Eine Immobilie in LMNP weiterverkaufen: Schritte, Besteuerung und praktische Tipps

Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus in nicht gewerblicher möblierter Vermietung (LMNP) und möchten es verkaufen? Dieser Vorgang erfordert Vorbereitung: Es geht nicht nur darum, einen Käufer zu finden, sondern auch die steuerlichen Auswirkungen, Sperrfristen und zu erklärende Wertzuwächse zu verstehen. Dieser Leitfaden beschreibt jeden Schritt und hilft Ihnen, Ihren Immobilienausstieg zu optimieren.

Was ist die Regelung LMNP und warum verändert sie den Weiterverkauf?

Die Regelung LMNP (Louage de Meublés Non Professionnel, nicht gewerbliche möblierte Vermietung) ist ein besonderer steuerlicher Status für Vermieter, die eine möblierte Wohnung nicht als Haupttätigkeit vermieten. Anders als bei einer klassischen unmöblierten Vermietung vermieten Sie die Immobilie mit Möbeln, Bettwäsche und Ausstattung.

Dieser Status hat Vorteile bei der Vermietung (Abschreibungen, Abzug von Kosten, Verlustvorträge). Beim Verkauf entstehen daraus Pflichten: Sie müssen Wertzuwächse nach strengen Regeln und unter Bedingungen erklären.

Warum ändert sich die Besteuerung?

Eine Immobilie im Status LMNP wird nicht wie eine klassische Immobilie besteuert. Die während der Vermietung abgezogenen Abschreibungen mindern Ihre Steuerbemessungsgrundlage, was die Berechnung des Wertzuwachses beim Verkauf beeinflusst.

Die wichtigsten Schritte vor dem Verkauf

1. Betriebsdauer prüfen

Eine zentrale Frage: Seit wann vermieten Sie diese Immobilie im Status LMNP?

• Weniger als 5 Jahre: Sie befinden sich im vollständigen Status LMNP (Abschreibungen, mögliche Verluste). Beim Verkauf wird ein erheblicher Teil des Wertzuwachses als gewerbliches Einkommen besteuert.
• 5 Jahre oder mehr: Sie konnten von Abschreibungen und Abzügen profitieren. Die Berechnungsgrundlage des Wertzuwachses ist geringer.

Diese Dauer ist entscheidend: Ein vorzeitiger Verkauf (vor 5 Jahren) kann eine höhere Steuerlast verursachen.

2. Steuerunterlagen vorbereiten

Halten Sie bereit:

• Der Erwerbsvertrag (Kaufpreis, Notarkosten).
• Belege über die erklärten Abschreibungen (Abrechnungen LMNP jedes Jahres).
• Belege über Arbeiten und Verbesserungen (falls Sie deren Abzug oder Verteilung geltend machen).
• Die erklärten Einrichtungsgegenstände (detailliertes Inventar).

Diese Unterlagen ermöglichen es Ihrem Steuerberater, den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und die Einkommensteuer (oder die BIC-Micro-Regelung) genau zu berechnen.

3. Die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs bewerten

Die Besteuerung bei Wiederverkauf in LMNP setzt sich aus drei Abgaben zusammen:

Einkommensteuer (Veräußerungsgewinn)

Bruttoveräußerungsgewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis – Erwerbsnebenkosten (Notar).

Dieser Gewinn wird im Rahmen der nichtgewerblichen Einkünfte (BNC) oder nach Ihrem Erklärungsregime (Micro, Réel) mit der Einkommensteuer besteuert.

• Micro-LMNP: Wenn Ihre Einnahmen 77 700 € pro Jahr nicht übersteigen, profitieren Sie von einem Abschlag von 50 % auf die Nettomieteinkünfte; der Veräußerungsgewinn wird parallel besteuert.
• Réel LMNP: Sie erklären jährlich Ihre tatsächlichen Kosten. Der Veräußerungsgewinn unterliegt dem progressiven Einkommensteuertarif.

Sozialabgabe (CSG-CRDS)

Auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn fällt ein Beitrag von 17,2 % an, sofern Sie nicht befreit sind (Alter, Invalidität usw.).

