LMNP oder SCI: Welche Struktur sollten Sie wählen, um 2026 in Neubauimmobilien zu investieren?

Sie erwägen eine Investition in eine Neubauwohnung? Dabei stellt sich häufig die Frage, ob Sie eine LMNP (nicht gewerbliche möblierte Vermietung) oder eine SCI (société civile immobilière, Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts) wählen sollten. Diese beiden steuerlichen und rechtlichen Strukturen dienen unterschiedlichen Zwecken, und die Wahl kann Ihre Rendite, Ihre Besteuerung und Ihren Verwaltungsaufwand erheblich beeinflussen.

Dieser Artikel vergleicht beide Ansätze, damit Sie je nach Ihrem Anlegerprofil entscheiden können.

Die beiden Strukturen verstehen

Die LMNP: nicht gewerbliche möblierte Vermietung

Die LMNP ist eine steuerliche Regelung, mit der Sie eine möblierte Wohnung (Wohnung mit funktionaler Einrichtung) als natürliche Person vermieten können. Sie bleiben persönlich Eigentümer, profitieren jedoch von einer besonderen Besteuerung der Mieteinnahmen.

Wesentliche Merkmale:

• Sie erklären Ihre Einnahmen aus der LMNP als Privatperson in Ihrer persönlichen Steuererklärung.
• Die Vermietung muss möbliert sein (Bett, Küche, ausgestattetes Badezimmer usw.).
• Es ist keine Gründung einer juristischen Struktur erforderlich.
• Vereinfachte Verwaltung (keine Satzung, keine Gesellschafterversammlung).

Die SCI: Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts

Die SCI ist eine juristische Person, die gegründet wird, um Immobilienvermögen zu erwerben, zu verwalten und zu nutzen. Sie ermöglicht mehreren Gesellschaftern, als Miteigentümer einer Immobilie in Bruchteilsgemeinschaft zu werden.

Wesentliche Merkmale:

• Sie gründen eine eigenständige juristische Einheit mit Satzung und Eintragung im Handelsregister (RCS).
• Die Gesellschafter sind über die SCI Miteigentümer.
• Die Besteuerung hängt von der gewählten Regelung ab (transparent, Körperschaftsteuer).
• Der Verwaltungsaufwand ist höher (Gesellschafterversammlungen, Jahresabschlüsse usw.).

Detaillierter Vergleich: LMNP gegen SCI

1. Die Besteuerung der Einkünfte

Bei der LMNP

Mieteinkünfte aus einer LMNP unterliegen der Einkommensteuer in der Kategorie gewerbliche Gewinne (BIC).

Sie haben die Wahl zwischen zwei Regelungen:

• Micro-BIC: Sie erhalten einen pauschalen Abzug von 50 % auf Ihre Einnahmen ohne Steuern, sofern diese eine jährliche Schwelle nicht überschreiten (bitte für 2026 prüfen). Sehr vereinfachte Verwaltung.
• Reale Besteuerung: Sie können alle tatsächlichen Kosten abziehen (Kreditzinsen, Arbeiten, Versicherung, Grundsteuer, Verwaltungskosten). Komplexer, aber bei hohen Kosten potenziell vorteilhafter.

Bei der SCI

Die Besteuerung hängt von der gewählten Besteuerungsregelung ab:

• Transparente Regelung (Standard): Jeder Gesellschafter wird auf seinen Anteil am Ergebnis als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert. Die Einkünfte unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif.
• Körperschaftsteuerregelung (IS): Die SCI selbst zahlt Körperschaftsteuer auf ihre Gewinne. Diese Option ist für einzelne Immobilieninvestoren wenig verbreitet.

Wichtiger Punkt: Bei der SCI in der transparenten Regelung können Sie in der Regel nicht vom Micro-BIC profitieren. Sie werden auf die Bruttomieteinnahmen besteuert (oder auf die Nettoeinnahmen, je nach Kosten).

2. Abzug von Kosten und Zinsen

LMNP

Beim Micro-BIC erhalten Sie einen pauschalen Abzug von 50 %, können jedoch Ihre tatsächlichen Kosten nicht absetzen. In der realen Besteuerung können Sie folgende Posten abziehen:

• Kreditzinsen (100 %)
• Verwaltungs- und Maklergebühren
• Arbeiten und Reparaturen
• Versicherungen und Steuern
• Hausgeldkosten

SCI

In der transparenten Regelung werden Ihre tatsächlichen Kosten wie bei der realen Besteuerung der LMNP abgezogen. Kreditzinsen sind vollständig absetzbar, was die Steuerlast in der Erwerbsphase (bei hohen Kreditzinsen) deutlich senkt.

3. Die Veräußerungsgewinn bei Verkauf

LMNP

• Nach 5 Jahren: schrittweise Befreiung vom Veräußerungsgewinn (0 % bis 5 Jahre, danach degressiv bis 15 Jahre).
• Progressive Besteuerung je nach Haltedauer der Immobilie.

