Das PTZ Schritt für Schritt berechnen im 2026: Leitfaden für Erstkäufer
Veröffentlicht am 06. Juli 2026 · PTZ & Erstkäufer
Sie erwägen, im 2026 Wohneigentum zu erwerben? Das zinslose Darlehen (PTZ) gehört nach wie vor zu den wirksamsten Förderungen für Erstkäufer. Bevor Sie loslegen, ist es jedoch wichtig, Ihre Kreditfähigkeit und Ihre Förderfähigkeit genau zu simulieren. Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch die Simulation Ihres PTZ mit konkreten Beispielen und JL HOME-Tools.
Warum sollten Sie das PTZ vor dem Kauf simulieren?
Die Simulation des PTZ ist keine reine Formalität, sondern das Fundament Ihres Immobilienprojekts. Sie hilft Ihnen dabei:
- Ihre Kaufkraft genau zu kennen, ohne Ihre Möglichkeiten zu überschätzen.
- Förderfähige Zonen für das PTZ zu erkennen (A bis, A, B1, B2) und Ihre Suche nach einem Neubau entsprechend anzupassen.
- Die gemischte Finanzierung zu planen: PTZ + klassischer Kredit + Eigenkapital.
- Enttäuschungen zu vermeiden und frühzeitig abgelehnte Bankanträge zu verhindern.
- Ihr Eigenkapital zu optimieren je nach Ersparnissen und gewünschter Rückzahlungsdauer.
Ein gut vorbereiteter Erstkäufer hat 3 bis 4 Mal bessere Chancen, sein Projekt zügig zu verwirklichen.
Schritt 1: Prüfen Sie Ihre Förderkriterien für das PTZ
Bevor Sie eine Simulation starten, stellen Sie sicher, dass Sie die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllen:
Wer hat im 2026 Anspruch auf das PTZ?
Sie sind berechtigt, wenn:
- Sie Erstkäufer sind (Sie waren in den vorangegangenen 2 Jahren nicht Eigentümer Ihres Hauptwohnsitzes).
- Sie eine neue Immobilie kaufen (oder eine Bestandsimmobilie mit umfangreichen energetischen Sanierungsarbeiten; hier konzentrieren wir uns jedoch auf Neubauten).
- Sie das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen möchten (keine Vermietung, kein Zweitwohnsitz).
- Ihr Einkommen unterhalb der Obergrenzen liegt, die je nach Zone und Haushaltszusammensetzung festgelegt sind.
Sie sind nicht berechtigt, wenn:
- Sie in den vorangegangenen 2 Jahren Eigentümer waren (auch wenn die Immobilie verkauft wurde).
- Sie verheiratet sind und Ihr Ehepartner bzw. Ihre Ehepartnerin Eigentümer war (sofern eine dokumentierte Trennung vorliegt, gilt dies nicht).
- Sie in den letzten 5 Jahren bereits ein PTZ erhalten haben.
Einkommensobergrenzen 2026 nach Zone
Die Obergrenzen für das PTZ richten sich nach der geografischen Zone der Immobilie und der Anzahl der Personen in Ihrem Haushalt.
Zonen: A bis (Île-de-France und große Metropolen), A (Metropolen), B1 (dynamische Zonen), B2 (weniger dynamische Zonen).
Bitte prüfen: monatliche Nettoeinkommensobergrenzen 2026 nach Zone und Haushaltszusammensetzung.
Für eine verlässliche Simulation wenden Sie sich an einen Berater JL HOME, der die offiziellen Tabellen auf Ihre Situation anwendet.
Schritt 2: Ermitteln Sie den Höchstbetrag des PTZ
Das PTZ deckt einen Anteil der Gesamtkosten der Immobilie (Kaufpreis + Nebenkosten), abhängig von Ihrer Zone und Ihrem Eigenkapital.
Grundformel
Betrag des PTZ = Gesamtkosten der Immobilie × Finanzierungsquote je nach Zone
Die Quote (Prozentsatz, den das PTZ abdeckt) hängt ab:
- Von der Zone (A bis: höhere Quote; B2: niedrigere Quote).
- Von Ihrem Eigenkapital (je mehr Sie einbringen, desto höher das mögliche PTZ, bis zu einer Obergrenze).
Zu prüfen: Quoten und Obergrenzen des PTZ nach Zone 2026.
