PTZ 2026: tabela completa por zona, tetos e condições de acesso
Publicado em 06 de julho de 2026 · PTZ e primeiro comprador
Pensa em comprar a sua primeira habitação nova? O Empréstimo a Taxa Zero (PTZ) continua a ser um dos instrumentos mais poderosos para financiar a sua residência principal. Mas as suas condições variam muito consoante a zona geográfica onde compra. Em 2026, perceber a tabela do PTZ por zona já não é um luxo: é um passo essencial para otimizar a sua capacidade de endividamento e maximizar o seu envelope orçamental.
Este artigo explica como funciona o sistema de zonas, quais os tetos aplicáveis e como saber se um programa novo cumpre os critérios do PTZ na sua região.
Porque existem as zonas do PTZ?
O PTZ não é um crédito universal com as mesmas condições em todo o lado. O Estado concebeu-o para incentivar o acesso à propriedade onde o mercado imobiliário está mais pressionado ou onde a oferta de habitação é insuficiente.
As quatro zonas do PTZ (A bis, A, B1, B2) correspondem a mercados imobiliários muito diferentes:
- Zona A bis: Île-de-France e metrópoles muito dinâmicas → mercado muito pressionado, forte necessidade de acesso à propriedade
- Zona A: cidades e aglomerados com mais de 250 000 habitantes → forte procura
- Zona B1: municípios periféricos das metrópoles e pequenas cidades dinâmicas → acesso à propriedade incentivado
- Zona B2: municípios rurais e pequenos aglomerados → cobertura nacional do dispositivo
Quanto mais pressionada a zona, mais generoso é o PTZ em termos de quota (percentagem do preço de compra financiada).
Os tetos do PTZ 2026 por zona
Tetos de preço de compra (base de cálculo do PTZ)
O PTZ incide sobre uma base de cálculo limitada. Acima desse teto, apenas a diferença fica fora do dispositivo.
2026: tetos aplicáveis (a verificar antes da assinatura):
| Zona | 1 criança | 2 crianças | 3 crianças | 4+ crianças |
|---|---|---|---|---|
| A bis | 262 000 € | 314 400 € | 366 800 € | 419 200 € |
| A | 230 000 € | 276 000 € | 321 600 € | 367 200 € |
| B1 | 200 000 € | 240 000 € | 280 000 € | 320 000 € |
| B2 | 150 000 € | 180 000 € | 210 000 € | 240 000 € |
Importante: Estes tetos têm em conta o número de pessoas que ocupam a habitação como residência principal (requerente + família), e não apenas o número de filhos a cargo.
Quotas PTZ 2026 (percentagem do preço financiado)
A quota representa a percentagem do preço de compra que o PTZ pode cobrir.
| Zona | Quota PTZ |
|---|---|
| A bis | 40 % |
| A | 40 % |
| B1 | 20 % |
| B2 | 20 % |
Exemplo concreto (zona A):
- Compra um T3 novo a 280 000 € na região de Bordéus (zona A)
- É primo-accedente (2 filhos = teto 276 000 €)
- Base PTZ = 276 000 € (teto atingido)
- PTZ = 276 000 × 40 % = 110 400 € (empréstimo sem juros)
- Deve financiar o restante (169 600 €) com um crédito clássico ou capital próprio
Condições de acesso ao PTZ 2026
Para além da zona e dos tetos, o PTZ impõe outros critérios:
1. Condições de recursos
Os seus rendimentos não podem ultrapassar um teto que varia consoante a zona e a composição do agregado familiar. Estes tetos são revistos anualmente e devem ser verificados junto do seu consultor JL HOME.
2. Primo-acedente obrigatório
Não deve ter sido proprietário da sua residência principal nos 2 anos anteriores ao pedido de PTZ (salvo casos de reabilitação de imóvel antigo).
3. Habitação nova ou reabilitada
O PTZ 2026 financia imobiliário novo (a nossa especialidade JL HOME): o imóvel deve ter obtido a sua licença de construção após 2022 ou beneficiar de obras de reabilitação significativas.
4. Residência principal exigida
A habitação adquirida com o PTZ deve tornar-se a sua residência principal nos 12 meses seguintes à aquisição. Não é permitido investimento para arrendamento com o PTZ.
Como identificar a zona PTZ de um município?
O JL HOME facilita-lhe a tarefa: cada programa novo da nossa seleção indica claramente a sua zona PTZ na ficha detalhada.
