PTZ novo ou usado: as diferenças essenciais em 2026

Pondera aceder à propriedade com um Empréstimo a Taxa Zero (PTZ)? Boa notícia: este mecanismo de apoio do Estado está aberto a si, quer esteja a olhar para um pequeno prédio novo no coração da sua região quer para uma casa antiga a renovar. Mas atenção: as condições, os tetos e os prazos diferem sensivelmente entre estes dois mercados.

Neste guia, analisamos as diferenças concretas entre o PTZ novo e o PTZ usado para o ajudar a fazer a escolha certa, de acordo com o seu perfil, orçamento e projeto.

PTZ novo e PTZ usado: dois mecanismos, regras distintas

O Empréstimo a Taxa Zero é um empréstimo sem juros concedido por um banco, com garantia do Estado. Desde 2022, o PTZ foi reaberto a primeiros adquirentes nas zonas A, A bis e B1 (áreas metropolitanas sob pressão e zonas em revitalização). Mas, consoante vise novo ou usado, os enquadramentos mudam.

Porquê esta distinção?

O Estado tem historicamente favorecido o acesso à propriedade em imóveis novos para apoiar a construção e a criação de habitação. É por isso que o PTZ novo beneficia de tetos mais generosos e de um prazo de empréstimo mais longo. O PTZ usado destina-se sobretudo a regiões turísticas ou em declínio demográfico, com condições mais restritivas.

Os tetos do PTZ: uma diferença importante

PTZ em novo: tetos mais ambiciosos

No imobiliário novo, os tetos do preço de compra variam conforme a composição do agregado e a zona geográfica:

• Zona A bis (Île-de-France, áreas metropolitanas costeiras): até 270 000 € para um casal (e escalões progressivos conforme o número de filhos).
• Zona A (outras grandes aglomerações): até 240 000 €.
• Zona B1 (zonas periurbanas, pequenas cidades em revitalização): até 200 000 €.

O montante do PTZ novo pode atingir 40 % do preço de compra com todos os impostos incluídos (despesas de notário incluídas), o que é considerável.

PTZ em usado: tetos reduzidos

No usado, os tetos são divididos por dois, ou até mais, conforme as zonas. O PTZ usado destina-se principalmente a setores turísticos deprimidos ou em renovação urbana. Os tetos variam entre 80 000 e 150 000 € conforme o setor.

Impacto concreto: com um PTZ novo, pode financiar um estúdio ou um T2 na zona A bis; no usado, terá de procurar nas zonas desclassificadas ou realizar obras de reabilitação de grande dimensão.

Prazo do PTZ: o novo ganha a corrida

Reembolso no novo

No novo, o PTZ distribui-se por:

• Um diferimento do reembolso (de 0 a 2 anos): não reembolsa nada.
• Uma fase de reembolso de 15 a 25 anos, consoante o seu rendimento.

Esta flexibilidade permite diluir o esforço de reembolso e dar tempo para que a sua situação se estabilize.

Reembolso no usado

No usado, os prazos são geralmente reduzidos a 10–12 anos, sem diferimento. É bastante mais curto, logo as prestações são mais elevadas.

As condições de elegibilidade: onde reina a semelhança

Critérios comuns ao PTZ novo e usado

Seja qual for o tipo de imóvel visado, deve ser:

• Primeiro adquirente (primeira aquisição de residência principal há pelo menos 2 anos).
• Dentro do teto de rendimentos (variável conforme a zona e a composição familiar).
• Cidadão francês ou nacional da UE/EEE com título de residência válido.
• Comprar a sua residência principal (não investimento para arrendamento).

A condição sine qua non no novo

No novo, deve comprar o imóvel antes da sua conclusão. Assim que a câmara municipal emite um certificado de conformidade, o PTZ novo deixa de estar acessível. É um prazo crítico: a obra tem de estar ainda em curso.

No existente, mais flexibilidade… mas com constrangimentos

No existente, pode comprar um imóvel já concluído. No entanto, o PTZ no existente continua muito regionalizado e sujeito a zonas de revitalização urbana (ZRU) ou zonas turísticas. O seu imóvel deve situar-se num desses perímetros para ser elegível.

Acumulação com outros apoios: uma vantagem do novo

PTZ novo + eco-PTZ?

Em imóvel novo com bom desempenho térmico, o PTZ novo acumula-se naturalmente com os apoios à renovação energética (MaPrimeRénov', CEE) caso faça obras num imóvel existente em paralelo. Mas, sobretudo, um imóvel novo já cumpre as normas RT 2012 ou RE 2020, pelo que não é necessário investir em energia após a compra.

PTZ existente + obras

No existente, o PTZ pode acumular-se com um eco-PTZ (para obras de renovação térmica) em determinadas condições. É uma vantagem, mas acrescenta uma fase de obras ao seu projeto, portanto prazos e custos adicionais.

