PTZ Neubau oder Altbau: die wesentlichen Unterschiede in 2026

Sie erwägen den Eigentumserwerb mit einem Prêt à Taux Zéro (PTZ)? Gute Nachricht: Diese staatliche Förderung steht Ihnen offen, ob Sie eine kleine Neubauwohnung im Herzen Ihrer Region oder ein Altbauhaus zur Renovierung im Blick haben. Achtung: Bedingungen, Obergrenzen und Fristen unterscheiden sich zwischen diesen beiden Märkten deutlich.

In diesem Leitfaden erläutern wir die konkreten Unterschiede zwischen dem PTZ im Neubau und dem PTZ im Altbau, damit Sie je nach Profil, Budget und Projekt die richtige Wahl treffen.

PTZ im Neubau und PTZ im Altbau: zwei Regelungen mit unterschiedlichen Vorschriften

Das Prêt à Taux Zéro ist ein zinsfreies Darlehen einer Bank mit staatlicher Garantie. Seit 2022 wurde das PTZ für Erstkäufer in den Zonen A, A bis und B1 (angespannte Ballungsräume und Revitalisierungsgebiete) wieder geöffnet. Je nachdem, ob Sie Neubau oder Altbau anstreben, ändern sich jedoch die Rahmenbedingungen.

Warum diese Unterscheidung?

Der Staat fördert historisch den Eigentumserwerb im Neubau, um Bau und Wohnungsschaffung zu unterstützen. Deshalb profitiert das PTZ im Neubau von großzügigeren Obergrenzen und einer längeren Laufzeit. Das PTZ im Altbau richtet sich dagegen vor allem an touristische Regionen oder Gebiete mit demografischem Rückgang und unterliegt strengeren Bedingungen.

Die Obergrenzen des PTZ: ein wesentlicher Unterschied

PTZ bei Neubau: höhere Obergrenzen

Bei Neubauimmobilien variieren die Kaufpreis-Obergrenzen je nach Haushaltszusammensetzung und geografischer Zone:

• Zone A bis (Île-de-France, Küstenmetropolen): bis zu 270 000 € für ein Paar (und nach Kinderzahl gestaffelte Sätze).
• Zone A (übrige Großagglomerationen): bis zu 240 000 €.
• Zone B1 (periurbane Gebiete, kleine Städte in Revitalisierung): bis zu 200 000 €.

Der Betrag des PTZ bei Neubau kann 40 % des Kaufpreises einschließlich aller Steuern erreichen (einschließlich Notarkosten), was erheblich ist.

PTZ bei Bestandsimmobilien: reduzierte Obergrenzen

Bei Bestandsimmobilien sind die Obergrenzen je nach Zone halbiert oder noch stärker reduziert. Das PTZ für Bestandsimmobilien richtet sich vor allem an strukturschwache Tourismusgebiete oder städtische Erneuerungsgebiete. Die Obergrenzen liegen je nach Gebiet zwischen 80 000 und 150 000 €.

Konkrete Auswirkung: Mit einem PTZ bei Neubau können Sie in Zone A bis ein Studio oder ein T2 finanzieren; bei Bestandsimmobilien müssen Sie in herabgestuften Gebieten suchen oder umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführen.

Laufzeit des PTZ: Neubau gewinnt das Rennen

Rückzahlung bei Neubau

Bei Neubau erstreckt sich das PTZ über:

• einen Tilgungsaufschub (0 bis 2 Jahre): Sie zahlen nichts zurück.
• eine Tilgungsphase von 15 bis 25 Jahren, je nach Ihrem Einkommen.

Diese Flexibilität ermöglicht es, die Rückzahlungsbelastung zu verteilen und Ihrer persönlichen Situation Zeit zu geben, sich zu stabilisieren.

Rückzahlung bei Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien betragen die Laufzeiten in der Regel nur 10–12 Jahre, ohne Aufschub. Das ist deutlich kürzer und führt daher zu höheren monatlichen Raten.

