VEFA: compreender os pagamentos faseados para a sua compra no novo

Publicado em 29 de julho de 2026 · Financiamento

Família a preparar o financiamento da compra no novo

Comprar uma habitação nova em VEFA (Venda em Estado Futuro de Conclusão) significa adquirir um imóvel antes ou durante a sua construção. Ao contrário de uma compra clássica, em que paga a totalidade no notário, aqui paga progressivamente, ao ritmo do avanço da obra. Estes pagamentos escalonados têm um nome: pagamentos faseados.

Compreender bem este mecanismo é essencial para gerir o seu orçamento e evitar surpresas desagradáveis. Neste guia atualizado para 2026, a equipa JL HOME explica-lhe como funciona o calendário, o que diz a lei e como articular estes pagamentos com o seu crédito à habitação.

O que é um pagamento faseado em VEFA?

Um pagamento faseado é um pedido de pagamento dirigido pelo promotor (por carta ou por aviso transmitido ao seu banco) em cada etapa-chave da construção. Cada pagamento corresponde a uma percentagem do preço total da habitação, fixada pela regulamentação.

Na prática, não paga o preço total de uma só vez: paga à medida que as fundações são executadas, que as paredes se erguem e, por fim, quando o edifício está concluído. Este sistema protege o comprador, que apenas financia aquilo que foi efetivamente construído.

Um quadro jurídico rigoroso

A VEFA é regulada pelo Código da Construção e da Habitação. O promotor nunca pode exigir mais do que o avanço da obra permite. Este calendário de pagamentos é limitado por lei, o que o protege contra qualquer pagamento antecipado abusivo.

O calendário legal das chamadas de fundos

A lei fixa limites máximos para cada fase da construção. O promotor pode pedir menos, mas nunca mais. O calendário tipo segue uma lógica de avanço da obra:

Na assinatura do contrato de reserva: um depósito de garantia, retido em conta do notário.
Na conclusão das fundações: primeira chamada importante.
Na impermeabilização (cobertura colocada): nova chamada.
Na conclusão dos trabalhos: o edifício está terminado.
Na entrega / entrega das chaves: o saldo, uma parte do qual pode ser consignada em caso de reservas.

As percentagens exatas associadas a cada fase são regulamentadas e constam do seu contrato de reserva. Os nossos consultores detalham-lhe o calendário exato de acordo com o seu programa (a verificar com a tabela oficial do seu projeto).

Exemplo prático

Imagine a Sophie, que compra pela primeira vez e reserva uma T3 nova. Na assinatura, paga um depósito de garantia. Alguns meses depois, as fundações são betonadas: o seu banco liberta uma primeira tranche do empréstimo para honrar a chamada de fundos. Depois, em cada fase (impermeabilização, conclusão), chegam novas chamadas, até ao saldo na entrega das chaves. A Sophie mobiliza assim o financiamento progressivamente.

Como financiar as chamadas de fundos com um crédito?

É aqui que o mecanismo se torna estratégico. Quando financia a sua VEFA com um empréstimo imobiliário, o banco procede a libertações de fundos escalonadas, ajustadas às chamadas do promotor.

Os juros intercalares

Entre a primeira libertação e a entrega, ainda não reembolsa integralmente o crédito: paga juros intercalares, calculados apenas sobre as quantias já libertadas. Quanto mais a obra avança, maior é a parte libertada e mais estes juros aumentam. O reembolso habitual (capital e juros) começa, em regra, após a entrega.

Este ponto é frequentemente subestimado pelos compradores, pelo que convém integrá-lo no seu plano de financiamento. A sua taxa de esforço deve manter-se controlada — sendo a regra de referência um endividamento limitado a 35 % dos seus rendimentos (a verificar consoante o seu perfil e as condições bancárias do momento).

PTZ e VEFA

Se for comprador pela primeira vez, o Empréstimo a Taxa Zero (PTZ) pode financiar parte da sua compra no novo, sob condições de recursos e consoante a sua zona geográfica. Os plafonds e as quotas variam e devem ser verificados caso a caso (a confirmar com a tabela PTZ 2026). O PTZ articula-se então com o seu empréstimo principal no calendário de libertação.

As garantias que protegem o comprador

Pagar antes do fim da construção pode causar inquietação. Fique tranquilo: a VEFA oferece garantias sólidas.

A garantia financeira de conclusão (GFA)

É a proteção principal. Garante que, mesmo em caso de incumprimento do promotor, uma entidade financeira assegura a conclusão da construção. Assim, não perde o seu investimento.

