LMNP o legge Jean-Brun: quale strumento scegliere in 2026?
Pubblicato il 18 giugno 2026 · LLI & Locatore Privato (Jeanbrun)
LMNP o legge Jean-Brun? La domanda ricorre spesso, ma in realtà confronta due logiche diverse: l'ammobiliato da un lato, la locazione nuda dall'altro. Ecco un confronto oggettivo per scegliere in base al vostro progetto, senza promesse numeriche.
Due logiche, non due versioni dello stesso strumento
Il LMNP si applica alla locazione ammobiliata e rientra nella fiscalità BIC. Lo statuto di locatore privato Jean-Brun riguarda la locazione nuda e rientra nei redditi fondiari. Confrontare i due significa anzitutto scegliere se arredare o meno la propria abitazione.
Il LMNP in breve
Con il LMNP, affittate un alloggio ammobiliato. In regime reale potete ammortizzare contabilmente l'immobile e l'arredo, riducendo la base imponibile dei canoni. Soglie di riferimento: micro-BIC fino a 77 700 €, abbattimento del 50 %, soglia di 23 000 € oltre la quale si valuta il carattere non professionale.
Lo statuto Jean-Brun in breve
Lo statuto di locatore privato Jean-Brun si rivolge alla locazione nuda in zone tese, a condizioni di massimali. Si basa su un ammortamento fiscale disciplinato dalla normativa (base e aliquota definite). Importante: non è il successore né il sostituto del Pinel — funziona secondo una logica di ammortamento, non di riduzione d'imposta legata all'investimento.
Confronto oggettivo
| Criterio | LMNP | Jean-Brun |
|---|---|---|
| Tipo di locazione | Ammobiliata | Nuda |
| Fiscalità | BIC | Redditi fondiari |
| Meccanismo chiave | Ammortamento contabile | Ammortamento fiscale disciplinato |
| Zona | Flessibile | Zone tese |
| Pubblico | Ampio | A condizioni |
La fiscalità: BIC contro redditi fondiari
Il LMNP rientra nei BIC (profitti industriali e commerciali); il Jean-Brun, nei redditi fondiari. Questa differenza incide sul modo in cui sono trattati oneri, ammortamento e eventuali disavanzi.
Impegno e tipo di locazione
L'ammobiliato (LMNP) offre flessibilità ma comporta una gestione più attiva. La locazione nuda in zona tesa (Jean-Brun) richiede impegni di durata e di massimali, da rispettare per mantenere il vantaggio.
Quale scegliere in base al vostro profilo
Se puntate alla flessibilità e all'ammortamento dell'ammobiliato, il LMNP ha senso. Se preferite la locazione nuda in zona tesa in un quadro dedicato, lo statuto Jean-Brun merita un approfondimento. Nessuno dei due garantisce un rendimento: tutto dipende dalla vostra situazione.
In sintesi
LMNP e Jean-Brun non si contrappongono frontalmente: rispondono a progetti diversi (ammobiliato contro nudo). La scelta giusta dipende dalla vostra fiscalità, dall'orizzonte e dal tipo di locazione. Fatevi confrontare i due strumenti da un consulente prima di decidere.
