Quanto custa realmente uma compra no novo? O orçamento total decifrado

Comprar uma habitação nova nunca se resume ao preço indicado no folheto do empreendimento. Entre as despesas acessórias, as garantias, a fiscalidade e os encargos futuros, o custo total real pode reservar surpresas… ou boas notícias. Em 2026, compreender cada rubrica de despesa é indispensável para construir um projeto sólido, quer seja primeiro comprador para residência principal quer investidor.

Na JL HOME, acompanhamos diariamente compradores na decomposição do seu orçamento rubrica a rubrica. Eis uma análise completa, pedagógica e transparente, para saber quanto custa realmente uma compra no novo.

O preço de compra: a parte visível do iceberg

O preço de venda da habitação nova constitui, evidentemente, a base do seu orçamento. Depende de numerosos fatores: a localização, a área, a existência de espaços exteriores (varanda, terraço, jardim), o estacionamento, o piso e as prestações.

No imobiliário novo, o preço é geralmente apresentado «chave na mão» ou sem encargos acessórios. É, por isso, essencial distinguir claramente:

• o preço da habitação em si,
• o preço do lugar de estacionamento ou da garagem (frequentemente cobrado à parte),
• as eventuais opções de acabamento.

Bom saber: a compra no imobiliário novo faz-se, na maioria dos casos, em VEFA (Venda em Estado Futuro de Conclusão). Paga-se então de forma faseada, à medida que a obra avança. Isto permite distribuir o esforço financeiro, mas exige antecipar a tesouraria.

Os emolumentos notariais reduzidos: uma vantagem real do novo

Esta é uma das grandes vantagens do imobiliário novo. Ao contrário do usado, em que os emolumentos notariais rondam 7 a 8 %, no novo são substancialmente mais baixos, da ordem de 2 a 3 % do preço (a confirmar consoante a sua situação e o seu empreendimento).

Numa habitação de 250 000 €, isto representa uma poupança potencial de vários milhares de euros face a um imóvel usado. Estes encargos cobrem principalmente os honorários do notário e os direitos de registo.

Note-se que estes encargos reduzidos são um argumento relevante, mas a percentagem exata depende de vários parâmetros. Um consultor JL HOME pode dar-lhe uma estimativa precisa para o seu projeto.

O IVA: a taxa normal e os casos particulares

A maioria das habitações novas é vendida com IVA à taxa normal, já incluído no preço anunciado.

Em certas zonas específicas (como bairros em requalificação urbana) e sob condições rigorosas de rendimentos, localização e utilização, pode aplicar-se uma taxa reduzida de IVA de 5,5 %. Atenção: este regime nunca é automático. Obedece a um enquadramento regulamentar preciso que deve ser verificado caso a caso.

Se for elegível, isso pode reduzir significativamente o custo total, mas nunca parta do princípio de que tem direito a ele sem validação prévia.

As garantias incluídas: uma segurança quantificável

Comprar novo significa beneficiar de um conjunto de garantias legais que não existem no usado. Estão incluídas no preço, mas o seu valor é real:

• A garantia de bom acabamento (1 ano): cobre todas as anomalias comunicadas no primeiro ano.
• A garantia bienal (2 anos): abrange os equipamentos dissociáveis (estores, torneiras…).
• A garantia decenal (10 anos): cobre os danos que comprometam a solidez da obra.

Estas proteções reduzem fortemente o risco de obras importantes e imprevistas nos primeiros anos, uma despesa frequente no usado.

Os encargos e a fiscalidade recorrentes

Para além da compra, é preciso orçamentar os custos recorrentes:

• O imposto municipal sobre imóveis (IMI): o novo pode beneficiar de uma isenção temporária (parcial ou total), consoante os municípios. Deve confirmar junto da sua câmara municipal.
• As despesas de condomínio: frequentemente otimizadas no novo, graças às normas recentes.
• As faturas de energia: as habitações novas cumprem normas térmicas exigentes (RE2020), o que se traduz em consumos geralmente mais controlados do que no usado.

O financiamento: integrar o crédito no custo total

O custo real de uma compra no novo inclui também o financiamento. Existem vários instrumentos:

• O PTZ (Empréstimo a Taxa Zero): reservado a primeiros compradores sob condições de rendimentos, com limites e quotas que variam consoante a sua zona geográfica. Pode financiar uma parte da compra sem juros.
• O empréstimo principal: cuja taxa depende do mercado do momento.
• A taxa de esforço: a respeitar, limitada a 35 % dos seus rendimentos (seguro incluído).

Apoios como os da Action Logement podem também entrar em jogo, consoante a sua situação profissional. Estes montantes e condições evoluem, pelo que devem ser verificados no momento do seu projeto.

Exemplo prático: decompor um orçamento

Consideremos o caso da Sophie e do Karim, primeiros compradores que adquirem um T3 novo para habitação própria permanente. O seu orçamento total não se limita ao preço da habitação: soma o preço de compra, os emolumentos notariais reduzidos, o preço do estacionamento, e integra o seu plano de financiamento, combinando um empréstimo principal e, eventualmente, um PTZ consoante a sua zona e rendimentos.

Graças aos emolumentos notariais reduzidos e à ausência de obras imediatas, o seu custo de entrada é mais controlado do que com um imóvel usado que necessite de renovação. É exatamente o tipo de simulação que os nossos consultores realizam para cada perfil.

Investidores: outros custos a considerar

Se compra para arrendar, o cálculo do custo total prolonga-se pelo lado fiscal. Consoante o regime escolhido (regime simplificado de tributação com abatimento de 50 % até 77 700 € das receitas, regime de contabilidade organizada, mecanismos recentes…), os mecanismos de amortização ou de dedução de encargos alteram a equação económica.

Importante: nenhuma rentabilidade é garantida e nenhum benefício fiscal pode ser prometido antecipadamente. Cada situação é única e merece um estudo personalizado. Note ainda que os novos dispositivos de investimento em arrendamento não são sucessores nem substitutos do Pinel: são enquadramentos distintos, com regras próprias.

O verdadeiro custo é aquele que antecipa

O custo total de uma compra no novo é, em última análise, mais previsível do que no usado, desde que se coloque tudo em cima da mesa desde o início: preço, emolumentos notariais, financiamento, encargos e fiscalidade. O novo oferece vantagens concretas (encargos reduzidos, garantias, desempenho energético) que frequentemente compensam um preço por metro quadrado mais elevado.

Quer conhecer o custo total real do seu projeto? Marque uma reunião com um consultor JL HOME ou inicie a sua simulação personalizada: decompomos cada item consigo, com números à vista, em total transparência.