Encargos acessórios de uma compra no novo: o guia completo 2026

Publicado em 07 de setembro de 2026 · Despesas de notário

Assinatura dos atos notariais para a compra de um imóvel novo

Comprar uma habitação nova é muitas vezes a concretização de um projeto de vida ou de uma estratégia de investimento. Mas entre o preço indicado na brochura do programa e o orçamento real a mobilizar, existe uma série de encargos acessórios que convém antecipar. Boa notícia: no novo, vários itens são mais leves do que no usado. Má notícia: outros passam frequentemente despercebidos no momento da assinatura.

Na JL HOME, acompanhamos diariamente primeiros compradores e investidores na construção do seu plano de financiamento. Eis, em 2026, uma visão clara e honesta de todos os encargos a integrar no seu cálculo.

Porque merecem atenção os encargos acessórios

Um projeto imobiliário bem preparado é um projeto em que nenhuma surpresa desequilibra o seu orçamento. Subestimar os encargos acessórios pode fragilizar o seu plano de financiamento, nomeadamente face à taxa de esforço de 35 % geralmente considerada pelos bancos.

Estes encargos influenciam também o montante que deve entrar com capital próprio. Conhecê-los antecipadamente permite negociar com serenidade e evitar bloquear num pormenor no momento crítico.

1. Os encargos de notário: a grande vantagem do novo

É AQUI que o novo se destaca. No usado, os encargos de notário representam geralmente uma parte significativa do preço. No novo, são reduzidos, da ordem de 2 a 3 % do preço do imóvel (a confirmar consoante a sua situação e o seu programa).

Porquê esta diferença? Porque no novo grande parte do que se designa abusivamente por «encargos de notário» — na realidade, direitos de transmissão — é aliviada. Atenção, porém: estes encargos cobrem a remuneração do notário (emolumentos regulamentados), os impostos e os desembolsos (despesas adiantadas por conta do comprador).

Exemplo concreto: para um apartamento novo, um primeiro comprador pode assim poupar vários milhares de euros em encargos face a um imóvel usado de preço equivalente. Uma quantia que pode reforçar o seu capital próprio ou financiar o seu mobiliário.

2. O IVA: perceber o que está incluído

O preço de uma habitação nova é geralmente indicado com IVA incluído à taxa normal. Em certas zonas específicas (por exemplo, bairros em requalificação urbana) e sob condições, poderá aplicar-se uma taxa reduzida de 5,5 % à compra da sua residência principal.

Este regime não é automático: depende da localização do programa, de limites de recursos e de condições de ocupação. Nunca parta do princípio de que é elegível sem verificação. Um consultor da JL HOME pode analisar a sua situação programa a programa.

3. Os encargos de garantia e de processo bancário

Sempre que financie a compra através de crédito, surgem vários encargos:

As despesas de processo

O banco cobra frequentemente encargos pelo estudo e pela montagem do seu empréstimo. São por vezes negociáveis, sobretudo se apresentar um processo sólido.

A garantia do empréstimo

O seu banco exige uma garantia: fiança de uma entidade especializada ou hipoteca/privilégio creditório. O custo varia consoante a fórmula escolhida e o montante emprestado.

O seguro de crédito

Frequentemente esquecido no cálculo inicial, o seguro de empréstimo representa, no entanto, um custo recorrente durante toda a duração do crédito. Pode fazer concorrência através da delegação de seguro.

4. Os encargos ligados à VEFA

A maioria das compras no novo faz-se em VEFA (Venda em Estado Futuro de Conclusão), ou seja, na planta. Este modo de aquisição tem algumas especificidades:

O depósito de garantia pago na reserva, enquadrado e deduzido do preço final.
As chamadas de fundos escalonadas de acordo com o andamento da obra: paga-se à medida que a construção avança.
Os juros intercalares: durante o período de construção, se o seu empréstimo for libertado progressivamente, o banco pode cobrar juros sobre as quantias já pagas, antes do início do reembolso normal.

Antecipar estes juros intercalares é essencial, pois podem pesar na sua tesouraria durante vários meses.

5. As despesas após a entrega das chaves

Uma vez proprietário, entram em jogo outras despesas:

As ligações e a colocação em funcionamento

Eletricidade, água, gás, internet: a ativação destes contratos pode implicar custos iniciais.

Os encargos de condomínio

Desde a entrega, participa nos encargos (manutenção das partes comuns, administração do condomínio, espaços verdes). Informe-se sobre o orçamento previsional do condomínio antes de assinar.

