VEFA: Die Bauraten beim Kauf Ihrer Neubauwohnung verstehen
Veröffentlicht am 29. Juli 2026 · Finanzierung
Eine Wohnung im Neubau im Verkauf VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand) zu erwerben bedeutet, eine Immobilie vor oder während ihrer Errichtung zu kaufen. Anders als bei einem klassischen Kauf, bei dem Sie den gesamten Betrag beim Notar bezahlen, zahlen Sie hier schrittweise, im Takt des Baufortschritts. Diese gestaffelten Zahlungen werden als Bauraten bezeichnet.
Dieses Verfahren genau zu verstehen ist entscheidend, um Ihr Budget zu steuern und unangenehme Überraschungen zu vermeiden. In diesem für 2026 aktualisierten Leitfaden erklärt Ihnen das Team von JL HOME, wie der Zahlungsplan funktioniert, was das Gesetz vorsieht und wie sich diese Zahlungen mit Ihrem Immobilienkredit verbinden lassen.
Was ist eine Bauraten-Zahlung beim Kauf VEFA?
Eine Bauratenzahlung ist eine Zahlungsaufforderung des Bauträgers (per Schreiben oder über eine an Ihre Bank übermittelte Anforderung) zu jedem wichtigen Bauabschnitt. Jede Rate entspricht einem durch die Vorschriften festgelegten Prozentsatz des Gesamtpreises der Wohnung.
Konkret zahlen Sie nicht den gesamten Preis auf einmal: Sie zahlen nach und nach, während die Fundamente entstehen, die Wände hochgezogen werden und das Gebäude schließlich fertiggestellt wird. Dieses System schützt den Käufer, der nur das finanziert, was tatsächlich gebaut wurde.
Ein strenger rechtlicher Rahmen
Der VEFA ist im Code de la construction et de l'habitation (französisches Bau- und Wohnungsgesetzbuch) geregelt. Der Bauträger darf niemals mehr verlangen, als der Baufortschritt zulässt. Dieser Zahlungsplan ist gesetzlich begrenzt, was Sie vor unzulässigen Vorauszahlungen schützt.
Der gesetzliche Zahlungsplan der Bauraten
Das Gesetz legt Höchstbeträge für jeden Bauabschnitt fest. Der Bauträger darf weniger, aber niemals mehr verlangen. Der typische Zahlungsplan folgt dem Baufortschritt:
- Bei Unterzeichnung des Reservierungsvertrags: eine Sicherheitsleistung, die beim Notar hinterlegt wird.
- Bei Fertigstellung der Fundamente: erste große Rate.
- Bei Herstellung der Wetterdichtheit (Dach gedeckt): weitere Rate.
- Bei Fertigstellung der Bauarbeiten: das Gebäude ist fertig.
- Bei Übergabe / Schlüsselübergabe: der Restbetrag, wobei ein Teil bei Vorbehalten einbehalten werden kann.
Die genauen Prozentsätze für die einzelnen Abschnitte sind gesetzlich geregelt und stehen in Ihrem Reservierungsvertrag. Unsere Berater erläutern Ihnen den genauen Zahlungsplan für Ihr Projekt (bitte mit dem offiziellen Zahlungsplan Ihres Vorhabens abgleichen).
Ein praktisches Beispiel
Stellen wir uns Sophie vor, eine Erstkäuferin, die eine neue T3 reserviert. Bei der Unterzeichnung zahlt sie eine Sicherheitsleistung. Einige Monate später sind die Fundamente gegossen: Ihre Bank gibt einen ersten Teil ihres Darlehens frei, um die Baurate zu begleichen. Dann folgen bei jedem weiteren Abschnitt (Wetterdichtheit, Fertigstellung) neue Raten, bis zum Restbetrag bei der Schlüsselübergabe. Sophie nutzt ihre Finanzierung daher nur schrittweise.
Wie lassen sich die Bauraten mit einem Kredit finanzieren?
Hier wird der Mechanismus strategisch. Wenn Sie Ihren VEFA über ein Immobiliendarlehen finanzieren, zahlt die Bank die Mittel in gestaffelten Auszahlungen aus, die auf die Abrufe des Bauträgers abgestimmt sind.
