PTZ 2026: Bedingungen, Beträge und vollständige Funktionsweise
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · PTZ & Erstkäufer
Das zinslose Darlehen (PTZ) ist im Jahr 2026 nach wie vor die wichtigste öffentliche Unterstützung für den Eigentumserwerb im Neubau. Es handelt sich um ein zins- und gebührenfreies Darlehen, das einen Teil Ihres Hauptwohnsitzes finanziert. Seine Funktionsweise folgt jedoch klaren Regeln: Gebiete, Einkommen, Finanzierungsanteile und tilgungsfreie Zeit. Im Folgenden finden Sie den vollständigen Leitfaden auf Grundlage der amtlichen Tabellen.
Kurz gefasst
Das PTZ ist ein ergänzendes zinsloses Darlehen, das Erstkäufern beim Erwerb ihres Hauptwohnsitzes im Neubau zusteht, abhängig von Einkommensobergrenzen. Die Höhe hängt von drei Faktoren ab: dem Gebiet der Immobilie, der Zusammensetzung des Haushalts und den Kosten des Vorhabens. Es deckt niemals die gesamten Kosten ab, sondern ergänzt Ihr Hauptdarlehen und gegebenenfalls Ihr Eigenkapital.
Wer kann das PTZ im Jahr 2026 erhalten?
Drei Bedingungen müssen zugleich erfüllt sein:
- Erstkäufer sein: In den letzten zwei Jahren darf man keine Immobilie als Hauptwohnsitz besessen haben. Bestimmte Situationen (Behinderung, Schadensfall) können davon abweichen.
- Eine Neubauimmobilie erwerben, die Ihr Hauptwohnsitz werden soll, nicht eine Mietinvestition.
- Einkommensobergrenzen einhalten, die je nach Gebiet und Zahl der Bewohner variieren. Maßgeblich ist in der Regel das Referenzsteuereinkommen des vorvorletzten Jahres.
Das PTZ dient dem Eigentumserwerb: Für ein Mietobjekt gibt es andere Rahmenbedingungen (LMNP, LLI usw.).
Die förderfähigen Gebiete
Die Zone (A bis, A, B1, B2, C) spiegelt die Marktanspannung vor Ort wider: Je höher die Nachfrage nach Wohnungen, desto „angespannter“ ist die Zone. Die großen Ballungsräume gehören meist zu den Zonen A bis, A und B1. Die Zone bestimmt die für die Berechnung herangezogene Obergrenze der Operation und damit den möglichen Betrag des PTZ.
Wie wird die Höhe des PTZ berechnet?
Das PTZ entspricht einem Finanzierungsanteil der Kosten des Vorhabens, begrenzt durch eine Obergrenze, die für Ihr Gebiet und die Größe Ihres Haushalts gilt. Der Anteil richtet sich nach Ihrer Einkommensstufe: Haushalte mit geringerem Einkommen erhalten die höchsten Anteile.
| Parameter | Rolle bei der Berechnung |
|---|---|
| Kosten des Vorhabens | Kaufpreis der Immobilie, berücksichtigt bis zu einer Obergrenze je nach Gebiet und Zusammensetzung |
| Finanzierungsanteil | Anteil dieser Kosten, der durch das PTZ finanziert werden kann, je nach Einkommensstufe |
| Obergrenze | Höchstbetrag des berücksichtigten Vorhabens |
Da die genauen Parameter von Ihrer persönlichen Situation abhängen, ist eine individuelle Simulation einer theoretischen Berechnung stets vorzuziehen: Schon ein anderes Gebiet oder eine andere Einkommensstufe verändert das Ergebnis.
Die tilgungsfreie Zeit
Ein wesentlicher Vorteil des PTZ ist die tilgungsfreie Zeit. Über mehrere Jahre zahlen Sie nur Ihr Hauptdarlehen zurück; die Tilgung des PTZ beginnt erst danach. Dies entlastet Ihre ersten Raten in einer Phase, in der das Budget oft am knappsten ist. Die Dauer der tilgungsfreien Zeit hängt von Ihrem Einkommen ab: Je niedriger es ist, desto länger ist sie.
Das PTZ und weitere Vorteile: Kombinationsmöglichkeiten
Das PTZ lässt sich mit mehreren Vorteilen beim Neubau kombinieren:
- Reduzierte Notarkosten (etwa 2 bis 3 % beim Neubau, gegenüber 7 bis 8 % im Bestand), ein Vorteil, der speziell für den Neubau gilt.
- MwSt. ermäßigt auf 5,5 %: möglich nur, wenn das Programm in einem ANRU-/QPV-Gebiet liegt und Ihre Situation beide Voraussetzungen erfüllt – was nur auf eine Minderheit zutrifft.
- Action Logement: ein Ergänzungsdarlehen für Arbeitnehmer des Privatsektors, je nach Ihrem Arbeitgeber.
Eine Kumulierung ist nicht automatisch: Ein Berater prüft Ihre Berechtigung im Einzelfall, anstatt sie im Voraus zuzusagen.
Die Schritte, um davon zu profitieren
- Ihre Berechtigung prüfen (Erstkäufer, Einkommen, Gebiet).
- Den Betrag schätzen mit einer Simulation.
- Ihren Finanzierungsplan erstellen gemeinsam mit Ihrer Bank, die das PTZ in das Hauptdarlehen einbezieht.
- Unterschreiben, wobei das PTZ zusammen mit dem übrigen Finanzierungsbetrag ausgezahlt wird.
Fazit
Im Jahr 2026 bleibt das PTZ ein wirksamer Hebel für Erstkäufer im Neubau: zinsloses Darlehen, aufgeschobene Tilgung, kombinierbar mit den reduzierten Notarkosten. Der genaue Betrag hängt von Ihrem Gebiet, Ihrem Einkommen und Ihrem Haushalt ab – lassen Sie ihn vor der Planung genau berechnen und prüfen Sie, welche Kombinationen für Ihr Programm möglich sind.
