1. Presentazione della residenza
Residenza servizi per anziani situata nel centro storico di Tourcoing, vicino a negozi e trasporti, con un accesso agevolato verso Lille.
Il sito oggi gestito sotto l’insegna Les Jardins d’Arcadie mette in evidenza 76 appartamenti in locazione, del monolocale al T3, con ristorante, animazioni, spazi comuni e presenza 7g/7.
La posizione resta valida sul piano patrimoniale per una residenza servizi: centralità, accessibilità, contesto commerciale e un pubblico di anziani autosufficienti in cerca di una soluzione abitativa con servizi. (jardins-arcadie.fr)
2. Gestore e quadro gestionale
Il contratto di locazione commerciale trasmesso designa come conduttore la società PV Senioriales Exploitation, per un'attività di residenza servizi per anziani in locazione arredata. Si tratta di un'attività con servizi associati destinati alla clientela senior, che comprendono in particolare prima colazione, pulizia regolare, fornitura di biancheria e reception.
Punto di attenzione : la residenza è attualmente presentata con il marchio Les Jardins d’Arcadie, mentre il contratto di locazione allegato menziona PV Senioriales Exploitation ; la continuità giuridica esatta del gestore non è stata verificata.
3. Caratteristiche dell'unità e locazione commerciale
Consegna entro la fine di 2017, data di decorrenza della locazione
La durata è strutturata in due periodi : un primo periodo fino al 31 dicembre successivo alla decorrenza, poi 9 anni interi e consecutivi.
Il il canone annuo è pagabile trimestralmente posticipato.
Il contratto prevede una revisione annuale indicizzata all'IRL, con un tetto convenzionale di 2 % all'anno.
4. Ripartizione delle spese
Il locatore conserva principalmente le imposte e tasse di cui è il soggetto passivo legale nonché le grandi riparazioni di cui all'articolo 606 e i lavori di adeguamento normativo di grande entità.
Il contratto prevede inoltre un mandato all'amministratore per richiedere direttamente al conduttore gli oneri a suo carico, con conguaglio annuale dopo l'assemblea generale.
5. Partecipazione del locatore
Il contratto fissa una partecipazione di base del locatore pari a 6 340 € al netto delle imposte al rinnovo del contratto. Occorre vedere cosa farà il nuovo gestore Les Jardins d'Arcadie in tal caso. Tale partecipazione è collegata a un piano specifico di lavori previsto alla scadenza contrattuale, con una base corrispondente a 5 % del prezzo di acquisto, successivamente rivedibile secondo l'indice previsto nel contratto, entro il limite di 2 % all'anno.
6. Elementi emersi dall'assemblea generale 2025
Laassemblea generale ordinaria del 9 luglio 2025 si è tenuta per la residenza Les Jardins d'Arcadie:
I conti 2024 sono stati approvati, con un importo di spese fissato a 297 304,17 €.
Il preventivo 2025 è stato rivisto a 298 000 € e il bilancio 2026 approvato a 300 000 €.
Lettura patrimoniale: l'assemblea non evidenzia, allo stato, sinistri strutturali maggiori deliberati, ma mostra una copropriété tecnicamente attiva, con diversi punti di monitoraggio.
Conclusione : fascicolo coerente dal punto di vista patrimoniale per ubicazione e tipologia del prodotto: attenzione all'atto di rinnovo e alle condizioni economiche post-2026 di cui occorrerà tenere conto nella trattativa
