Nebenkosten beim Kauf im Neubau: der vollständige Leitfaden 2026

Veröffentlicht am 07. September 2026 · Notarkosten

Unterzeichnung der notariellen Urkunden für den Kauf einer Neubauwohnung

Eine Neubauwohnung zu kaufen ist oft der Abschluss eines Lebensprojekts oder einer Investitionsstrategie. Doch zwischen dem im Programmprospekt ausgewiesenen Preis und dem tatsächlich aufzubringenden Budget liegt eine Reihe von Nebenkosten, die man besser frühzeitig einplant. Die gute Nachricht: Im Neubau sind einige Posten geringer als im Altbau. Die schlechte Nachricht: Andere werden bei der Unterzeichnung häufig übersehen.

Bei JL HOME begleiten wir täglich Erstkäufer und Investoren beim Aufbau ihres Finanzierungsplans. Hier erhalten Sie in 2026 einen klaren und ehrlichen Überblick über alle Kosten, die Sie in Ihre Kalkulation aufnehmen sollten.

Warum Nebenkosten Ihre Aufmerksamkeit verdienen

Ein gut vorbereitetes Immobilienprojekt ist ein Projekt, bei dem keine Überraschungen Ihr Budget aus dem Gleichgewicht bringen. Unterschätzte Nebenkosten können Ihren Finanzierungsplan schwächen, insbesondere im Hinblick auf die Verschuldungsquote von 35 %, die Banken üblicherweise zugrunde legen.

Diese Kosten beeinflussen auch den Betrag, den Sie selbst einbringen müssen. Wenn Sie sie im Voraus kennen, können Sie entspannt verhandeln und vermeiden, im entscheidenden Moment an einem Detail hängen zu bleiben.

1. Notarkosten: der große Vorteil beim Neubau

Genau hier kann der Neubau punkten. Bei Bestandsimmobilien machen die Notarkosten in der Regel einen erheblichen Anteil am Kaufpreis aus. Beim Neubau sind sie deutlich niedriger, in der Größenordnung von 2 bis 3 % des Kaufpreises (bitte je nach Ihrer Situation und Ihrem Projekt prüfen).

Woher kommt dieser Unterschied? Beim Neubau fällt ein großer Teil dessen weg, was umgangssprachlich als „Notarkosten“ bezeichnet wird, tatsächlich aber Grunderwerbsteuern sind. Beachten Sie jedoch: Diese Kosten umfassen die gesetzlich geregelte Vergütung des Notars, Steuern und Auslagen (für Sie verauslagte Kosten).

Praxisbeispiel: Bei einer Neubauwohnung kann ein Erstkäufer im Vergleich zu einer Bestandsimmobilie mit gleichem Preis mehrere tausend Euro an Kosten sparen. Dieser Betrag kann Ihr Eigenkapital stärken oder Ihre Möblierung finanzieren.

2. Die MwSt.: Was enthalten ist

Der Preis einer Neubauwohnung wird in der Regel inklusive TVA zum Normalsatz angegeben. In bestimmten Gebieten (zum Beispiel in Stadterneuerungsvierteln) und unter Bedingungen kann für den Kauf Ihres Hauptwohnsitzes eine ermäßigte TVA von 5,5 % gelten.

Diese Regelung gilt nicht automatisch: Sie hängt von der Lage des Projekts, von Einkommensgrenzen und von Nutzungsbedingungen ab. Gehen Sie niemals davon aus, dass Sie ohne Prüfung förderfähig sind. Ein Berater JL HOME kann Ihre Situation projektbezogen analysieren.

3. Bankgebühren und Kosten für Sicherheiten

Sobald Sie Ihren Kauf über einen Kredit finanzieren, fallen mehrere Kosten an:

Bearbeitungsgebühren

Die Bank berechnet häufig Gebühren für die Prüfung und Abwicklung Ihres Darlehens. Diese sind teilweise verhandelbar, insbesondere wenn Sie eine solide Unterlage vorlegen.