Die Zugangsvoraussetzungen: wo Gemeinsamkeiten bestehen

Gemeinsame Kriterien für das PTZ bei Neubau und Bestand

Unabhängig von der Art der angestrebten Immobilie müssen Sie:

• Erstkäufer sein (Erwerb einer Hauptwohnung seit mindestens 2 Jahren).
• unterhalb der Einkommensgrenze liegen (abhängig von Zone und Familiensituation).
• französischer Staatsbürger oder Staatsangehöriger der EU/des EWR mit gültiger Aufenthaltserlaubnis sein.
• die Hauptwohnung erwerben (keine Kapitalanlage zur Vermietung).

Die unverzichtbare Bedingung bei Neubau

Bei Neubau müssen Sie die Immobilie vor ihrer Fertigstellung erwerben. Sobald die Gemeinde eine Konformitätsbescheinigung ausstellt, ist das PTZ bei Neubau nicht mehr verfügbar. Dies ist eine kritische Frist: Die Baustelle muss noch laufen.

Bei Bestandsimmobilien mehr Flexibilität, aber auch Einschränkungen

Bei Bestandsimmobilien können Sie eine bereits fertiggestellte Immobilie erwerben. Das PTZ für Bestand bleibt jedoch stark regional begrenzt und an Zonen städtischer Revitalisierung (ZRU) oder Tourismusgebiete gebunden. Ihre Immobilie muss in einem dieser Gebiete liegen, um förderfähig zu sein.

Kombination mit anderen Förderungen: ein Vorteil des Neubaus

PTZ Neubau + Öko-PTZ ?

Bei thermisch leistungsfähigem Neubau lässt sich das PTZ bei Neubau problemlos mit Zuschüssen zur energetischen Sanierung (MaPrimeRénov', CEE) kombinieren, falls Sie parallel Arbeiten an einer Bestandsimmobilie ausführen. Vor allem aber erfüllt eine Neubauimmobilie bereits die Normen RT 2012 bzw. RE 2020, sodass nach dem Kauf keine zusätzlichen Investitionen in die Energieeffizienz nötig sind.

PTZ bei Bestand + Sanierung

Im Altbau kann das PTZ unter bestimmten Voraussetzungen mit einem PTZ (für thermische Sanierungsarbeiten) kombiniert werden. Das ist ein Vorteil, bringt aber eine zusätzliche Bauphase in Ihr Projekt mit sich und damit Verzögerungen und Mehrkosten.

Nebenkosten und damit verbundene Kosten: die Gesamtsumme vergleichen

Notarkosten bei Neubau

Bei Neubau betragen die Notarkosten nur 2–3 % des Kaufpreises (statt 7–8 % bei Bestandsimmobilien). Mit einem PTZ bei Neubau, das bis zu 40 % der Immobilie abdeckt, sinkt der Gesamtaufwand.

Beispiel: Kauf eines T3 bei Neubau für 250 000 € in Zone A bis.

• PTZ bei Neubau: 100 000 € (40 %).
• Notarkosten: 5 000–7 500 € (2,5–3 %).
• Eigenkapital + ergänzendes Darlehen: ca. 150 000 €.

Kosten bei Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien steigen die Nebenkosten auf 7–8 %, was die Gesamtkosten erhöht. Deckt das PTZ für Bestand weniger ab, müssen Sie mehr Eigenkapital einsetzen oder ein ergänzendes Darlehen aufnehmen.

Bearbeitungszeiten: Neubau ist schneller

PTZ bei Neubau: eine Bau-Dynamik

Das PTZ bei Neubau richtet sich nach dem Bauzeitplan. Sie unterzeichnen beim Notar vor Abschluss der Arbeiten, die Bank bewilligt das Darlehen, und Sie übernehmen die Immobilie bei der Übergabe. Gesamtdauer: 12–24 Monate ab Unterzeichnung des Kaufvertrags.

PTZ bei Bestand: genaue Prüfungen

Bei Bestandsimmobilien verlangen Banken häufig eine vollständige Begutachtung (Elektrik, Abwasser, Asbest, Blei, Termiten …), bevor sie das PTZ auszahlen. Dies kann die Frist um 2–3 Monate verlängern. Zudem muss die Förderfähigkeit des Gebiets durch die Präfektur oder die Notarkammer bestätigt werden.

Welches PTZ passt zu Ihrem Profil?

Sie sind Erstkäufer in Zone A/A bis mit knappem Budget?