Die Zwischenzinsen
Zwischen der ersten Auszahlung und der Übergabe tilgen Sie Ihr Darlehen noch nicht vollständig: Sie zahlen Zwischenzinsen, die nur auf die bereits ausgezahlten Beträge berechnet werden. Je weiter die Baustelle voranschreitet, desto größer wird der ausgezahlte Anteil und desto höher steigen diese Zinsen. Die klassische Rückzahlung (Tilgung und Zinsen) beginnt in der Regel nach der Übergabe.
Dieser Punkt wird von Käufern häufig unterschätzt; er sollte in Ihren Finanzierungsplan einfließen. Ihre Verschuldungsquote muss beherrschbar bleiben – Richtwert ist eine Verschuldung von höchstens 35 % Ihres Einkommens (bitte je nach Ihrem Profil und den aktuellen Bankbedingungen prüfen).
PTZ und VEFA
Wenn Sie Erstkäufer sind, kann das Prêt à Taux Zéro (PTZ, zinsloses Darlehen) einen Teil Ihres Neubaukaufs finanzieren, abhängig von Einkommensgrenzen und Ihrem geografischen Gebiet. Höchstbeträge und Finanzierungsquoten variieren und müssen im Einzelfall geprüft werden (bitte mit der Tabelle PTZ 2026 abgleichen). Das PTZ ergänzt dann Ihr Hauptdarlehen im Auszahlungsplan.
Die Sicherheiten, die den Käufer schützen
Vor Abschluss der Bauarbeiten zu zahlen kann beunruhigen. Seien Sie versichert: Der VEFA bietet solide Sicherheiten.
Die finanzielle Fertigstellungsgarantie (GFA)
Sie ist der wichtigste Schutz. Sie garantiert, dass auch im Falle eines Ausfalls des Bauträgers ein Finanzinstitut die Fertigstellung der Bauarbeiten übernimmt. Sie verlieren Ihre Investition somit nicht.
Die Gewährleistung für vollständige Fertigstellung sowie die zweijährige und zehnjährige Gewährleistung
Nach der Übergabe profitieren Sie von Gewährleistungen für festgestellte Mängel: der Gewährleistung für vollständige Fertigstellung (1 Jahr), der zweijährigen Gewährleistung (2 Jahre, Ausstattung) und der zehnjährigen Gewährleistung (10 Jahre, Rohbau).
Die Hinterlegung bei Vorbehalten
Bei der Übergabe können Sie, falls Sie Mängel feststellen (Vorbehalte), einen Teil des Restbetrags bis zu deren Beseitigung hinterlegen. Eine zusätzliche Sicherheit, die den Bauträger dazu anhält, ein vertragsgemäßes Objekt zu übergeben.
Die Vorteile des Neubaus über die Zahlungsraten hinaus
Neben dem Komfort der gestaffelten Zahlung bietet der Neubau weitere Vorzüge:
- Reduzierte Notarkosten: Im Neubau liegen sie deutlich unter denen im Altbau (zu prüfen: Größenordnung von 2 bis 3 % gemäß dem geltenden Tarif).
- Aktuelle Energiestandards: bessere Wärmedämmung, kontrollierte Nebenkosten.
- Möglichkeit zur Individualisierung: Auswahl der Ausstattung je nach Baufortschritt.
- Investitionsförderungen: Je nach Ihrem Vorhaben (Hauptwohnsitz oder Vermietung) bestehen verschiedene Rahmenbedingungen. Achtung: Keine Förderung ist „automatisch“ oder „garantiert“, und jede Situation verdient eine individuelle Prüfung.
Die gute Vorbereitung Ihres Projekts VEFA
Um Ihre Zahlungsraten gelassen anzugehen:
- Planen Sie Ihre Liquidität voraus: Prüfen Sie die Verfügbarkeit der Mittel bei jedem Schritt.
- Verhandeln Sie Ihre Finanzierung: Vergleichen Sie die Auszahlungsbedingungen und Zwischenzinsen (die aktuellen Kreditzinsen sollten Sie bei Ihrer Bank erfragen).
- Lesen Sie Ihren Reservierungsvertrag sorgfältig: Er enthält den genauen Zahlungsplan.
- Lassen Sie sich begleiten: Ein neutraler Berater unterstützt Sie dabei, jeden Schritt abzusichern.
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