A taxa de esforço de 35 % explicada de forma simples: o que deve saber para o seu projeto imobiliário novo em 2026

Publicado em 20 de julho de 2026 · Financiamento

Família a preparar o financiamento da compra no novo

Está a preparar a compra da sua habitação principal ou um investimento para arrendamento no novo? Um número surge sistematicamente nas conversas com os bancos: a famosa taxa de esforço de 35 %. Frequentemente citada, raramente explicada com clareza, condiciona no entanto a aprovação do seu crédito imobiliário. Em 2026, compreender este limiar e saber calculá-lo permite-lhe abordar o seu projeto com serenidade e maximizar as suas hipóteses de obter financiamento.

Na JL HOME, acompanhamos diariamente primeiros compradores e investidores na estruturação do seu orçamento. Eis, sem jargão, tudo o que precisa de saber.

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço mede a parte dos seus rendimentos dedicada ao reembolso dos seus créditos. Responde a uma pergunta simples: quanto dinheiro sai todos os meses para as suas dívidas, em comparação com o que ganha?

Desde as recomendações do Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), os bancos aplicam um limite de referência de 35 % dos rendimentos (seguro de crédito incluído). Concretamente, se os seus encargos de crédito ultrapassarem 35 % dos seus rendimentos, o banco considera que o seu orçamento está demasiado apertado e pode recusar o processo.

Note-se: este limite é um enquadramento regulamentado. As modalidades precisas e as eventuais margens de flexibilidade deixadas aos bancos devem ser verificadas junto de um consultor, pois evoluem.

Como calcular a sua taxa de endividamento?

O cálculo baseia-se numa fórmula acessível:

Taxa de endividamento = (encargos mensais de crédito ÷ rendimentos mensais líquidos) × 100

O que o banco considera nos encargos

A futura prestação do crédito imobiliário (seguro incluído)
Os créditos em curso: crédito automóvel, crédito pessoal, crédito revolving
As pensões de alimentos pagas

O que o banco considera nos rendimentos

Os salários líquidos (frequentemente a média dos últimos meses)
Os rendimentos de arrendamento (geralmente ponderados, por não serem garantidos a 100 %)
Determinados prémios e rendimentos regulares

Um exemplo concreto

Tomemos um casal com 4 000 € de rendimentos líquidos mensais. O limite de 35 % permite um encargo de crédito máximo de:

4 000 € × 35 % = 1 400 € por mês.

Se este casal não tiver nenhum crédito em curso, pode então considerar uma prestação (seguro incluído) até 1 400 €. Em contrapartida, se já reembolsa 300 € de crédito automóvel, a capacidade restante para o crédito imobiliário desce para 1 100 €.

Este exemplo ilustra um princípio essencial: cada crédito em curso reduz diretamente a sua capacidade de endividamento imobiliário. Liquidar um pequeno crédito antes de apresentar o seu processo pode, por isso, mudar a situação.

Porque existe este limite de 35 %?

O limite protege, em primeiro lugar, o mutuário. Ao limitar a parte dos rendimentos dedicada ao crédito, garante que lhe resta o suficiente para viver: o chamado rendimento disponível. Protege também os bancos e a estabilidade do sistema financeiro, evitando o sobreendividamento.

Um agregado com rendimentos elevados dispõe de um rendimento disponível confortável, mesmo próximo dos 35 %, enquanto um agregado mais modesto será analisado com maior prudência, mesmo abaixo do limite.

Caso dos primeiros compradores: otimizar a capacidade

Se adquirir a sua residência principal no novo, existem várias alavancas que permitem melhorar o seu perfil em termos de taxa de endividamento.

O empréstimo a taxa zero (PTZ)

O PTZ é um empréstimo sem juros destinado a primeiros compradores, cujas condições dependem da sua zona geográfica e dos seus rendimentos. Ao complementar o seu financiamento, pode reduzir o montante a pedir no empréstimo principal e, portanto, aliviar a prestação global. Os tetos e as quotas do PTZ variam consoante a zona e devem ser verificados com um consultor.

Os encargos reduzidos do novo

Comprar no novo apresenta uma vantagem frequentemente subestimada: encargos de notário reduzidos em comparação com o usado. Estes encargos menores diminuem o capital próprio necessário e deixam mais margem no orçamento global.

Alargar a duração do empréstimo

Uma duração mais longa diminui a prestação e, portanto, a taxa de endividamento, aumentando contudo o custo total do crédito. É uma opção a discutir de acordo com a sua situação.

