhorio Privado (Jeanbrun)
LMNP ou Jean-Brun? A questão surge com frequência, mas compara na realidade duas lógicas diferentes: o mobilado de um lado, a locação nua do outro. Eis uma comparação factual para escolher de acordo com o seu projeto, sem promessas quantificadas.
Duas lógicas, não duas versões do mesmo instrumento
O LMNP aplica-se à locação mobilada e enquadra-se na fiscalidade BIC. O estatuto de senhorio privado Jean-Brun diz respeito à locação nua e enquadra-se nos rendimentos prediais. Comparar as duas é, antes de mais, escolher entre mobilar ou não a habitação.
O LMNP em resumo
Com o LMNP, aluga um alojamento mobilado. No regime real, pode amortizar contabilisticamente o bem e o mobiliário, o que reduz a base tributável das rendas. Os limiares de referência: micro-BIC até 77 700 €, abatimento de 50 %, limiar de 23 000 € acima do qual se avalia o caráter não profissional.
O estatuto Jean-Brun em resumo
O estatuto de senhorio privado Jean-Brun destina-se à locação nua em zonas tensas, sob condições de tetos. Assenta numa amortização fiscal enquadrada pela regulamentação (base e taxa definidas). Importante: não é um sucessor nem um substituto do Pinel — funciona com uma lógica de amortização, e não de redução de imposto ligada ao investimento.
Comparação factual
| Critério | LMNP | Jean-Brun |
|---|---|---|
| Tipo de locação | Mobilada | Nua |
| Fiscalidade | BIC | Rendimentos prediais |
| Mecanismo chave | Amortização contabilística | Amortização fiscal enquadrada |
| Zona | Flexível | Zonas tensas |
| Público | Amplo | Sob condições |
A fiscalidade: BIC vs prediais
O LMNP enquadra-se nos BIC (lucros industriais e comerciais); o Jean-Brun, nos rendimentos prediais. Esta diferença altera a forma como são tratados os encargos, a amortização e os eventuais défices.
Compromisso e tipo de locação
O mobilado (LMNP) oferece flexibilidade, mas implica uma gestão mais ativa. A locação nua em zona tensa (Jean-Brun) pressupõe compromissos de duração e de tetos, a respeitar para manter a vantagem.
Qual escolher consoante o seu perfil
Se pretende a flexibilidade e a amortização do mobilado, o LMNP faz sentido. Se preferir a locação nua em zona tensa num enquadramento dedicado, o estatuto Jean-Brun merece estudo. Nenhum dos dois garante uma rentabilidade: tudo depende da sua situação.
Em resumo
LMNP e Jean-Brun não se opõem frontalmente: respondem a projetos diferentes (mobilado vs nu). A escolha certa depende da sua fiscalidade, do seu horizonte e do tipo de locação. Faça comparar os dois por um consultor antes de decidir.