A garantia de perfeito acabamento, bienal e decenal

Após a entrega, beneficia de garantias que cobrem os defeitos verificados: a garantia de perfeito acabamento (1 ano), a garantia bienal (2 anos, equipamentos) e a garantia decenal (10 anos, estrutura).

A consignação em caso de reservas

Na entrega, se detetar defeitos (reservas), pode consignar uma parte do saldo até à sua correção. Uma segurança adicional que incentiva o promotor a entregar um imóvel conforme.

As vantagens do novo para além das chamadas de fundos

Para além do conforto de pagamento escalonado, o novo apresenta outras vantagens:

Emolumentos notariais reduzidos: no novo, são nitidamente inferiores aos do usado (a verificar: da ordem de 2 a 3 %, segundo a tabela em vigor).
Normas energéticas recentes: melhor desempenho térmico e encargos controlados.
Possibilidade de personalização: escolha dos acabamentos consoante o avanço da obra.
Mecanismos de investimento: consoante o seu projeto (residência principal ou arrendamento), existem vários enquadramentos. Atenção: nenhum mecanismo é «automático» nem «garantido», e cada situação merece um estudo personalizado.

Preparar bem o seu projeto VEFA

Para encarar com tranquilidade as suas chamadas de fundos:

Antecipe a sua tesouraria: verifique a disponibilidade de fundos em cada fase.
Negoceie o seu financiamento: compare as condições de libertação e de juros intercalares (as taxas de crédito do momento devem ser verificadas junto do seu banco).
Leia atentamente o seu contrato de reserva: contém o calendário preciso.
Faça-se acompanhar: um consultor neutro ajuda-o a garantir cada etapa.

Passe à ação com a JL HOME

Cada projeto VEFA é único: calendário, financiamento, zona, perfil… Os nossos especialistas JL HOME explicam-lhe cada chamada de fundos e elaboram um plano de financiamento adaptado à sua situação, em 2026.

👉 Marque uma reunião com um consultor JL HOME ou simule o seu projeto gratuitamente para visualizar com precisão o seu calendário e a sua capacidade de financiamento.

Perguntas frequentes

Pode recusar pagar uma chamada de fundos em VEFA?

Deve honrar as chamadas conformes ao avanço real da obra e ao calendário do seu contrato. Em contrapartida, se uma chamada não corresponder à fase de construção atingida, pode contestá-la. Na entrega, uma parte do saldo pode ser consignada em caso de reservas.

O que são os juros intercalares?

Estes são juros pagos sobre as quantias libertadas progressivamente pelo banco antes da entrega. Aumentam à medida que a obra avança, até ao início do reembolso normal do seu empréstimo. O seu montante depende das taxas de crédito, a confirmar junto do seu banco.

O PTZ pode financiar uma VEFA?

Sim, o Empréstimo a Taxa Zero pode financiar parte da aquisição de um imóvel novo em VEFA por primeiros compradores, sob condições de recursos e consoante a zona. Os plafonds e as quotas 2026 devem ser verificados com um consultor JL HOME.

O que acontece se o promotor for à falência?

A garantia financeira de conclusão (GFA) protege o comprador: uma instituição financeira assume a conclusão da construção. Não perde as quantias já pagas.

Quais são as percentagens dos pagamentos faseados em VEFA?

Nos termos do artigo R261-14 do Código da Construção e da Habitação, os pagamentos faseados VEFA são limitados a 35% do preço na conclusão das fundações, 70% na impermeabilização da cobertura, 95% na conclusão das obras, e o saldo de 5% na entrega. O promotor pode pedir menos, mas nunca mais do que estes limites.

Qual é o montante do depósito de garantia na reserva em VEFA?

O depósito de garantia pago na assinatura do contrato de reserva é limitado a 5% do preço se a entrega ocorrer dentro de um ano, a 2% se ocorrer dentro de dois anos, e a 0% para além de dois anos. Esta quantia fica retida em cofre no notário ou numa conta especial.

Como funciona o pagamento de uma compra em VEFA?

Em VEFA, o comprador paga progressivamente, ao ritmo do avanço da obra, através de pagamentos faseados. Não liquida a totalidade junto do notário, mas efetua pagamentos escalonados em cada etapa-chave (fundações, impermeabilização, conclusão, entrega), o que garante que financia apenas o que foi efetivamente construído.

O que são os juros intercalares em VEFA?

Os juros intercalares são juros pagos sobre as quantias libertadas progressivamente pelo banco antes da entrega da habitação. Aumentam a cada pagamento faseado até ao início do reembolso normal do empréstimo imobiliário, e o seu montante depende da taxa de crédito.

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