Comprar a dois no novo: indivisão ou SCI? O guia 2026

Comprar uma habitação nova a dois é uma bela aventura, mas também uma decisão jurídica e patrimonial que merece reflexão. Casal casado, parceiros de união de facto, companheiros, amigos ou membros de uma mesma família: a forma como detém o imóvel não será neutra. Duas grandes opções se lhe apresentam: a indivisão e a SCI (Société Civile Immobilière). Cada uma tem a sua lógica, os seus pontos fortes e as suas limitações.

Em 2026, com um mercado do novo impulsionado por dispositivos como o PTZ para residência principal ou o novo enquadramento de investimento para arrendamento, a escolha da modalidade ganha particular relevância. Este artigo ajuda-o a ver com clareza, sem jargão desnecessário, para orientar o seu projeto na direção certa.

Compreender os dois modos de detenção

A indivisão: a solução por defeito

Quando duas pessoas compram juntas sem criar qualquer estrutura específica, ficam automaticamente em indivisão. Cada comprador detém uma quota-parte do imóvel, expressa em percentagem (por exemplo 50/50 ou 60/40, consoante o contributo de cada um).

É o modo mais simples e mais comum, sobretudo para uma residência principal. Não é necessária qualquer formalidade de constituição: a repartição fica registada diretamente na escritura.

A SCI: deter através de uma sociedade

A SCI consiste em constituir uma sociedade civil que passa a ser proprietária do imóvel. Os compradores tornam-se então sócios, detendo quotas proporcionais ao seu contributo. A sociedade é gerida por um ou mais gerentes designados nos estatutos.

Esta modalidade exige mais formalismo (redação de estatutos, registo, contabilidade), mas oferece uma flexibilidade de gestão e de transmissão particularmente apreciada em projetos patrimoniais ou de investimento para arrendamento.

Indivisão e SCI: a comparação dos critérios-chave

A simplicidade de constituição

A indivisão ganha claramente neste ponto. Não há estatutos a redigir nem custos de constituição: assina e torna-se proprietário. A SCI, por sua vez, implica uma fase preparatória (estatutos, publicação, registo) e frequentemente o acompanhamento de um profissional do direito.

A nossa recomendação: para um casal que compra a sua primeira residência principal, a indivisão basta muito frequentemente. Para um projeto a várias mãos ou orientado para o património, a SCI justifica-se mais.

A gestão do dia a dia

Na indivisão, as decisões importantes (vender, realizar obras de grande envergadura) exigem, em princípio, o acordo de todos os comproprietários. Isto pode criar bloqueios em caso de desacordo: é a conhecida regra segundo a qual «ninguém é obrigado a permanecer na indivisão».

A SCI oferece aqui mais fluidez: os estatutos organizam a tomada de decisão, designam um gerente e fixam as regras de maioria. Um sócio isolado não pode provocar a venda do imóvel.

A transmissão do património

Este é um dos grandes trunfos da SCI. Transmitir quotas sociais é frequentemente mais flexível do que transmitir um imóvel em indivisão. Facilita as doações progressivas aos filhos e a organização sucessória.

Na indivisão, a transmissão segue as regras clássicas da sucessão, o que pode ser menos modulável.

A proteção em caso de separação ou de falecimento

Para casais de facto ou parceiros em união de facto (PACS), a SCI pode dar segurança à situação através de cláusulas estatutárias adequadas. Em indivisão, a falta de um quadro específico pode complicar as coisas em caso de separação ou falecimento de um dos compradores, sobretudo fora do casamento.

Um aconselhamento personalizado é aqui indispensável: cada situação familiar requer uma resposta à medida.

Novo: vantagens que contam qualquer que seja a modalidade escolhida

Comprar em novo apresenta vantagens que se aplicam tanto em indivisão como em SCI:

• Despesas de notário reduzidas no novo, geralmente entre 2 e 3 % do preço, contra 7 a 8 % no usado.
• Sem obras previstas, com habitações de acordo com as normas energéticas mais recentes.
• Garantias do construtor (conclusão perfeita, bienal e decenal) que dão segurança ao seu investimento.

Para residência principal, a indivisão permite a cada comprador, sob condições, mobilizar o PTZ, cujos limites e quotas variam consoante a zona. Este empréstimo apoiado é avaliado caso a caso.

Nota: o PTZ destina-se à compra para residência principal por uma pessoa singular. A modalidade em SCI não confere os mesmos direitos, o que é um ponto de atenção importante para os primeiros compradores.

Investir a dois: que estrutura para o arrendamento?

Se o seu objetivo for o investimento para arrendamento, o raciocínio muda. Existem vários quadros em 2026 para investir no novo, cada um com regras próprias. Não se trata de um sucessor nem de uma substituição de um antigo regime: são quadros autónomos, a estudar segundo a sua situação.

Alguns pontos de referência sobre a fiscalidade do arrendamento:

• No arrendamento mobilado não profissional (LMNP), o regime micro-BIC aplica-se até a um determinado limite de receitas, com um abatimento forfetário. O limiar de não profissionalidade também é enquadrado.
• No arrendamento não mobilado, o défice fundiário pode ser imputado anualmente dentro de um limite regulamentar.
• Alguns dispositivos de investimento em arrendamento intermédio preveem tetos de renda por zona.

Atenção: não é garantido nenhum rendimento, e nenhuma recuperação de IVA é automática. Um IVA reduzido pode aplicar-se sob condições em certas operações (zonas e compromissos específicos). Estes mecanismos exigem uma análise precisa do seu perfil fiscal.

A SCI é frequentemente preferida em projetos de arrendamento a várias pessoas, porque organiza a gestão e a repartição dos rendimentos. Mas a opção (SCI sujeita ao imposto sobre o rendimento ou ao imposto sobre as sociedades) tem consequências fiscais importantes: um acompanhamento é essencial.

Exemplo concreto para ilustrar

Marie e Julien, casal não casado, compram o seu primeiro apartamento novo para nele viverem. A indivisão serve-lhes: simplicidade, possibilidade de solicitar o PTZ consoante a sua zona, e repartição das quotas-partes de acordo com o respetivo contributo. Preveem, contudo, garantir a sua situação através de uma convenção.

Já Sophie e o irmão pretendem investir juntos numa habitação nova destinada ao arrendamento, com a ideia de associar mais tarde os filhos. A SCI responde melhor à sua necessidade de gestão partilhada e de transmissão progressiva.

Como escolher com tranquilidade?

Não existe uma solução universal "melhor": tudo depende da sua situação pessoal, do seu objetivo (habitar ou investir), da sua fiscalidade e dos seus projetos de transmissão. Lembre-se também da taxa de esforço de 35 %, que enquadra a sua capacidade de endividamento, e certifique-se de que todos os parâmetros financeiros do seu projeto são verificados.

O bom reflexo: fazer-se acompanhar por um profissional que analise o seu caso concreto antes de assinar.

Passe à ação: marque uma reunião com um consultor JL HOME ou faça a sua simulação personalizada para identificar a modalidade mais adequada à sua compra a dois no novo.

Conteúdo atualizado em 2026, de caráter informativo. Cada situação jurídica e fiscal deve ser validada por um profissional.