Método manual:
- Consulte ptz.logement.gouv.fr ou o decreto oficial de zonamento
- Introduza o código postal ou o nome do município
- Obtém a zona (A bis, A, B1, B2)
A título informativo:
- Zona A bis: Paris, Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, municípios muito valorizados da região de Paris, Costa Azul litoral (Nice, Antibes)…
- Zona A: Lyon, Marselha, Toulouse, Bordéus, Lille, Nantes, Rennes, Estrasburgo…
- Zona B1: periferias das grandes cidades, municípios dinâmicos do Vale do Loire, Nord-Pas-de-Calais…
- Zona B2: municípios rurais, pequenas aglomerações, numerosos municípios de província
Duração do PTZ e etapas de libertação dos fundos
O PTZ não é pago de uma só vez. A sua libertação segue várias etapas ligadas ao andamento da obra:
- Na assinatura do contrato: 1.ª tranche
- A cada etapa-chave (consoante o tipo de financiamento): libertações progressivas
- Na conclusão e entrega das chaves: saldo
A duração do empréstimo varia entre 20 e 25 anos consoante a sua zona e os seus rendimentos. É possível um período de diferimento (até 5 anos) que lhe permite pagar apenas os juros (0 %) ou nada durante a construção.
PTZ e crédito complementar: a verdadeira estratégia
O PTZ sozinho raramente basta. Combinará sistematicamente:
- PTZ (até 40 % do preço nas zonas A/A bis)
- Crédito imobiliário clássico (taxas do mercado — a confirmar junto do seu banco)
- Capital próprio (10-20 % idealmente, não obrigatório)
Vantagem do PTZ: reduz a sua capacidade de endividamento global exigida para contrair o complemento. Exemplo:
- Preço: 300 000 € | PTZ: 120 000 € → crédito clássico: apenas 180 000 €
- Taxa de esforço a verificar: geralmente limitada a 35-40 % dos seus rendimentos
PTZ e investimento: esclarecimento importante
O PTZ financia apenas a residência principal. Se procura um imóvel novo para investimento para arrendamento (LMNP, LLI, regime Jean-Brun), existem outros mecanismos ao seu dispor, sem PTZ:
- Locadores de mobilado profissionais (LMNP): abatimento micro-BIC, amortização possível
- Locadores de mobilado «clássico»: regime Jean-Brun, tetos e reduções fiscais específicos
- Arrendamento de 6-9 anos: IVA reduzido de 5,5 % (sob condições)
Consulte os nossos guias de investimento em imobiliário novo para explorar estas alternativas.
Simulador PTZ: estime a sua capacidade em 2 minutos
Demasiadas variáveis para calcular de cabeça? É normal. Os nossos consultores JL HOME propõem-lhe um simulador PTZ gratuito e personalizado que integra:
- A sua zona geográfica
- A sua composição familiar
- Os seus rendimentos (tetos PTZ)
- O preço do programa que pretende
- O seu capital próprio disponível
Resultado: montante PTZ realista, plano de financiamento detalhado, capacidade de compra clara.
Lista de verificação PTZ 2026 antes de assinar
☐ Verificar a zona PTZ do município (A bis, A, B1, B2)
☐ Consultar o teto de preço aplicável (número de pessoas no agregado)
☐ Verificar a sua elegibilidade de recursos junto do seu futuro banqueiro
☐ Certificar-se de que é primo-acedente (ou exceção reconhecida)
☐ Confirmar que o programa novo respeita os critérios PTZ (licença, acabamentos)
☐ Estimar a sua necessidade de crédito complementar (taxas do momento a verificar)
☐ Prever as despesas de escritura de imóvel novo (2–3 % do preço)
Falemos do seu projeto PTZ
O PTZ 2026 continua a ser uma alavanca de acesso à propriedade importante, mas o seu potencial depende da sua situação concreta: zona, rendimentos, capital próprio, crédito bancário. Cada processo é único.
Os nossos consultores JL HOME dominam a tabela PTZ por zona, as condições de recursos atualizadas e os programas novos elegíveis em toda a França. Uma marcação de reunião (30 min, gratuita) ou uma simulação PTZ online permitir-lhe-ão ver com clareza.
Contacte um consultor JL HOME ou inicie o seu simulador PTZ.
O seu acesso à propriedade começa aqui. 🏡
Perguntas frequentes (FAQ)
P1: O PTZ é automático se for primo-acedente? Não. A automaticidade não se aplica. Deve preencher TODOS os critérios (zona, tetos de preço E de recursos, habitação nova elegível, residência principal) e obter o acordo do seu banco. Sem garantia de desbloqueio.
P2: Posso comprar na zona B2 e revender na zona A? Sim, geograficamente. Mas o PTZ incide sobre a primeira compra, no respeito das regras da zona onde compra. Uma mudança de zona implica um novo projeto e um novo PTZ (se a elegibilidade se mantiver).
P3: Pode acumular o PTZ com a Action Logement? Teoricamente sim, mas as modalidades e compatibilidades devem ser verificadas junto do seu consultor e do seu banco. A verificar em 2026.
P4: O PTZ cobre os encargos de notário? Não. O PTZ financia apenas o preço do imóvel (ou a sua base limitada). Os encargos de notário (2–3 % do preço do novo) ficam a seu cargo ou devem ser financiados através de crédito complementar.
P5: Qual é a taxa do PTZ em 2026? 0 % (sem juros, daí o seu nome). Reembolsa apenas o capital em 20-25 anos, consoante a sua zona.
