Herstellergarantien im Neubau: Zehnjährige Gewährleistung, Zweijährige Gewährleistung und Gewährleistung für die Fertigstellung bei VEFA (2026)
Veröffentlicht am 22. Oktober 2026 · Aktuelles
Eine Neubauwohnung bei VEFA (Verkauf in künftigem Fertigstellungszustand, VEFA) zu kaufen bedeutet, auf Plan zu kaufen, noch bevor das Gebäude errichtet ist. Auf dem Papier beruhigend, wirft diese Erwerbsform in 2026 eine berechtigte Frage auf: Was passiert, wenn nach der Übergabe ein Mangel auftritt? Die gute Nachricht ist, dass der Neubau zu den am besten geschützten Immobilien gehört. Drei zentrale Garantien regeln Ihren Erwerb und binden den Bauherrn langfristig.
Bei JL HOME begleiten unsere Immobilienberater im Neubau Ersterwerber und Investoren, damit jeder Schritt, von der Auswahl des Projekts bis zur Übergabe, verständlich und überschaubar ist. Hier folgt eine verständliche Erläuterung dieser Schutzmechanismen.
Warum die VEFA ein sehr schützender Rahmen ist
Die VEFA ist streng durch das französische Baugesetzbuch (Code de la construction et de l'habitation) geregelt. Sie werden nicht einfach nur Eigentümer einer Immobilie: Ihnen kommt ein Bündel gesetzlicher Pflichten zugute, die den Bauträger und die auf der Baustelle tätigen Unternehmen binden.
Konkret ist Ihr Kauf von Schutzmechanismen begleitet: einer finanziellen Fertigstellungsgarantie, gesetzlich geregelten Abrufen von Zahlungen je nach Baufortschritt und nach der Schlüsselübergabe drei Garantien, die über unterschiedliche Zeiträume laufen. Um diese geht es hier.
Ein weiterer struktureller Vorteil des Neubaus sind die reduzierten Notarkosten, in der Regel 2 bis 3 % beim Neubau gegenüber 7,5 bis 8,5 % im Bestand. Ein gewichtiges Argument sowohl für Ersterwerber als auch für Investoren.
Die Gewährleistung für die Fertigstellung: das erste Jahr
Was sie abdeckt
Die Gewährleistung für die Fertigstellung läuft ein Jahr ab Abnahme der Arbeiten. Sie verpflichtet das Unternehmen, alle gemeldeten Mängel zu beheben, egal ob sie im Abnahmeprotokoll (den sogenannten Vorbehalten) vermerkt wurden oder während dieses ersten Jahres auftreten.
Schlecht aufgetragene Farbe, eine Tür, die nicht richtig schließt, eine undichte Fuge, ein beschädigter Belag: Jeder schriftlich gemeldete Mangel muss behoben werden. Es ist naturgemäß die umfassendste Garantie, da sie nicht nach der Schwere des Problems unterscheidet.
So aktivieren Sie sie
Entscheidend ist die Schriftform. Prüfen Sie bei der Übergabe jeden Raum sorgfältig und halten Sie auch den kleinsten Vorbehalt im Protokoll fest. Wenn danach ein Mangel auftritt, melden Sie ihn per Einschreiben. Unsere Berater bei JL HOME können Sie bei diesem Schritt der Übergabe unterstützen, der von Erwerbern oft unterschätzt wird.
Die zweijährige Gewährleistung: zwei Jahre für Ausstattungen
Betroffene Bauteile
Die zweijährige Gewährleistung, auch Gewährleistung für die gute Funktion genannt, läuft zwei Jahre nach der Abnahme. Sie betrifft die sogenannten abtrennbaren Ausstattungen: Teile, die sich ohne Beschädigung des Rohbaus entfernen oder ersetzen lassen.
Konkrete Beispiele: Rollläden, Armaturen, Heizkörper, Gegensprechanlage, Warmwasserbereiter, Innentüren, Heizkessel. Wenn eines dieser Bauteile innerhalb von zwei Jahren nicht mehr ordnungsgemäß funktioniert, muss der Bauherr es reparieren oder ersetzen.
Die Abgrenzung zur zehnjährigen Gewährleistung
Eine Ausstattung, die untrennbar mit dem Bauwerk verbunden ist, fällt dagegen unter die zehnjährige Gewährleistung. Diese technische Abgrenzung ist mitunter Anlass für Streitigkeiten. Im Zweifel hilft Ihnen ein Fachmann, den Mangel einzuordnen und die richtige Garantie zu wählen.
