LMNP en obra nueva: ventajas fiscales y funcionamiento
Publicado el 18 de junio de 2026 · LMNP y alquiler amueblado
El régimen de arrendador amueblado no profesional (LMNP) es uno de los marcos más utilizados para invertir en obra nueva. Se aplica al alquiler amueblado y permite aligerar la tributación de sus alquileres, mediante dos regímenes a elegir. Le explicamos su funcionamiento en detalle para 2026.
En resumen
En LMNP, alquila una vivienda amueblada (equipada para poder habitarse de inmediato) y sus alquileres tributan bien por el micro-BIC (abatimiento a tanto alzado de 50 % hasta 77 700 € de ingresos al año), bien por el régimen real (deducción de los gastos reales y amortización). El carácter no profesional se mantiene mientras los ingresos por alquiler del hogar sean inferiores a 23 000 € al año, o inferiores a sus otros ingresos de actividad.
Alquiler amueblado: ¿de qué hablamos?
El alquiler amueblado supone una vivienda equipada con mobiliario suficiente para vivir en ella (ropa de cama, cocina equipada, armarios…). Está sujeto a los beneficios industriales y comerciales (BIC), y no a los rendimientos del capital inmobiliario como el alquiler sin muebles. Esta diferencia es la que da lugar a los dos regímenes fiscales de LMNP.
¿Micro-BIC o régimen real?
| Criterio | Micro-BIC | Régimen real |
|---|---|---|
| Límite de ingresos | Hasta 77 700 €/año | Sin límite específico |
| Principio | Abatimiento a tanto alzado de 50 % | Deducción de los gastos reales + amortización |
| Contabilidad | Ninguna (declaración simplificada) | Contabilidad obligatoria |
| Ideal si | Gastos bajos, trámites sencillos | Gastos elevados, búsqueda de optimización |
El micro-BIC es el más sencillo: la mitad de sus alquileres queda exenta de oficio, sin justificantes. El régimen real exige contabilidad, pero permite deducir sus gastos efectivos (intereses del préstamo, impuesto de bienes inmuebles, gestión, obras…) y aplicar la amortización. La opción más ventajosa depende de su situación; un asesor le ayudará a valorarla. No se garantiza de antemano ningún ahorro.
La amortización en el régimen real
En el régimen real, el régimen LMNP permite tener en cuenta la pérdida de valor contable del inmueble y del mobiliario con el tiempo: es la amortización. Contablemente, reduce el resultado sujeto a impuesto de la actividad de alquiler amueblado. Es un mecanismo regulado cuyo efecto depende de cada situación: no existe una ventaja automática ni cuantificada de antemano, y requiere una contabilidad al día.
El umbral no profesional
La «NP» de LMNP significa no profesional. Mantiene este carácter mientras sus ingresos por alquiler no superen 23 000 € al año, o se mantengan por debajo de los demás ingresos de actividad de su hogar. Por encima de esos límites, pasa al estatus profesional (LMP), con normas distintas.
¿Por qué la obra nueva?
Invertir en LMNP en obra nueva ofrece ventajas concretas: una vivienda conforme a las últimas normativas (RE2020), sin obras, con garantías del constructor y gastos de notaría reducidos. Es un marco tranquilizador para un alquiler amueblado duradero. El catálogo de JL HOME incluye numerosas promociones que pueden acogerse, sobre todo estudios y T1, los formatos más buscados para alquilar amueblado, especialmente en las grandes ciudades universitarias.
El caso de las residencias de servicios
Una parte de la oferta amueblada se encuentra en residencias de servicios: de estudiantes, de mayores o para profesionales. Estos inmuebles son gestionados por un explotador mediante un arrendamiento comercial, lo que cambia la lógica de gestión (usted percibe una renta del gestor). Puede existir una recuperación del IVA únicamente bajo condiciones (prestaciones parahoteleras), pero nunca es automática: el marco exacto se verifica promoción por promoción.
Conclusión
El régimen LMNP sigue siendo, en 2026, un marco flexible para invertir en alquiler amueblado en obra nueva. La clave reside en dos decisiones: el régimen fiscal adecuado (micro o real) y la promoción adecuada (ubicación, tipología, gestión). Compruebe su elegibilidad, el régimen óptimo y la naturaleza de la promoción antes de comprometerse.
