Primeiro comprador: as etapas-chave do percurso de compra no novo em 2026

Publicado em 27 de julho de 2026 · Financiamento

Família a preparar o financiamento da compra no novo

Comprar a primeira habitação é uma etapa entusiasmante… e por vezes intimidante. Entre o financiamento, a procura do imóvel, a assinatura no notário e a entrega, o percurso de um primeiro comprador comporta várias fases que convém antecipar. Boa notícia: em 2026, a compra no novo oferece um enquadramento particularmente adequado aos compradores que dão o primeiro passo, nomeadamente graças a emolumentos notariais reduzidos e a mecanismos de apoio como o PTZ. Eis, na JL HOME, o nosso guia completo para avançar com tranquilidade, passo a passo.

O que é exatamente um primeiro comprador?

De modo geral, considera-se primeiro comprador uma pessoa que não foi proprietária da sua habitação principal nos últimos dois anos. Este estatuto dá acesso a certos mecanismos de apoio, nomeadamente o conhecido Empréstimo a Taxa Zero (PTZ), sob condições de recursos e de zona geográfica.

Atenção, contudo: os critérios precisos de elegibilidade evoluem regularmente. Antes de fazer projeções, é essencial que a sua situação seja verificada por um consultor, uma vez que os limites e as zonas podem variar.

Etapa 1: definir o orçamento e a taxa de esforço

Todo o projeto começa com uma pergunta simples: quanto posso pedir emprestado? A regra de referência em França é uma taxa de esforço máxima de 35 % dos seus rendimentos líquidos (seguro de empréstimo incluído). Na prática, isto significa que o conjunto das suas prestações de crédito não deve ultrapassar este limiar.

Para estabelecer o seu orçamento, tenha em conta:

a sua entrada pessoal (poupança, doação familiar, empréstimo do empregador);
os seus rendimentos estáveis e o seu rendimento disponível;
os apoios mobilizáveis (PTZ, empréstimos com apoio);
os custos acessórios (notário, garantia, eventuais obras de adaptação).

Bom saber: no novo, os emolumentos notariais são reduzidos, da ordem de 2 a 3 % do preço, contra 7 a 8 % no usado. Uma poupança nada despicienda numa primeira compra.

Etapa 2: explorar os apoios ao financiamento

O Empréstimo a Taxa Zero (PTZ)

O PTZ é o principal instrumento dos primeiros compradores. Trata-se de um empréstimo sem juros que complementa o seu financiamento principal. O seu montante depende da zona geográfica, dos rendimentos e da composição do agregado familiar: a percentagem financiável e os limites variam consoante estes critérios.

O PTZ nunca é concedido automaticamente: está sujeito a condições rigorosas. Recomendamos, por isso, que simule a sua elegibilidade antecipadamente, em vez de trabalhar com uma hipótese.

Os outros apoios

Consoante o seu perfil, poderá mobilizar um empréstimo Action Logement (se o seu empregador contribuir) ou apoios locais. Os montantes e as condições destes mecanismos evoluem de ano para ano e devem ser verificados no momento do seu projeto.

Etapa 3: procurar o programa novo adequado

Definido o orçamento, segue-se a procura. No novo, compra-se mais frequentemente em VEFA (Venda em Estado Futuro de Conclusão), ou seja, na planta. Vários critérios orientam a escolha:

a localização (transportes, escolas, comércio, dinamismo da zona);
a orientação e a luminosidade da habitação;
as prestações e as normas energéticas (uma habitação nova cumpre as regulamentações mais recentes, garantia de conforto e de encargos controlados);
a seriedade do promotor.

Exemplo concreto: um casal jovem com um filho procura um T3 para a sua habitação principal. Ao optar por um programa novo numa zona elegível, combina conforto térmico, emolumentos notariais reduzidos e, potencialmente, um PTZ para aliviar a prestação. Um consultor JL HOME ajuda-o a comparar vários programas segundo o seu orçamento real.

Etapa 4: a reserva e o contrato

Quando encontrar a sua habitação, assina um contrato de reserva acompanhado de um depósito de garantia (enquadrado pela lei). Este contrato especifica a descrição do imóvel, o preço, a data prevista de entrega e as condições suspensivas, nomeadamente a obtenção do seu empréstimo.

Dispõe depois de um prazo legal de retratação. Trata-se de uma garantia importante para uma primeira compra: nada fica fixado enquanto não confirmar.