Die Darlehenssicherung

Ihre Bank verlangt eine Sicherheit: die Bürgschaft einer spezialisierten Gesellschaft oder eine Hypothek bzw. ein Vorrecht des Darlehensgebers. Die Kosten richten sich nach der gewählten Form und dem geliehenen Betrag.

Die Darlehensversicherung

Bei der ersten Kalkulation wird sie oft übersehen, dabei stellt die Kreditversicherung über die gesamte Laufzeit des Kredits eine wiederkehrende Kostenposition dar. Über die Versicherungsdelegation können Sie den Wettbewerb nutzen.

4. Kosten im Zusammenhang mit der VEFA

Die meisten Käufe im Neubau erfolgen im Rahmen der VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), also als Kauf auf Plan. Diese Erwerbsform bringt einige Besonderheiten mit sich:

Die Sicherheitsleistung bei der Reservierung, gesetzlich geregelt und am Ende vom Kaufpreis abgezogen.
Die Abrufraten richten sich nach dem Baufortschritt: Sie zahlen entsprechend dem Bau.
Die Zwischenzinsen: Während der Bauphase kann die Bank, wenn Ihr Darlehen schrittweise ausgezahlt wird, Zinsen auf bereits geleistete Beträge berechnen, noch vor Beginn der regulären Tilgung.

Es ist wichtig, diese Zwischenzinsen einzuplanen, denn sie können Ihre Liquidität über mehrere Monate belasten.

5. Kosten nach der Schlüsselübergabe

Sobald Sie Eigentümer sind, kommen weitere Posten hinzu:

Anschlüsse und Inbetriebnahme

Strom, Wasser, Gas, Internet: Die Inbetriebnahme dieser Verträge kann Erstkosten verursachen.

Hausgeldkosten

Ab der Übergabe beteiligen Sie sich an den Hausgeldern (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Verwaltung, Grünanlagen). Informieren Sie sich vor der Unterzeichnung über den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.

Die Grundsteuer

Neubauten können unter Voraussetzungen und je nach Gemeinde von einer teilweisen, befristeten Befreiung von der Grundsteuer profitieren (bitte bei Ihrer Gemeinde prüfen). Betrachten Sie diesen Vorteil niemals als sicher.

Ausstattung und Möblierung

Einbauküche, Beleuchtung, Innenausbau: Im Neubau sind diese Elemente nicht immer enthalten. Planen Sie dafür ein Budget ein.

6. Kosten, die Kapitalanleger einplanen sollten

Wenn Sie im Neubau zur Vermietung investieren, kommen weitere Kosten hinzu: Mietverwaltung, Buchhaltung (insbesondere bei LMNP mit der Regelbesteuerung) und Versicherungen für nicht selbst genutzte Eigentümer. Je nach gewähltem Steuerregime (Kleinunternehmerregelung mit einem Abschlag von 50 % bis zu 77 700 € der Einnahmen oder Regelbesteuerung) unterscheiden sich Ihre steuerliche Strategie und Ihre absetzbaren Kosten.

Achtung: Eine Investition im Neubau garantiert keine Rendite, und ein Gewinn wird nicht versprochen. Jedes Projekt sollte individuell geprüft werden.

So budgetieren Sie Ihr Projekt richtig

Entscheidend ist, alle diese Posten von Anfang an zusammenzurechnen: Kaufpreis + reduzierte Notarkosten + Bankkosten + Zwischenzinsen + Anschlüsse + erstes Jahr Hausgeld. So erhalten Sie Ihren tatsächlichen Finanzierungsbedarf.

Bestimmte Förderinstrumente wie das PTZ (zinsloses Darlehen für Ersterwerber), dessen Höchstbeträge und Anteile von Ihrer Zone und Ihrem Einkommen abhängen, können die Finanzierung für Erstkäufer des Hauptwohnsitzes erleichtern. Die genauen Modalitäten sind je nach Ihrer Situation zu prüfen.