Das PTZ bei Neubau ist Ihr bester Verbündeter. Die höheren Obergrenzen und die lange Rückzahlungsdauer senken Ihre monatliche Belastung. Außerdem bedeutet eine Neubauimmobilie: keine Mängel, keine versteckten Sanierungsarbeiten, keine energetischen Überraschungen.

Sie planen eine Bestandsimmobilie in einem strukturschwachen Gebiet?

Wenn Sie ein seltenes Angebot für das PTZ bei Bestand finden (herabgestuftes Tourismusgebiet oder ZRU), greifen Sie zu. Prüfen Sie aber zuerst die Förderfähigkeit der Gemeinde und die geltenden Obergrenzen. Setzen Sie nicht auf das PTZ für Bestand in Zone A oder B2: Dort gibt es das Instrument praktisch nicht.

Sie haben Zeit für eine Renovierung?

Eine Bestandsimmobilie mit PTZ + energetischem Zuschuss PTZ + MaPrimeRénov' kann finanziell sehr attraktiv werden, besonders wenn Sie eine unterbewertete Immobilie finden. Kalkulieren Sie die Sanierungskosten aber genau: Die Gesamtsumme (Kauf + Renovierung + Nebenkosten) muss unter dem Neubaupreis bleiben.

Häufig gestellte Fragen

F: Kann ich das PTZ bei Neubau und das PTZ bei Bestand für zwei Immobilien kombinieren?

Nein. Das PTZ ist auf Ihre einzige Hauptwohnung beschränkt. Nach der Nutzung, auch bei einer Bestandsimmobilie, können Sie es nicht erneut nutzen, außer nach einem Wiederverkauf und einer Wartezeit von 2 Jahren.

F: Läuft das PTZ bei Neubau nach 2026 aus?

Bitte bei JL HOME prüfen: Das PTZ wurde derzeit bis Ende 2027 in den Zonen A/A bis/B1 unter Einkommensbedingungen verlängert. Prüfen Sie den aktuellen gesetzgeberischen Zeitplan.

F: Kann ich mit einem PTZ schlüsselfertigen Neubau erwerben?

Ja, solange Sie vor der Fertigstellung kaufen. Sobald das Objekt eine Konformitätsbescheinigung erhält, endet der Zugang zum PTZ für Neubauten. Klären Sie den genauen Zeitpunkt mit dem Bauträger und Ihrem Notar.

F: Lohnt es sich, eine günstigere Bestandsimmobilie zu wählen, um beim PTZ zu sparen?

Das ist nicht logisch: Das PTZ ist ein Finanzierungsinstrument, keine Preisbeihilfe. Wenn eine Bestandsimmobilie günstiger ist, liegt das oft an Sanierungsbedarf oder an einer wenig gefragten Lage. Wählen Sie Ihr Objekt nicht aufgrund des PTZ, sondern nach Ihren tatsächlichen Bedürfnissen.

Das Wort des Experten zum JL HOME

Das PTZ für Neubauten und das PTZ für Bestandsimmobilien sind sich ergänzende Instrumente, keine Konkurrenten. Im 2026 begünstigt der Staat klar den Neubau, um die Bautätigkeit anzukurbeln. Wenn Sie Erstkäufer in den Zonen A/A bis/B1 sind, eröffnet Ihnen das PTZ für Neubauten Möglichkeiten, die das PTZ für Bestandsimmobilien nie erreichen wird: höhere Obergrenzen, lange Laufzeiten, niedrige Nebenkosten.

Beschränken Sie sich aber nicht nur auf das PTZ. Kombinieren Sie es mit einem Zusatzkredit zu einem günstigen Zinssatz, den Leistungen von Action Logement (bitte prüfen: Beträge 2026) und einem Eigenkapitalanteil. Das ist das Rezept für ein solides Projekt.

Sie zögern noch? Unsere Berater zum JL HOME prüfen Ihre Situation (Einkommen, Zone, Budget) kostenlos und berechnen Ihnen die genauen Kosten Ihres Neubaus mit PTZ. Vereinbaren Sie unverbindlich einen Termin!

Weiterführende Informationen

• Benötigen Sie eine persönliche Simulation des PTZ? Zu unserem Simulator für das JL HOME.
• Entdecken Sie unsere Neubauprogramme, die für das PTZ in Zone A/A bis infrage kommen: Angebote ansehen.
• Lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden zu den Eigentumsbeihilfen: Artikel lesen.