SCI

• Nach 15 Jahren: vollständige Befreiung vom Veräußerungsgewinn (sofern es sich um eine Immobilie handelt).
• Vor 15 Jahren: Besteuerung des Gewinns nach einer degressiven Skala (länger als bei der LMNP).
• Kritische Haltedauer: Die SCI verlangt für die vollständige Befreiung eine längere Haltedauer.

4. Gründungs- und Betriebskosten

LMNP

• Gründungskosten: nahezu null (es muss keine Struktur gegründet werden).
• Betriebskosten: minimal (jährliche Einkommensteuererklärung).

SCI

• Gründungskosten: Notar- oder Anwaltshonorare (500 € bis 2 000 €, je nach Komplexität).
• Eintragung im RCS: etwa 200 € (bitte 2026 prüfen).
• Jährliche Kosten: Buchhaltung, Erklärung, Kapitalabrufe zwischen den Gesellschaftern (100 € bis 500 € pro Jahr, je nach Dienstleister).

5. Übertragung und Erbschaft

LMNP

• Die Immobilie bleibt Ihr persönliches Eigentum.
• Übliche Erbschaftsteuer bei der Übertragung.
• Verwaltungsvereinfachung für die Erben.

SCI

• Die Übertragung erfolgt durch Abtretung von Gesellschaftsanteilen.
• Besteuerung der Abtretung der Anteile (Übertragungsabgaben).
• Mögliche Vorteile: eine schrittweise Nachlassplanung über die Anteile (Nießbrauch, teilweise Schenkungen).
• Für die Erben schwieriger zu verwalten (gemeinschaftliche Verwaltung).

Typische Investition im Neubau?

Situation 1: Einzelinvestor, möblierte Immobilie, hohe Kosten

Fazit: LMNP in der realen Besteuerung

Sie kaufen eine neue T2 in 250 000 €, richten sie als touristische Ferien- oder Kurzzeitvermietung ein, mit einem Darlehen von 150 000 €. Die Darlehenszinsen sind hoch (Jahre 1-5), und Sie haben erhebliche Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Der reale Abzug (LMNP) erlaubt Ihnen, all diese Kosten abzusetzen und die Besteuerung während der Darlehensphase zu optimieren.

Situation 2: Paar oder Gesellschafter, unmöbliertes Objekt in langfristiger Vermietung

Fazit: SCI mit transparentem Steuerregime

Sie und Ihr Ehepartner erwerben gemeinsam ein Neubaugebäude (4 Wohneinheiten), um es langfristig zu vermieten. Sie wünschen sich Rechtsklarheit (keine Erbengemeinschaft bzw. Bruchteilsgemeinschaft), eine vereinfachte Verwaltung und eine mögliche Übertragung an Kinder über Anteile. Die SCI strukturiert Ihr Vorhaben und erlaubt Ihnen den Abzug von Kosten und Zinsen.

Situation 3: Anleger, der eine schnelle Befreiung von der Wertzuwachssteuer anstrebt

Fazit: LMNP nach 5 Jahren

Sie erwerben ein neues Studio, vermieten es 5 Jahre möbliert und verkaufen es anschließend. Nach 5 Jahren wird der Wertzuwachs schrittweise steuerfrei (kürzere Frist als bei einer SCI). Interessant, wenn Sie eine kurz- bis mittelfristige Wiederverkaufsstrategie verfolgen.

Die verborgenen Vorteile jeder Struktur

Vorteile LMNP

• Einfache Verwaltung: keine Gründungsformalitäten.
• Flexibilität: Sie können das Steuerregime von Jahr zu Jahr unkompliziert wechseln (Micro-BIC ↔ Reel).
• Sehr vorteilhafter Micro-BIC: Bei moderaten Einkünften und geringen Kosten kann der Pauschalabzug von 50 % sehr attraktiv sein.
• Schnelle Befreiung vom Wertzuwachs: 5 Jahre gegenüber 15 Jahren bei einer SCI.

Vorteile SCI

• Rechtsklarheit: keine ungeordnete Bruchteilsgemeinschaft bei mehreren Erwerbern.
• Erbrechtliche Flexibilität: schrittweise Schenkung von Anteilen, Nießbrauch- und Nacktes-Eigentum-Gestaltung.
• Kontinuität der Verwaltung: die SCI endet nicht mit dem Tod eines Gesellschafters, die Verwaltung bleibt vereinfacht.
• Vermögenstrennung: Isolierung eines Objekts oder eines Portfolios in einer eigenständigen Einheit.
• Optionen beim Steuerregime: Sie können die Körperschaftsteuer (IS) wählen (reduzierte Besteuerung bei sehr hoher Rentabilität).