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Jedes Projekt ist einzigartig, und die Nebenkosten variieren je nach Programm, Lage und Ihrem Profil. Statt mit groben Schätzungen zu arbeiten, simulieren Sie Ihr vollständiges Budget oder vereinbaren Sie einen Termin mit einem Berater JL HOME. Gemeinsam erstellen wir mit Ihnen einen transparenten Finanzierungsplan, einschließlich aller Nebenkosten, damit Sie zuversichtlich im Neubau kaufen können.

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Häufige Fragen

Wie hoch sind die Notarkosten im Neubau in 2026?

Im Neubau sind die Notarkosten reduziert und betragen etwa 2 bis 3 % des Kaufpreises, im Altbau fällt ihr Anteil höher aus. Dieser Betrag ist je nach Programm und Ihrer persönlichen Situation zu prüfen. Ein Berater JL HOME kann Ihnen eine genaue Schätzung erstellen.

Gilt die reduzierte TVA von 5,5 % im Neubau automatisch?

Nein. Die reduzierte TVA von 5,5 % gilt keineswegs automatisch: Sie findet nur in bestimmten Gebieten und unter Bedingungen Anwendung (Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen, Nutzung). Jedes Programm muss einzeln geprüft werden.

Was sind Zwischenzinsen in VEFA?

Bei VEFA wird Ihr Darlehen je nach Baufortschritt schrittweise ausgezahlt. Die Bank kann für bereits ausgezahlte Beträge vor Beginn der regulären Rückzahlung Zinsen berechnen. Diese Zwischenzinsen sollten Sie in Ihrer Liquiditätsplanung berücksichtigen.

Kann das PTZ beim Kauf einer Neubauimmobilie helfen?

Ja, das Prêt à Taux Zéro kann Erstkäufern helfen, ihren Hauptwohnsitz im Neubau zu finanzieren. Höchstbeträge und Finanzierungsanteile hängen von Ihrer Region und Ihrem Einkommen ab und sind mit einem Berater JL HOME anhand Ihrer persönlichen Situation zu prüfen.

Welche Nebenkosten fallen beim Neubaukauf in 2026 insgesamt an?

Zu den Nebenkosten beim Neubaukauf gehören: die reduzierten Notarkosten (2 bis 3 % des Preises), die Kosten der Darlehensabsicherung (Hypothek oder Bürgschaft), Bearbeitungsgebühren der Bank, die Kreditversicherung, Zwischenzinsen während VEFA, die Erschließungsabgabe (taxe d'aménagement) und gegebenenfalls Maklerprovision. Insgesamt sollten Sie etwa 3 bis 5 % des Preises zusätzlich zum angegebenen Betrag einplanen.

Sind die Notarkosten im Neubau niedriger als im Altbau?

Ja. Im Neubau betragen die Notarkosten etwa 2 bis 3 % des Kaufpreises, im Altbau 7 bis 8 %. Der Unterschied ergibt sich aus den ermäßigten Grunderwerbsteuern (droits de mutation) für Neubauwohnungen.

Was ist die Erschließungsabgabe (taxe d'aménagement) beim Neubau?

Die taxe d'aménagement ist eine kommunale Steuer, die beim Bau oder der Erweiterung einer Wohnung anfällt. Sie wird auf Grundlage der steuerpflichtigen Fläche, eines jährlich festgelegten Pauschalwerts pro m² und der von Gemeinde und Département beschlossenen Steuersätze berechnet.

Wie kann man im Neubau von der reduzierten TVA zu 5,5 % profitieren?

Die ermäßigte TVA von 5,5 % gilt für den Kauf einer Hauptwohnung in einer bestimmten Zone (vorrangiges Stadtentwicklungsgebiet oder dessen Nähe) und unter der Bedingung von Einkommensobergrenzen. Sie wird nie automatisch gewährt und muss Programm für Programm geprüft werden.

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