O imposto predial

O imóvel novo pode beneficiar, sob condições e consoante os municípios, de uma isenção temporária parcial do imposto predial (a verificar junto da sua autarquia). Nunca considere esta vantagem como adquirida.

A decoração e o mobiliário

Cozinha equipada, iluminação, acabamentos interiores: no novo, estes elementos nem sempre estão incluídos. Preveja uma verba.

6. As despesas a prever para investidores

Se investir no novo para arrendar, surgem outras despesas: gestão do arrendamento, contabilidade (nomeadamente em LMNP com o regime real), seguros de proprietário não residente. Consoante o regime escolhido (micro-BIC com abatimento de 50 % até 77 700 € das receitas, ou real), a sua estratégia fiscal e as despesas dedutíveis são diferentes.

Atenção: investir no novo não garante qualquer rendibilidade e nenhum ganho é prometido. Cada projeto deve ser analisado individualmente.

Como orçamentar bem o seu projeto

O essencial é somar todas estas rubricas desde o início: preço do imóvel + despesas notariais reduzidas + despesas bancárias + juros intercalares + ligações + primeiro ano de encargos. Obtém assim a sua necessidade real de financiamento.

Certos mecanismos, como o PTZ (Empréstimo a Taxa Zero), cujos limites e quotas dependem da sua zona e dos seus rendimentos, podem aliviar o financiamento dos primeiros compradores para a sua habitação própria permanente. As condições exatas devem ser verificadas consoante a sua situação.

Passe à ação com a JL HOME

Cada projeto é único, e as despesas acessórias variam consoante o programa, a zona e o seu perfil. Em vez de trabalhar com estimativas aproximadas, simule o seu orçamento completo ou marque uma reunião com um consultor JL HOME. Estabelecemos consigo um plano de financiamento transparente, incluindo as despesas acessórias, para comprar no novo com confiança.

👉 Marque uma reunião com um consultor JL HOME ou inicie já a sua simulação.

Perguntas frequentes

Quais são as despesas notariais no novo em 2026?

No novo, as despesas notariais são reduzidas, na ordem de 2 a 3 % do preço do imóvel, contra uma percentagem mais elevada no usado. Este montante deve ser verificado consoante o seu programa e a sua situação. Um consultor JL HOME pode elaborar-lhe uma estimativa rigorosa.

O IVA reduzido a 5,5 % aplica-se automaticamente no novo?

Não. O IVA reduzido a 5,5 % não é automático: aplica-se apenas em certas zonas específicas e sob condições (habitação própria permanente, limites de rendimentos, ocupação). Cada programa deve ser verificado individualmente.

O que são os juros intercalares em VEFA?

Em VEFA, o seu empréstimo é libertado progressivamente de acordo com o andamento da obra. O banco pode cobrar juros sobre as quantias já pagas antes do início do reembolso normal. Estes juros intercalares devem ser antecipados na sua tesouraria.

O PTZ pode ajudar a financiar uma compra no novo?

Sim, o Empréstimo a Taxa Zero pode ajudar os primeiros compradores a financiar a sua habitação própria permanente no novo. Os seus limites e quotas dependem da sua zona e dos seus rendimentos, e devem ser verificados consoante a sua situação com um consultor JL HOME.

Quais são todas as despesas acessórias de uma compra no novo em 2026?

As despesas acessórias de uma compra no novo incluem: as despesas notariais reduzidas (de 2 a 3 % do preço), as despesas de garantia do empréstimo (hipoteca ou fiança), as despesas de processo bancário, o seguro do mutuário, os juros intercalares em VEFA, a taxa de urbanização e, eventualmente, as comissões de intermediação. No total, preveja cerca de 3 a 5 % do preço para além do montante anunciado.

As despesas notariais no novo são mais baratas do que no usado?

Sim. No novo, as despesas notariais representam cerca de 2 a 3 % do preço do imóvel, contra 7 a 8 % no usado. Esta diferença explica-se pela redução dos direitos de transmissão aplicáveis às habitações novas.

O que é a taxa de urbanização no novo?

A taxa de urbanização é um imposto local devido na construção ou ampliação de uma habitação nova. É calculada com base na área tributável, num valor forfetário por m² fixado anualmente e nas taxas votadas pelo município e pelo departamento.

Como beneficiar do IVA reduzido a 5,5 % no novo?

O IVA reduzido a 5,5 % aplica-se à compra de uma habitação própria permanente situada numa zona específica (bairro prioritário da política da cidade ou nas proximidades) e sob condições de limites de rendimentos. Nunca é automático e deve ser verificado programa a programa.

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