Die zu vermeidenden Fallstricke

Fallstricke LMNP

• Möblierung vorgeschrieben: unmöbliert vermieten unter LMNP ist ein Fehler. Sie wechseln dann zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit weniger günstiger Besteuerung.
• Begrenztes Micro-BIC-Regime: Oberhalb der Schwelle besteht die Pflicht zum Reel-Regime. Buchführung ist verpflichtend.
• Progressiver Wertzuwachs: Die vollständige steuerliche Befreiung dauert 15 Jahre (wie bei der SCI), daher kein entscheidender Vorteil, wenn Sie lange halten.

Fallstricke SCI

• Gründungs- und Betriebskosten: Sie belasten die Rentabilität in den Jahren 1-2.
• Lange Frist bis zur Befreiung vom Wertzuwachs: 15 Jahre sind lang. Wählen Sie diese Struktur nur, wenn sie rechtlich wirklich erforderlich ist.
• Steuerliche Komplexität: jährliche Erklärung des Ergebnisses, Abschluss der Bücher, Grundsteuer bzw. Gewerbesteuer (zu prüfen 2026).
• Geringere Flexibilität bei Kosten: Häufen sich Verluste bei der SCI, ist der Abzug begrenzt (Grundstücksverlust gedeckelt).

Praxisbeispiel: Anleger in Neubauimmobilien

Marie erwirbt im September 2026 eine neue Wohnung mit 300 000 €, finanziert durch einen Kredit über 200 000 € mit einer Laufzeit von 20 Jahren.

Szenario LMNP (möbliert, reales Regime):

• Jährliche Bruttomiete: 12 000 €
• Darlehenszinsen im Jahr 1: 9 000 €
• Kosten (Versicherung, Grundsteuer, Verwaltungsgebühren): 3 000 €
• Steuerpflichtiges Ergebnis: 12 000 − 9 000 − 3 000 = 0 € ⟹ keine Besteuerung
• Wertzuwachs nach 7 Jahren beim Verkauf: 50 000 € steuerfrei bei 70 % (degressiver Abschlag)

Szenario SCI (unmöbliert, transparentes Regime):

• Gleiche Struktur, jedoch Gründungskosten der SCI: −1 500 € (Jahr 1)
• Ergebnis: 0 € steuerpflichtig
• Wertzuwachs nach 7 Jahren: Befreiung erst bei etwa 47 % (längere Frist)

Fazit für Marie: LMNP möbliert ist vorteilhafter, sofern eine vereinfachte Verwaltung ausreicht.

Wie Sie mit JL HOME die richtige Wahl treffen

Die Wahl zwischen LMNP und SCI hängt ab von:

1. Ihrer familiären Situation (allein? Paar? Gesellschafter?).
2. Ihrer Strategie (kurze Frist vs. lange Frist).
3. Ihrem Budget (akzeptieren Sie die Kosten einer SCI?).
4. Ihrem Objekt (möbliert? unmöbliert?).
5. Ihren Kosten und Zinsen (hoch = LMNP real; moderat = LMNP Micro-BIC).

Unsere Berater für JL HOME unterstützen Sie bereits beim Erwerb bei der Strukturierung. Sie analysieren Ihr steuerliches Profil, Ihre Mietrenditeprojekte und Ihre Vermögensziele, um Ihnen die optimale Struktur zu empfehlen.

Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung mit einem Experten für JL HOME. Wir helfen Ihnen, zwischen LMNP und SCI zu wählen und Ihre Investition in Neubauimmobilien abzusichern.

Sie können auch den Steuersimulator nutzen, um beide Strukturen anhand Ihrer Parameter schnell zu vergleichen.

Zusammenfassung: Vergleichstabelle

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FAQ: häufige Fragen

Q1. Kann ich nach dem Kauf von LMNP zur SCI wechseln? Ja, doch der Vorgang verursacht Formalitätskosten und unter Umständen eine Besteuerung des Wertzuwachses, falls eine Neubewertung des Objekts erforderlich ist. Bitte vorher beraten lassen.

Q2. Erzielt die möblierte LMNP höhere Einnahmen als die unmöblierte Vermietung über eine SCI? Möblierte Mieten können höher ausfallen (kurz-/mittelfristig), doch dies ist eine kommerzielle Entscheidung und keine Verpflichtung. Vergleichen Sie die Mietsätze in Ihrer Region.

Frage 3. Haftet man in einer SCI für Schulden mit? Nein, nur die SCI schuldet der Bank die Rückzahlung. Sie haften in Höhe Ihrer Einlagen (sofern Sie nicht persönlich mitgezeichnet haben).

Q4. Gibt es eine progressive Besteuerung im Rahmen des LMNP micro-BIC? Nein, der Abschlag von 50 % wird pauschal angewandt. Es gibt keine progressive Steuer auf den Einkommensanteil.

Q5. Gilt die ermäßigte TVA (5,5 %) in LMNP und bei einer SCI? Ja, beim Kauf der Neubauimmobilie (unter Bedingungen, insbesondere Zone und Antrag beim Verkäufer). Es handelt sich um eine objektbezogene Besteuerung, unabhängig von der Struktur.