Übertragungsgebühren (Notarkosten beim Verkauf)

Der Verkäufer trägt diese nicht, die Notarkosten beim Verkauf werden jedoch unter Bedingungen dem Käufer berechnet und mindern den Nettobetrag, den Sie erhalten.

4. Die Einrichtungsgegenstände erklären

Die Einrichtungsgegenstände (Möbel, Ausstattung) haben einen Wert beim Wiederverkauf. Je nach Ihrem Regime:

• Micro: Sie können diesen Verkauf der Einrichtungsgegenstände separat erklären (geringere Besteuerung).
• Réel: Der Verkauf der Einrichtungsgegenstände fällt unter Ihre BIC-Einkünfte aus möbliert vermieteten Immobilien.

Vergessen Sie diese nicht: Sie sind ein Teil Ihres Vermögens, der veräußert und erklärt werden muss.

Die detaillierte Besteuerung: Was Sie tatsächlich zahlen werden

Konkretes Beispiel (zur Veranschaulichung)

Sie haben T2 in LMNP für 200 000 € vor 7 Jahren erworben. Sie verkaufen es nun für 250 000 €.

• Bruttoveräußerungsgewinn: 250 000 – 200 000 = 50 000 € (vor Notarkosten des Kaufs und Abschreibungsabzügen).
• Hätten Sie insgesamt 15 000 € abgeschrieben, beträgt die Bemessungsgrundlage vor Abschlag: 50 000 + 15 000 (Wiederaufnahme) = 65 000 €.
• Einkommensteuer (durchschnittlicher Tarif, ohne persönliche Grenzbelastung): ~20 % = 13 000 €.
• CSG-CRDS: 17,2 % × 65 000 € = 11 180 €.
• Notarkosten beim Verkauf (Käufer): ~3 % des Preises = 7 500 € (von Ihnen nicht zu tragen, aber vom Nettopreis abgezogen).

Gesamte steuerliche Belastung des Verkäufers: ~24 000 €.

Diese Berechnung ist vereinfacht: Ihre persönliche Situation (Einkünfte, Steuerzone, Regime) beeinflusst den tatsächlichen Satz erheblich.

Die zu vermeidenden Fallstricke

1. Die Erklärung früherer Abschreibungen vernachlässigen

Falls Sie bei der Vermietung Abschreibungen geltend gemacht haben, rechnet die Steuerverwaltung diese bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns wieder hinzu. Stellen Sie sicher, dass diese ordnungsgemäß dokumentiert und erklärt sind: Ein Fehler kann zu einer Berichtigung führen.

2. Arbeiten und Verbesserungen vergessen

Während der Vermietung durchgeführte Arbeiten können den Veräußerungsgewinn mindern (sofern sie den Wiederverkaufswert erhöhen) oder verteilt werden. Bewahren Sie jede Rechnung auf.

3. Zu früh verkaufen

Ein Verkauf vor 5 Jahren vollständiger Nutzung in LMNP kann die Besteuerung des Veräußerungsgewinns maximieren. Warten Sie nach Möglichkeit, außer im Notfall.

4. Micro- und Réel-Regime verwechseln

Im Micro-Regime gibt es Abschläge, der Veräußerungsgewinn bleibt jedoch steuerpflichtig. Im Réel-Regime wird der Veräußerungsgewinn anders besteuert. Lassen Sie Ihre Verkaufsstrategie von einem Buchprüfer oder Steuerberater prüfen.

5. Die TVA auf die Einrichtungsgegenstände außer Acht lassen

Wenn Sie möblierte Ausstattung mit TVA erworben haben, unterliegt der Weiterverkauf der normalen TVA (20 %), sofern keine besondere Befreiung gilt. Dokumentieren Sie diesen Teil sorgfältig.

