Der Verschuldungsgrad von 35 % einfach erklärt: Was Sie für Ihr Neubauprojekt in 2026 wissen sollten

Bereiten Sie den Kauf Ihres Hauptwohnsitzes oder eine Mietinvestition im Neubau vor? Eine Zahl taucht in Gesprächen mit Banken regelmäßig auf: der bekannte Verschuldungsgrad von 35 %. Er wird oft genannt, selten klar erklärt, bestimmt aber die Genehmigung Ihres Immobilienkredits. Im 2026 hilft Ihnen das Verständnis dieser Schwelle und ihre Berechnung, Ihr Vorhaben mit Gelassenheit anzugehen und Ihre Finanzierungschancen zu erhöhen.

Bei JL HOME begleiten wir täglich Erstkäufer und Investoren bei der Strukturierung ihres Budgets. Hier ist, ohne Fachjargon, alles Wissenswerte.

Was ist der Verschuldungsgrad?

Der Verschuldungsgrad misst den Anteil Ihres Einkommens, der für die Rückzahlung Ihrer Kredite verwendet wird. Er beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Geld fließt jeden Monat in Ihre Schulden im Verhältnis zu Ihrem Einkommen?

Gemäß den Empfehlungen des Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) wenden Banken eine Richtgrenze von 35 % des Einkommens an (einschließlich Kreditversicherung). Konkret: Wenn Ihre Kreditbelastung mehr als 35 % Ihres Einkommens übersteigt, betrachtet die Bank Ihr Budget als zu angespannt und kann den Antrag ablehnen.

Hinweis: Diese Schwelle ist ein durch die Regulierung vorgegebener Rahmen. Die genauen Modalitäten und mögliche Flexibilitätsspielräume der Banken sollten bei einem Berater geprüft werden, da sie sich ändern können.

Wie berechnet man den Verschuldungsgrad?

Die Berechnung beruht auf einer einfachen Formel:

Verschuldungsgrad = (monatliche Kreditbelastung ÷ monatliches Nettoeinkommen) × 100

Was die Bank bei den Belastungen berücksichtigt

• Die künftige monatliche Rate des Immobilienkredits (einschließlich Versicherung)
• Laufende Kredite: Autokredit, Konsumkredit, Dispositionskredit
• Gezahlte Unterhaltszahlungen

Was die Bank bei den Einkünften berücksichtigt

• Nettogehälter (oft der Durchschnitt der letzten Monate)
• Mieteinnahmen (in der Regel gewichtet, da sie nicht zu 100 % garantiert sind)
• Bestimmte Prämien und regelmäßige Einkünfte

Ein konkretes Beispiel

Nehmen wir ein Paar mit 4 000 € monatlichem Nettoeinkommen. Die Schwelle von 35 % erlaubt eine maximale Kreditbelastung von:

4 000 € × 35 % = 1 400 € pro Monat.

Hat dieses Paar keinen laufenden Kredit, kann es also eine Rate (einschließlich Versicherung) von bis zu 1 400 € in Betracht ziehen. Zahlt es jedoch bereits 300 € für einen Autokredit, sinkt die verbleibende Kapazität für den Immobilienkredit auf 1 100 €.

Dieses Beispiel zeigt ein zentrales Prinzip: Jeder laufende Kredit verringert unmittelbar Ihre Kreditfähigkeit für eine Immobilie. Einen kleinen Kredit vor Einreichung Ihres Antrags abzulösen, kann daher den Ausschlag geben.

Warum gibt es diese Schwelle von 35 %?

Die Grenze schützt in erster Linie den Kreditnehmer. Indem sie den Anteil des Einkommens begrenzt, der für Kredite verwendet wird, stellt sie sicher, dass Ihnen genug zum Leben bleibt: das sogenannte verfügbare Einkommen (reste à vivre). Sie schützt außerdem die Banken und die Stabilität des Finanzsystems, indem sie Überschuldung vermeidet.

