LMNP no novo: benefícios fiscais e funcionamento
Publicado em 18 de junho de 2026 · LMNP e arrendamento mobilado
O estatuto de locador mobilado não profissional (LMNP) é um dos enquadramentos mais utilizados para investir no novo. Aplica-se ao arrendamento mobilado e permite aliviar a tributação das suas rendas, através de dois regimes à escolha. Eis o seu funcionamento detalhado em 2026.
Em resumo
Em LMNP, arrenda um alojamento mobilado (equipado para ser habitável de imediato) e as suas rendas são tributadas quer pelo micro-BIC (abatimento forfetário de 50 % até 77 700 € de receitas por ano), quer pelo regime real (dedução dos encargos efetivos e amortização). O estatuto mantém-se não profissional enquanto as receitas de arrendamento do agregado familiar forem inferiores a 23 000 € por ano, ou inferiores aos seus outros rendimentos de atividade.
Arrendamento mobilado: de que falamos?
O arrendamento mobilado pressupõe um alojamento equipado com mobiliário suficiente para nele viver (roupa de cama, cozinha equipada, arrumações…). Relaciona-se com os lucros industriais e comerciais (BIC), e não com os rendimentos prediais, como o arrendamento não mobilado. É esta diferença que dá origem aos dois regimes fiscais do LMNP.
Micro-BIC ou regime real?
| Critério | Micro-BIC | Regime real |
|---|---|---|
| Limite de receitas | Até 77 700 €/ano | Sem limite específico |
| Princípio | Abatimento forfetário de 50 % | Dedução dos encargos efetivos + amortização |
| Contabilidade | Nenhuma (declaração simplificada) | Contabilidade obrigatória |
| Ideal se | Encargos baixos, procedimento simples | Encargos elevados, procura de otimização |
O micro-BIC é o mais simples: metade das suas rendas fica isenta por defeito, sem necessidade de comprovativos. O regime real exige contabilidade, mas permite deduzir os encargos efetivos (juros do empréstimo, imposto predial, gestão, obras…) e praticar a amortização. A escolha mais vantajosa depende da sua situação — um consultor faz consigo o ponto da situação. Nenhum ganho é garantido antecipadamente.
A amortização no regime real
No regime real, o LMNP permite ter em conta a perda de valor contabilístico do imóvel e do mobiliário ao longo do tempo: é a amortização. Contabilisticamente, reduz o resultado tributável da atividade de arrendamento mobilado. Trata-se de um mecanismo enquadrado, cujo efeito depende de cada situação: não existe ganho automático nem quantificado antecipadamente, e exige uma contabilidade acompanhada.
O limiar não profissional
O «NP» de LMNP significa não profissional. Mantém este estatuto enquanto as suas receitas de arrendamento não ultrapassarem 23 000 € por ano, ou permanecerem inferiores aos outros rendimentos de atividade do seu agregado familiar. Acima disso, passa para o estatuto profissional (LMP), com regras diferentes.
Porquê o novo?
Investir em LMNP no novo apresenta vantagens concretas: um alojamento segundo as normas mais recentes (RE2020), sem obras, com garantias do construtor e emolumentos notariais reduzidos. É um enquadramento tranquilizador para um arrendamento mobilado duradouro. O catálogo JL HOME inclui numerosos programas elegíveis, sobretudo estúdios e T1, os formatos mais procurados para arrendar mobilado — nomeadamente nas grandes cidades universitárias.
O caso das residências de serviços
Parte da oferta mobilada encontra-se em residências de serviços: estudantes, seniores ou executivos. Estes imóveis são geridos por um explorador através de um arrendamento comercial, o que altera a lógica de gestão (recebe uma renda do gestor). Pode existir uma recuperação do IVA apenas sob condições (prestações para-hoteleiras), mas nunca é automática: o enquadramento exato verifica-se programa a programa.
Conclusão
O LMNP continua, em 2026, um enquadramento flexível para investir em mobilado no novo. A chave reside em duas decisões: o regime fiscal adequado (micro ou real) e o programa adequado (localização, tipologia, gestão). Peça que verifiquem a sua elegibilidade, o regime ótimo e a natureza do programa antes de se comprometer.