Die Verwaltungsschritte beim Wiederverkauf

Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags

1. Einen Buchprüfer konsultieren: Lassen Sie Ihre Besteuerung prüfen und die tatsächlichen Kosten des Verkaufs schätzen.
2. Eine Immobilienschätzung einholen: Ziehen Sie einen Immobilienmakler oder einen Fachmann hinzu, um den Verkaufspreis festzulegen.
3. Den Zustand der Immobilie prüfen: Lassen Sie Diagnosen erstellen (Asbest, Elektrik, Gas, Energieeffizienz), wenn das Gebäude älter ist als 2010.
4. Den LMNP-Status angeben: Seien Sie gegenüber potenziellen Käufern transparent: Die Immobilie ist möbliert vermietet, was ihr Vorhaben beeinflussen kann.

Bei der Unterzeichnung

Die notarielle Urkunde beim Notar umfasst:

• Die Angabe des Werts der Einrichtungsgegenstände, getrennt vom Wert des Gebäudes.
• Den Vermerk des LMNP-Regimes (der Notar informiert die Verwaltung).
• Die vom Käufer zu tragenden Notarkosten.

Nach dem Verkauf

1. Steuererklärung: Sie müssen den Veräußerungsgewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben (Anlage Nr. 2042C bzw. 2035-A je nach Regime).
2. Abschluss der LMNP-Akte: Informieren Sie Ihren Buchhalter; die Immobilie scheidet aus Ihrem vermieteten Vermögen aus.
3. Zahlung der Steuer: Die Steuer wird in der Regel mit dem Steuerbescheid des Folgejahres erhoben.

Die Alternativen: Verkaufen oder behalten?

Wägen Sie vor einer Entscheidung das Für und Wider ab:

Jetzt verkaufen

Vorteile:

• Realisieren Ihres möglichen Veräußerungsgewinns.
• Verringern Ihres Immobilienportfolios, falls dieses übersättigt ist.
• Reinvestition in ein anderes Projekt (Neubau, andere Region).

Nachteile:

• Sofortige, teils erhebliche Besteuerung.
• Verlust künftiger Mieteinnahmen.
• Transaktionskosten (Notar, Agentur).

Weiter vermieten

Vorteile:

• Regelmäßige Mieteinnahmen.
• Potenzial eines künftigen Veräußerungsgewinns (Immobilienpreise können steigen).
• Laufende Abschreibungen (bei Réel).

Nachteile:

• Verwaltung der Immobilie und der Mieter.
• Jährliche Erklärung LMNP.
• Veräußerungsgewinn beim späteren Verkauf (der sich ansammelt).

Wie JL HOME Ihnen helfen kann

Wenn Sie vor einem Verkauf eine Alternative prüfen möchten, berät JL HOME Vermieter zu:

• Dem Erwerb neuer Objekte in LMNP: Ferienresidenzen, Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen, die auf den Mietertrag zugeschnittene Renditen bieten.
• Dem Regimewechsel: vom möblierten zum unmöblierten Vermieten (oder umgekehrt), je nach steuerlichem Ziel.
• Der steuerlichen Simulation: Bewertung der tatsächlichen Auswirkungen eines Verkaufs, bevor Sie sich festlegen.

Ein Berater JL HOME kann Sie dabei unterstützen, Ihre Exit-Strategie vorausschauend zu planen und Ihre immobilienbezogene Steuerlast zu optimieren.

Fazit

Der Weiterverkauf einer Immobilie LMNP ist ein strukturierter Vorgang, der Organisation und Vorausplanung erfordert. Die wichtigsten Schritte sind: die Dauer der Vermietung prüfen, Ihre steuerlichen Unterlagen zusammenstellen, die tatsächliche Auswirkung des Veräußerungsgewinns abschätzen und einen Steuerberater konsultieren. Vermeiden Sie steuerliche Fallstricke, indem Sie jede Ausgabe dokumentieren und die Besteuerungsregime nicht verwechseln.

Wenn Sie einen Ausstieg LMNP vorbereiten oder vorab eine Neubauinvestition in Erwägung ziehen, vereinbaren Sie bitte einen Termin mit einem Berater JL HOME. Wir prüfen Ihre Strategie und helfen Ihnen, Ihre immobilienbezogene Steuerlast langfristig zu optimieren.