Vereinfachtes Beispiel
Sie kaufen eine neue T3 für 280 000 € in Zone A (dynamischer Ballungsraum). Sie bringen 30 000 € Eigenkapital ein.
- Gesamtkosten: 280 000 €
- Notarkosten Neubau: ~2–3 % = ~6 000 €
- Gesamtfinanzierung: ~286 000 €
- Quote Zone A: angenommen 60 %
- Mögliches PTZ: ~171 600 € (vor Obergrenze)
- Klassischer Kredit + Eigenkapital: ~114 400 €
Wichtig: Diese Berechnung ist vereinfacht. Ein Berater für das JL HOME verfeinert die Simulation anhand Ihres Einkommens, der Laufzeit und der aktuellen Bankkonditionen.
Schritt 3: Ihr Eigenkapital einschätzen
Ihr Eigenkapital ist ein entscheidender Hebel:
- Kein Eigenkapital: PTZ im gesetzlichen Mindestumfang Ihrer Zone; den Rest finanzieren Sie allein über einen klassischen Kredit.
- Mittleres Eigenkapital (5–10 % des Preises): verbessert Ihr Bankprofil; PTZ leicht erhöht.
- Hohes Eigenkapital (20 %+): nähert sich der Obergrenze des PTZ; senkt Ihre Gesamtverschuldung.
Eigenkapital aufbauen in 2026
- Persönliche Ersparnisse (Sparbücher, Bausparverträge, Lebensversicherung, PEL).
- Familiäre Schenkungen (jeder Betrag muss gegenüber der Bank nachgewiesen werden).
- Verkauf einer bestehenden Immobilie (falls Sie eine Zweitwohnung oder Mietimmobilie besaßen).
- Ergänzende Förderungen (Action Logement, lokale Gebietskörperschaften) — bitte bei Ihrem Berater für das JL HOME prüfen, da sich diese Hilfen und Zinssätze regelmäßig ändern.
Schritt 4: Laufzeit und Tilgungsprofil des PTZ analysieren
Das PTZ hat eine besondere Struktur: tilgungsfreie Phase (ohne Rückzahlung) + Rückzahlungsphase.
Die Struktur des PTZ 2026
Zu prüfen: Dauer der tilgungsfreien Phase und der Rückzahlung je nach Einkommen und Zone 2026.
Die Gesamtlaufzeit des PTZ liegt in der Regel zwischen 20 und 25 Jahren. Für Erstkäufer mit moderatem Einkommen kann die tilgungsfreie Phase 6–8 Jahre betragen, in denen Sie nur den klassischen Kredit zurückzahlen.
Didaktischer Nutzen dieser Struktur
- Während der tilgungsfreien Phase: mehr finanzieller Spielraum; Sie zahlen monatlich weniger.
- Nach der tilgungsfreien Phase: das PTZ kommt zum klassischen Kredit hinzu; Ihre Monatsrate steigt leicht, da das PTZ zinsfrei ist.
- Im Vergleich zum klassischen Kredit allein: Die Zinsersparnis über die Laufzeit ist erheblich.
Beispiel: Bei einem PTZ von 150 000 € übersteigt die Zinsersparnis über 20 Jahre im Vergleich zu einem klassischen Kredit zum Marktzins 50 000 €.
Schritt 5: Ihre gesamte Kreditkapazität schätzen
Bankrechtliche Verschuldungsregel
Banken wenden einen maximalen Verschuldungsgrad von 35 % an (Ihre Kreditraten ÷ Nettoeinkommen).
Zu prüfen: Verschuldungsgrad 2026 (kann sich mit der Geldpolitik ändern).
Vereinfachte Berechnung
Monatliches Nettoeinkommen des Haushalts: 3 000 €
- Monatliche Kapazität: 3 000 × 35 % = 1 050 €/Monat
- PTZ: 150 000 € über 20 Jahre (1 tilgungsfrei 6 Jahre) → ~670 €/Monat in der Rückzahlung
- Verbleibende Kapazität für den klassischen Kredit: 1 050 − 670 = ~380 €/Monat
- Möglicher klassischer Kredit: ~70 000–75 000 € (je nach aktuellem Zinssatz).
Zu prüfen: Kreditzins 2026 (den aktuellen Zinssatz zum Zeitpunkt der Simulation verwenden).
