Novo ou usado para investir: como escolher em 2026

Hesita entre um imóvel novo e um imóvel usado para o seu projeto de investimento em arrendamento? É uma das perguntas mais frequentes que recebemos na JL HOME. A resposta depende da sua situação, dos seus objetivos patrimoniais e do seu horizonte de detenção. Neste artigo, atualizado para 2026, comparamos as duas opções ponto por ponto, sem atalhos publicitários, para o ajudar a decidir com conhecimento de causa.

Compreender as diferenças de fundo entre novo e usado

Antes de falarmos de números, convém definir o enquadramento. Um imóvel novo é um bem que nunca foi habitado, entregue por um promotor e frequentemente vendido em VEFA (venda em estado de futuro acabamento). Um imóvel antigo é um bem já construído, por vezes para remodelar, comprado no mercado de revenda.

Estes dois mercados não respondem às mesmas lógicas. O novo destaca a eficiência energética, as garantias do construtor e custos de aquisição reduzidos. O antigo seduz pela localização central, pelo carácter e por um preço de compra por vezes inferior por metro quadrado. Cada um tem os seus pontos fortes e as suas limitações: a escolha adequada é a que corresponde ao seu perfil.

Os custos de aquisição: uma diferença significativa

Primeiro ponto de comparação concreto: os emolumentos notariais. No novo, são reduzidos, da ordem de 2 a 3 % do preço do bem. No antigo, situam-se geralmente em torno de 7 a 8 %. Com um mesmo orçamento, esta diferença pode representar vários milhares de euros.

Acresce, em alguns casos e sob condições, uma taxa de IVA reduzida de 5,5 % na compra de um imóvel novo situado em zonas específicas. Atenção: esta taxa reduzida não é automática, depende de critérios estritos ligados à localização e ao uso do bem. Um consultor JL HOME pode verificar consigo se o seu projeto se enquadra nesta situação.

A fiscalidade: alavancas diferentes

Do lado do antigo: o défice fundiário

O antigo, sobretudo quando requer obras, permite recorrer ao mecanismo do défice fundiário. As despesas e obras dedutíveis podem reduzir o seu rendimento predial e, para além disso, o seu rendimento global dentro de certos limites. O teto é de 10 700 € por ano, elevado para 21 400 € em caso de renovação energética. É uma alavanca interessante para contribuintes com elevada carga fiscal que pretendam renovar.

Do lado do novo: o arrendamento mobilado e os regimes atuais

No novo, tal como no antigo, o arrendamento mobilado não profissional (LMNP) continua a ser um enquadramento apreciado. O regime micro-BIC prevê um abatimento de 50 % até um teto de 83 600 € para rendimentos 2026 (contra 77 700 € para rendimentos 2025), com um limiar não profissional fixado em 23 000 €. O novo oferece também acesso a regimes recentes como o arrendamento intermédio (LLI) ou o regime Jean-Brun, que assenta numa amortização calculada sobre uma base de 80 %.

Convém precisar aqui um ponto importante: nenhum destes regimes é sucessor nem substituto do Pinel. São enquadramentos distintos, com regras próprias. E nenhum garante uma rendibilidade: o desempenho de um investimento depende de muitos fatores, entre os quais a localização, a gestão do arrendamento e a evolução do mercado.

Manutenção e encargos ao longo do tempo

Um imóvel novo cumpre as normas mais recentes de construção e isolamento. Na entrega, beneficia de garantias: garantia de perfeito acabamento, garantia bienal e garantia decenal. Na prática, isto significa poucas obras a prever nos primeiros anos e encargos de aquecimento frequentemente controlados graças ao desempenho energético.

No antigo, o quadro é mais matizado. Um imóvel com carácter, bem localizado, pode ser um excelente ativo, mas é preciso antecipar obras, reboco exterior, adaptação às normas e um certificado de desempenho energético por vezes desfavorável. Há vários anos que os imóveis com fraco desempenho térmico estão sujeitos a restrições progressivas ao arrendamento. Um imóvel antigo mal classificado pode, portanto, tornar-se difícil de arrendar sem renovação.

A atratividade para arrendamento

Para um investidor, a capacidade de arrendar de forma rápida e duradoura é essencial. O novo atrai um público em busca de conforto, de habitações económicas em energia e sem obras. O antigo bem localizado, no centro da cidade, beneficia frequentemente de uma procura forte ligada à localização.

O bom reflexo não é, portanto, decidir de forma absoluta, mas analisar mercado a mercado. Um imóvel novo numa zona com forte procura, próximo dos transportes e do emprego, pode oferecer uma melhor visibilidade de arrendamento do que um antigo isolado. É esse o sentido do nosso trabalho de seleção e comparação de empreendimentos.

Financiamento: as mesmas regras de prudência

Qualquer que seja a sua escolha, o financiamento obedece aos mesmos princípios. A taxa de esforço de referência é de 35 %. Para um primeiro comprador, o crédito a taxa zero (PTZ) pode financiar parte da compra no novo, com quotas e tetos que variam consoante a sua zona geográfica e os seus rendimentos.

JL HOME é agente imobiliário especializado em imóveis novos, titular da carta T. Não somos corretores nem intermediários de crédito: o nosso papel é acompanhá-lo na escolha e na reserva do imóvel, e orientá-lo para profissionais do financiamento. As taxas de crédito atuais e os apoios como os da Action Logement evoluem regularmente e devem ser verificados caso a caso.

Então, novo ou usado?

Se procura custos de aquisição reduzidos, poucas obras, garantias e acesso aos regimes mais recentes, o novo tem argumentos sólidos. Se visa uma localização central muito procurada, um preço por metro quadrado potencialmente mais baixo e está disposto a gerir obras para ativar o défice fundiário, o antigo pode ser-lhe adequado.

Não existe uma resposta universal: existe a resposta adequada ao seu projeto. Por isso propomos-lhe uma conversa personalizada para enquadrar os seus objetivos.

Passe à ação: marque uma reunião com um consultor JL HOME ou inicie a sua simulação para comparar concretamente os cenários novo e antigo de acordo com a sua situação.

Em resumo

O novo distingue-se por custos reduzidos, garantias e um bom conforto energético. O antigo aposta na localização e nas alavancas de obra. Ambos podem constituir bons investimentos: o essencial é partir de uma análise rigorosa, datada e adaptada ao mercado visado em 2026.