Encargos e custos associados: comparar o total

Emolumentos notariais no novo

No novo, os emolumentos notariais são reduzidos para 2–3 % do preço de compra (em vez de 7–8 % no existente). Com um PTZ novo que cobre até 40 % do imóvel, o esforço global diminui.

Exemplo: compra de um T3 novo por 250 000 € na zona A bis.

• PTZ novo: 100 000 € (40 %).
• Emolumentos notariais: 5 000–7 500 € (2,5–3 %).
• Entrada própria + crédito complementar: ~150 000 €.

Encargos no existente

No existente, os encargos sobem para 7–8 %, o que aumenta o custo total. Se o PTZ existente cobrir menos, terá de mobilizar mais capital próprio ou um crédito complementar para compensar.

Prazos de montagem: o novo é mais rápido

PTZ novo: uma dinâmica de construção

O PTZ novo integra-se no calendário da obra. Assina no notário antes do fim das obras, o banco valida o empréstimo e toma posse na entrega. Duração global: 12–24 meses desde a assinatura do contrato de compra e venda.

PTZ existente: verificações minuciosas

No existente, os bancos exigem frequentemente um diagnóstico completo (eletricidade, saneamento, amianto, chumbo, térmitas…) antes de libertar o PTZ. Isto pode prolongar o prazo em 2–3 meses. Além disso, a elegibilidade da zona tem de ser confirmada pela prefeitura ou pela câmara dos notários.

Que PTZ escolher consoante o seu perfil?

É primeiro comprador em zona A/A bis com orçamento apertado?

O PTZ novo é o seu melhor aliado. Os tetos mais elevados e a duração longa de reembolso reduzem o seu esforço mensal. Além disso, um imóvel novo significa zero defeitos, zero obras escondidas, zero surpresas energéticas.

Pretende um imóvel existente numa zona deprimida?

Se encontrar uma oportunidade rara em PTZ existente (zona turística em declínio ou ZRU), avance. Mas verifique primeiro a elegibilidade do município e os tetos aplicáveis. Não aposte em PTZ existente em zona A ou B2: o regime praticamente não existe aí.

Tem tempo para renovar?

Um imóvel existente com PTZ + eco-PTZ + MaPrimeRénov' pode tornar-se muito atrativo financeiramente, sobretudo se encontrar um imóvel subavaliado. Mas calcule bem o custo das obras: o total (compra + renovação + encargos) tem de continuar inferior ao do novo.

Perguntas frequentes

P: Posso acumular PTZ novo e PTZ existente para dois imóveis?

Não. O PTZ é reservado à sua única residência principal. Depois de o ter utilizado, mesmo no existente, já não o pode voltar a usar, salvo após revenda e espera de 2 anos.

P: O PTZ novo expira após 2026?

Confirme junto de JL HOME: o PTZ está atualmente prorrogado até ao fim de 2027 nas zonas A/A bis/B1, sob condições de rendimento. Verifique o calendário legislativo atual.

P: Posso comprar novo «chave na mão» com um PTZ?

Sim, desde que compre antes da conclusão. Assim que o imóvel tiver certificado de conformidade, o acesso ao PTZ novo encerra. Confirme com o promotor e com o seu notário o calendário exato.

P: Compensa pagar menos no existente para poupar no PTZ?

Não é lógico: o PTZ é um instrumento de financiamento, não um apoio ao preço. Se um imóvel existente é mais barato, é frequentemente porque precisa de obras ou se situa numa zona pouco procurada. Não escolha o seu imóvel com base no PTZ, mas nas suas necessidades reais.

A palavra do especialista JL HOME

O PTZ novo e o PTZ existente são dois regimes complementares, não rivais. Em 2026, o Estado favorece claramente o novo para dinamizar a construção. Se é primeiro comprador em zona A/A bis/B1, o PTZ novo abre-lhe portas que o PTZ existente nunca alcançará: tetos elevados, prazos longos, encargos baixos.

Mas não se limite ao PTZ apenas. Combine-o com um crédito complementar a taxa reduzida, os apoios Action Logement (a confirmar: montantes 2026) e uma entrada própria: eis a receita de um projeto sólido.

Ainda hesita? Os nossos consultores JL HOME analisam gratuitamente a sua situação (rendimentos, zona, orçamento) e simulam-lhe o custo exato do seu PTZ novo. Marque uma reunião sem compromisso!

Para ir mais longe

• Precisa de uma simulação PTZ personalizada? Aceda ao nosso simulador JL HOME.
• Explore os nossos programas novos elegíveis ao PTZ em zona A/A bis: Ver as ofertas.
• Consulte o nosso guia completo sobre os apoios ao acesso à habitação: Ler o artigo.