Ein Haushalt mit hohem Einkommen verfügt auch nahe an den 35 % über ein komfortables verfügbares Einkommen, während ein bescheideneres Haushaltseinkommen auch unterhalb der Schwelle mit größerer Vorsicht geprüft wird.

Erstkäufer: Die Kreditfähigkeit optimieren

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz im Neubau erwerben, gibt es mehrere Hebel, Ihr Profil im Hinblick auf den Verschuldungsgrad zu verbessern.

Das zinslose Darlehen (PTZ)

Das PTZ ist ein zinsloses Darlehen für Erstkäufer, dessen Bedingungen von Ihrer Gebietszone und Ihrem Einkommen abhängen. Ergänzt es Ihre Finanzierung, kann es den aufzunehmenden Betrag des Hauptdarlehens verringern und damit die Gesamtrate senken. Obergrenzen und Finanzierungsquoten des PTZ variieren je nach Zone und sollten mit einem Berater geprüft werden.

Reduzierte Kosten im Neubau

Der Kauf im Neubau bietet einen oft unterschätzten Vorteil: geringere Notarkosten im Vergleich zum Altbau. Diese niedrigeren Kosten verringern den erforderlichen Eigenkapitalanteil und lassen mehr Spielraum im Gesamtbudget.

Längere Kreditlaufzeit

Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate und damit den Verschuldungsgrad, erhöht aber die Gesamtkosten des Kredits. Dies ist ein Abwägungsproblem, das Sie entsprechend Ihrer Situation besprechen sollten.

Fall für Kapitalanleger

Bei einer Kapitalanlage zur Vermietung berücksichtigt die Bank in der Regel einen Teil der zukünftigen Mieteinnahmen bei der Berechnung des Einkommens. Diese Gewichtung verringert die Auswirkung der neuen monatlichen Rate auf Ihre Verschuldungsquote, hebt sie jedoch nicht vollständig auf.

Achtung: Es wird keine Miete garantiert und keine Rendite zugesichert. Die Bank wendet einen Abschlag an, eben weil Mieteinnahmen mit einer gewissen Unsicherheit behaftet sind (Leerstand, Zahlungsausfälle). Eine Investition in Neubauimmobilien sollte unabhängig von der angestrebten steuerlichen Regelung auf einem vorsichtig kalkulierten Budget und einer persönlichen Begleitung beruhen.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Die Kreditversicherung vergessen: Sie fließt in die Berechnung ein und kann stark ins Gewicht fallen.
• Kleinkredite unterschätzen: Ein geringer Ratenkredit schmälert Ihre Kapazität spürbar.
• Brutto- und Nettoeinkommen verwechseln: Banken rechnen mit dem Nettoeinkommen.
• Mieteinnahmen überschätzen: Sie werden gewichtet und nicht in voller Höhe von 100 % angesetzt.

Wie erfahren Sie, wo Sie stehen?

Der beste Weg, Klarheit zu gewinnen, ist, Ihre Situation vor einer Verpflichtung durchzurechnen. Eine schnelle Berechnung liefert eine erste Einschätzung, doch jeder Fall ist einzigartig: Art der Einkünfte, laufende Kredite, Eigenkapital, Kaufregion.

Möchten Sie Ihre tatsächliche Kreditkapazität für eine Neubauwohnung in 2026 kennen? Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Berater JL HOME oder starten Sie Ihre persönliche Simulation. Wir strukturieren Ihr Budget und zeigen die passenden Hebel für Ihr Vorhaben auf.

Zusammenfassung

Die Verschuldungsquote von 35 % ist kein Hindernis, sondern ein Richtwert. Richtig verstanden wird sie zu einem Steuerungsinstrument für Ihr Immobilienvorhaben. Indem Sie bestehende Kredite optimieren, die passenden Förderinstrumente nutzen und sich begleiten lassen, verbessern Sie Ihre Chancen, den Kauf einer Neubauimmobilie erfolgreich umzusetzen.

Stand 2026. Schwellenwerte, Zinssätze und Förderinstrumente können sich ändern: Prüfen Sie die geltenden Bedingungen stets mit einem Fachmann.