Caso dos investidores em arrendamento

Para um investimento em arrendamento, o banco integra em geral uma parte das rendas futuras no cálculo dos rendimentos. Esta ponderação reduz o impacto da nova prestação na sua taxa de endividamento, sem, no entanto, o neutralizar completamente.

Atenção: nenhuma renda é garantida e nenhuma rentabilidade é assegurada. O banco aplica um desconto precisamente porque os rendimentos de arrendamento comportam uma parte de incerteza (vacância, incumprimentos). O investimento no novo, qualquer que seja o regime fiscal considerado, deve assentar num orçamento prudente e num acompanhamento personalizado.

Os erros frequentes a evitar

Esquecer o seguro de crédito: está integrado no cálculo e pode pesar bastante.
Negligenciar os pequenos créditos: um crédito revolving modesto reduz a sua capacidade.
Confundir rendimentos brutos e líquidos: os bancos raciocinam em termos líquidos.
Sobrestimar os rendimentos de arrendamento: são ponderados, não contabilizados a 100 %.

Como saber em que ponto está?

A melhor forma de ver claro é simular a sua situação antes de se comprometer. Um cálculo rápido dá-lhe uma primeira estimativa, mas cada processo é único: natureza dos rendimentos, créditos em curso, capital próprio, zona de compra.

Pretende conhecer a sua capacidade de empréstimo real para uma habitação nova em 2026? Marque uma reunião com um consultor JL HOME ou inicie a sua simulação personalizada: estruturamos o seu orçamento e identificamos as alavancas adequadas ao seu projeto.

Em resumo

A taxa de endividamento de 35 % não é um obstáculo, mas uma referência. Bem compreendida, torna-se uma ferramenta de gestão do seu projeto imobiliário. Ao otimizar os seus créditos em curso, mobilizar os dispositivos adequados e fazer-se acompanhar, aumenta as suas probabilidades de concretizar a compra no novo.

Contexto 2026. Os limites, taxas e dispositivos referidos podem evoluir: verifique sempre as condições em vigor junto de um profissional.

Perguntas frequentes

A taxa de endividamento de 35 % é uma regra absoluta?

É um limite de referência enquadrado pela regulamentação, incluindo o seguro de crédito. Os bancos dispõem de margens de flexibilidade que devem ser verificadas junto de um consultor, pois as modalidades evoluem.

O seguro de crédito é contabilizado na taxa de endividamento?

Sim. O cálculo da taxa de endividamento integra a prestação do crédito com o seguro incluído, o que pode ter um impacto não negligenciável na sua capacidade de empréstimo.

Os rendimentos de arrendamento contam no cálculo?

Os bancos integram geralmente uma parte das rendas futuras nos rendimentos, mas com um desconto, uma vez que nenhuma renda nem rendibilidade é garantida. A ponderação varia consoante as instituições.

Como reduzir a minha taxa de esforço?

Pode liquidar um crédito em curso, alongar a duração do empréstimo, aumentar a sua entrada ou mobilizar um PTZ sob condições. Um consultor JL HOME pode ajudá-lo a identificar a alavanca adequada.

Como calcular a taxa de esforço para um crédito imobiliário?

A taxa de esforço calcula-se da seguinte forma: (encargos mensais de crédito ÷ rendimentos líquidos mensais) × 100. Os encargos incluem a futura prestação, incluindo o seguro, os créditos em curso e as pensões de alimentos pagas. O resultado não deve ultrapassar 35 %, segundo as recomendações do HCSF.

Qual a prestação máxima com 4 000 € de rendimentos líquidos?

Com 4 000 € de rendimentos líquidos mensais e o limite de 35 %, o encargo de crédito máximo é de 1 400 € por mês (4 000 × 0,35). Sem outro crédito em curso, a prestação imobiliária, incluindo o seguro, pode, portanto, atingir 1 400 €.

Os bancos podem ultrapassar o limiar de 35 %?

Sim. O HCSF autoriza os bancos a derrogar o limite de 35 % para uma parte da sua produção de crédito (cerca de 20 %), dando prioridade à compra da habitação principal e aos primeiros compradores. Estas margens devem ser verificadas junto de um consultor.

O que acontece se a minha taxa de esforço ultrapassar 35 %?

Se a sua taxa ultrapassar 35 %, o banco pode recusar o processo ou pedir-lhe que reduza os seus encargos (liquidar um crédito ao consumo, aumentar a entrada, alongar a duração). Algumas derrogações continuam possíveis consoante o seu perfil e o tipo de projeto.

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