Die zehnjährige Gewährleistung: zehn Jahre für den Rohbau
Der längste Schutz
Die zehnjährige Gewährleistung ist die bekannteste und wirksamste. Sie deckt zehn Jahre lang Schäden ab, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seinen Zweck unbrauchbar machen, also unbewohnbar oder nicht nutzbar für den vorgesehenen Gebrauch.
Erfasst werden: erhebliche strukturelle Risse, Fundamentprobleme, schwerwiegende Feuchtigkeitsschäden durch Dach oder Fassade sowie eine Abdichtungsmängel, die eine Wohnung gesundheitsschädlich machen. Es handelt sich um schwere Schadensfälle, die die Dauerhaftigkeit des Gebäudes betreffen.
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung, Ihr Verbündeter
Um die Entschädigung zu beschleunigen, schließt der Bauträger vor Baubeginn eine Bauherrenhaftpflichtversicherung (assurance dommages-ouvrage) ab. Ihre Aufgabe: Sie legen die Reparaturen, die unter die zehnjährige Gewährleistung fallen, vorab für Sie aus, ohne dass zuerst ein Gericht einen Verantwortlichen bestimmen muss. Bewahren Sie die bei der Übergabe ausgehändigte Bescheinigung sorgfältig auf: Sie begleitet Sie auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie innerhalb der zehn Jahre.
Übersichtstabelle der drei Garantien
| Garantie | Dauer | Was abgedeckt ist |
|---|---|---|
| Fertigstellung | 1 Jahr | Alle gemeldeten Mängel, Vorbehalte bei Übergabe |
| Zweijährige | 2 Jahre | Abtrennbare Ausstattungen (Rollläden, Armaturen, Heizung ...) |
| Zehnjährige Gewährleistung | 10 Jahre | Standfestigkeit des Bauwerks, Rohbau, Unbrauchbarkeit für die Bestimmung |
Ein konkretes Beispiel zum besseren Verständnis
Stellen wir uns Camille vor, eine Erstkäuferin, die ihre neue Wohnung Anfang 2026 übernimmt. Bei der Übergabe vermerkt sie im Übergabeprotokoll, dass die Eingangstür schleift: Hier greift die Gewährleistung für vollständige Fertigstellung. Achtzehn Monate später fällt ihr elektrischer Rollladen aus: Dann übernimmt die zweijährige Gewährleistung für Funktionsfähigkeit. Sollte schließlich im fünften Jahr ein struktureller Riss auftreten, käme die zehnjährige Gewährleistung zum Tragen, zusammen mit der Bauherrenhaftpflichtversicherung (Dommages-ouvrage).
Ein und dieselbe Wohnung, drei Schutzmechanismen, die sich zeitlich überlagern. Genau darin liegt der Vorteil des Neubaus.
Was diese Gewährleistungen für Investoren bedeuten
Für Investoren in LMNP oder in der langfristigen Vermietung begrenzen diese Gewährleistungen unvorhergesehene Arbeiten in den ersten Jahren deutlich. Weniger Überraschungen im Budget, eine Immobilie, die für die Vermietung attraktiv bleibt, und eine Sicherheit, die bei der Planung eines Vermögensprojekts ins Gewicht fällt. Beachten Sie jedoch: Diese Gewährleistungen sichern die Bausubstanz, sie stellen kein Versprechen einer Mietrendite dar. Eine Rendite wird nicht garantiert; jede Prognose sollte auf Ihrer tatsächlichen Situation beruhen.
Begleitung zu JL HOME bei jedem Schritt
Diese Gewährleistungen zu verstehen ist gut. Sie zur richtigen Zeit geltend zu machen, ist besser. Unsere Immobilienberater für Neubauten unterstützen Sie dabei, solide Projekte auszuwählen, Wohnungen zu vergleichen, Ihre Übergabe vorzubereiten und zu wissen, an wen Sie sich im Schadensfall wenden können. Das Ziel: ein klarer Kauf, von der Planung bis zur Schlüsselübergabe.
Sie erwägen einen Kauf in VEFA in 2026? Als Erstkäufer sollten Sie auch Ihre Finanzierung frühzeitig planen: Das PTZ kann Ihr Projekt eines Hauptwohnsitzes erleichtern, je nach Gebiet und Ihrer Situation. Ermitteln Sie Ihre Kreditkapazität und vereinbaren Sie einen Termin mit einem Berater von JL HOME, um ein maßgeschneidertes Projekt zu entwickeln.
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