Schritt 6: einen Rechner für das PTZ JL HOME nutzen
Manuelle Berechnungen sind aufwendig und fehleranfällig. JL HOME stellt einen automatisierten Rechner für das PTZ zur Verfügung, der:
- die offiziellen Tabellen 2026 (Obergrenzen, Quoten, Laufzeiten) berücksichtigt.
- Ihre geografische Zone und Ihre Haushaltszusammensetzung anwendet.
- mehrere Szenarien simuliert (variables Eigenkapital, Laufzeit, Einkommen).
- eine Zusammenfassung anzeigt: maximales PTZ, klassischer Kredit, voraussichtliche Bankunterlagen.
- einen individuellen Bericht erstellt, den Sie Ihrer Bank vorlegen können.
Zur Simulation gelangen
- Besuchen Sie jl-home.fr/simulateur-ptz.
- Geben Sie Ihre Zone, Ihr Einkommen, Ihre Haushaltszusammensetzung, das geplante Eigenkapital und den Kaufpreis der Immobilie ein.
- Der Rechner schlägt mehrere Rückzahlungsszenarien vor.
- Laden Sie Ihren Bericht herunter und vereinbaren Sie einen Termin mit einem Berater für das JL HOME, um die Simulation zu verfeinern.
Fallstricke bei der Simulation
1. Nebenkosten vergessen
Weit über den Kaufpreis hinaus:
- Notarkosten (2–3 % bei Neubau).
- Maklerprovision (falls zutreffend).
- Vermittlungskosten (im Preis enthalten oder gesondert).
- Notarauslagen (Aktenvorgang, Anschlüsse usw.).
Empfehlung: Erhöhen Sie den Kaufpreis der Immobilie vorsichtshalber um 3–4 %.
2. Zukünftige Einkünfte überschätzen
Banken stützen sich auf Ihr aktuelles, stabiles Einkommen, nicht auf zugesagte Gehaltserhöhungen. Rechnen Sie nicht mit einer bevorstehenden Beförderung oder einem Stellenwechsel.
3. Die Dauer der tilgungsfreien Phase unterschätzen
Eine lange tilgungsfreie Phase bedeutet anfangs niedrige Raten, später aber eine Erhöhung. Bevorzugen Sie ein Profil, das zu Ihrer langfristigen Situation passt.
4. Parallele Schulden vernachlässigen
Der Verschuldungsgrad umfasst alle Ihre Kredite: Konsumkredite, Autoleasing usw. Begleichen Sie Ihre Schulden, bevor Sie simulieren.
PTZ und Neubau zur Vermietung: eine unmögliche Kombination
Wichtiger Hinweis: Das PTZ ist nur für den Hauptwohnsitz vorgesehen. Wenn Sie einen Kauf zur Vermietung in Betracht ziehen (LMNP, LLI, micro-BIC), ist das PTZ nicht anwendbar. Wenden Sie sich an einen Berater für JL HOME, um andere Förderinstrumente zur Optimierung Ihrer steuerlichen Situation bei der Vermietung zu prüfen.
Von der Simulation zum Handeln
Sobald Ihre Simulation des PTZ bestätigt ist, folgen diese Schritte:
- Die passende Neubauimmobilie finden (Zone PTZ, passender Preis).
- Ihr Eigenkapital zusammenstellen oder Förderungen von Action Logement prüfen.
- Ihre Bankunterlagen vorbereiten (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Simulation des JL HOME).
- Anträge für das PTZ stellen bei Ihrer Bank und dem spezialisierten Kreditgeber.
- Ihren Kredit begleiten mit einem Kreditvermittler oder Ihrem Bankberater.
Fazit: Simulieren Sie nicht allein
Die Simulation PTZ bietet ein realistisches Bild, begründet jedoch keine Zusage Ihrer Bank. Zinssätze, Konditionen und ergänzende Förderungen ändern sich regelmäßig und hängen von Ihrem persönlichen Profil ab.
Die Berater von JL HOME berücksichtigen die offiziellen Richtwerte 2026, verfeinern Ihre Simulation, verweisen Sie auf förderfähige Objekte und bereiten Ihre Finanzierungsunterlagen für die Bank sorgfältig vor.
Sie sind unsicher hinsichtlich Ihrer Kreditfähigkeit oder Ihrer Förderberechtigung? Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung mit einem Experten von JL HOME oder testen Sie unseren persönlichen Simulator PTZ. Wenige Minuten genügen, um Ihre Situation zu klären.
Ihr Projekt für den Hauptwohnsitz beginnt jetzt. 🏡