Passo 5: obter o crédito à habitação

Em paralelo, prepara o seu processo de financiamento. As taxas de juro de crédito evoluem constantemente; por isso é essencial comparar as propostas bancárias e pôr a concorrência a trabalhar, eventualmente através de um intermediário de crédito. O seu banco analisará a sua estabilidade profissional, a sua entrada e a sua taxa de esforço.

Uma vez emitida a proposta de empréstimo, aplica-se um prazo legal de reflexão antes da aceitação. Não o negligencie: é o momento de rever cada linha (taxa, seguro, garantias).

Passo 6: a assinatura no notário

A assinatura da escritura pública de compra e venda formaliza a sua aquisição. Em VEFA, torna-se proprietário à medida que a obra avança, com pagamentos faseados em patamares regulamentados (fundações, cobertura, etc.). Assim, não paga a totalidade de uma só vez, mas progressivamente.

Passo 7: a entrega da sua habitação

O grande dia! Na entrega, realiza uma visita de receção para verificar a conformidade da habitação. Pode registar eventuais reservas (acabamentos a corrigir), que o promotor deverá resolver. Beneficia também das garantias do novo: perfeita conclusão, bienal e decenal, que o protegem após a mudança.

Quanto tempo dura o processo?

Entre a reserva e a entrega em VEFA, normalmente contam-se vários meses a alguns anos, consoante o estado de avanço do programa. É um aspeto a integrar no seu planeamento, sobretudo se atualmente for arrendatário.

Passe à ação com a JL HOME

Cada projeto de primeiro comprador é único: a sua zona, os seus rendimentos e a composição do seu agregado familiar determinam os seus apoios e o seu orçamento real. Em vez de raciocinar com estimativas, faça o ponto da situação com um especialista.

👉 Marque a sua reunião de aconselhamento ou inicie a sua simulação de financiamento em jl-home.fr. Os nossos consultores acompanham-no gratuitamente, desde a definição do orçamento até à entrega das chaves.

Contexto 2026 — Os dispositivos, tetos e taxas mencionados evoluem: verifique sempre a sua elegibilidade com um consultor JL HOME antes de qualquer compromisso.

Perguntas frequentes

Quem pode ser considerado primeiro comprador?

Em geral, uma pessoa que não tenha sido proprietária da sua residência principal nos últimos dois anos. Os critérios precisos condicionam o acesso a certos apoios, como o PTZ, e devem ser verificados com um consultor.

Quais são as despesas de notário no novo?

No novo, as despesas de notário são reduzidas, da ordem de 2 a 3 % do preço da habitação, contra 7 a 8 % no usado. Trata-se de uma poupança apreciável para uma primeira compra.

O PTZ é concedido automaticamente a um primeiro comprador?

Não. O PTZ nunca é automático: depende dos seus rendimentos, da composição do seu agregado familiar e da sua zona geográfica, sob condições. Uma simulação prévia é indispensável.

Quanto tempo decorre entre a reserva e a entrega em VEFA?

Varia consoante o avanço do programa, de vários meses a alguns anos. É um aspeto a antecipar, sobretudo se for arrendatário durante a construção.

Quais são as etapas para comprar a primeira habitação nova em 2026?

O percurso de um primeiro comprador no novo compreende 6 etapas: 1) definir o orçamento com um endividamento máximo de 35 %, 2) explorar os apoios como o PTZ, 3) procurar e reservar o imóvel através de um contrato de reserva, 4) obter a sua proposta de empréstimo, 5) assinar a escritura pública no notário, 6) acompanhar os pagamentos faseados até à entrega.

Quanto tempo dura o processo de compra de um primeiro comprador no novo?

Entre a procura e a assinatura do contrato de reserva, contam-se cerca de 3 a 6 meses. Para uma habitação em VEFA (Venda em Estado Futuro de Conclusão), a entrega ocorre geralmente 12 a 24 meses após a reserva.

Que entrada pessoal é necessária para uma primeira compra de imóvel?

Os bancos recomendam geralmente uma entrada de cerca de 10 % do preço do imóvel para cobrir as despesas acessórias (notário, garantia). No entanto, alguns primeiros compradores podem pedir empréstimo com uma entrada menor, nomeadamente graças ao PTZ, que complementa o financiamento principal.

Qual é a taxa de esforço máxima para um primeiro comprador?

Em França, a taxa de esforço máxima está fixada em 35 % dos rendimentos líquidos, incluindo o seguro do mutuário. O conjunto das prestações do crédito não deve ultrapassar este limite.

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