Zu zweit im Neubau kaufen: Miteigentümergemeinschaft oder SCI? Der Leitfaden 2026

Ein neues Zuhause gemeinsam zu erwerben ist ein schönes Vorhaben, zugleich aber eine rechtliche und vermögensbezogene Entscheidung, die sorgfältige Überlegung verdient. Ob verheiratet, eingetragene Lebenspartner, unverheiratet zusammenlebend, befreundet oder Familienmitglieder: Die Art, wie Sie die Immobilie halten, ist nicht ohne Bedeutung. Zwei grundlegende Möglichkeiten stehen Ihnen offen: die Miteigentümergemeinschaft (Indivision) und die SCI (Société Civile Immobilière). Jede folgt eigenen Logiken und hat eigene Stärken und Einschränkungen.

Im Jahr 2026 ist der Neubaumarkt durch Instrumente wie das PTZ für den Hauptwohnsitz sowie den neuen Rahmen für Mietinvestitionen geprägt. Die Wahl der Konstruktion gewinnt daher an Bedeutung. Dieser Artikel hilft Ihnen, ohne unnötigen Fachjargon den Überblick zu behalten und Ihr Vorhaben in die richtige Richtung zu lenken.

Die beiden Formen des Eigentums verstehen

Die Indivision: die Standardlösung

Kaufen zwei Personen gemeinsam, ohne eine eigene Gesellschaft zu gründen, bilden sie automatisch eine Indivision. Jeder Erwerber hält einen Miteigentumsanteil, ausgedrückt in Prozent (zum Beispiel 50/50 oder 60/40, je nach Eigenkapitaleinlage jedes Einzelnen).

Dies ist die einfachste und gebräuchlichste Form, insbesondere für einen Hauptwohnsitz. Eine Gründungsformalität ist nicht erforderlich: Die Aufteilung wird direkt in der notariellen Urkunde festgehalten.

Die SCI: Eigentum über eine Gesellschaft

Die SCI ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin der Immobilie wird. Die Erwerber werden dann Gesellschafter und halten Gesellschaftsanteile im Verhältnis zu ihrer Einlage. Die Gesellschaft wird von einem oder mehreren in der Satzung benannten Geschäftsführern geleitet.

Diese Konstruktion erfordert mehr Formalitäten (Erstellung der Satzung, Eintragung, Buchführung), bietet jedoch eine besonders geschätzte Flexibilität bei der Verwaltung und Übertragung, vor allem für vermögensbezogene Projekte oder Mietinvestitionen.

Indivision und SCI: der Vergleich der wichtigsten Kriterien

Die Einfachheit der Umsetzung

Die Indivision punktet hier klar. Es ist keine Satzung zu verfassen und keine Gründungskosten fallen an: Sie unterschreiben und sind Eigentümer. Die SCI hingegen erfordert eine Vorbereitungsphase (Satzung, Veröffentlichung, Eintragung) und häufig die Begleitung durch eine rechtliche Fachperson.

Unsere Empfehlung: Für ein Paar, das seinen ersten Hauptwohnsitz erwirbt, reicht die Indivision sehr häufig aus. Bei einem Projekt mehrerer Beteiligter oder mit Blick auf die Vermögensbildung ist die SCI eher gerechtfertigt.

Die tägliche Verwaltung

Bei der Indivision bedürfen wichtige Entscheidungen (Verkauf, umfangreiche Arbeiten) grundsätzlich der Zustimmung aller Miteigentümer. Bei Meinungsverschiedenheiten kann dies zu Blockaden führen: Es gilt der bekannte Grundsatz, dass niemand gezwungen werden kann, in der Indivision zu verbleiben.

Die SCI bringt hier mehr Beweglichkeit: Die Satzung regelt die Entscheidungsfindung, bestimmt einen Geschäftsführer und legt die Mehrheitsregeln fest. Ein einzelner Gesellschafter kann den Verkauf der Immobilie nicht allein erzwingen.

Die Übertragung des Vermögens

Dies ist einer der großen Vorteile der SCI. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist oft flexibler als die Übertragung einer Immobilie in der Indivision. Sie erleichtert schrittweise Schenkungen an Kinder und die Nachlassplanung.

In der Indivision folgt die Übertragung den klassischen Erbregeln, was weniger gestaltbar sein kann.

Der Schutz bei Trennung oder Todesfall

Für unverheiratet zusammenlebende oder eingetragene Lebenspartner kann die SCI die Situation durch passende Satzungsklauseln absichern. In der Indivision kann das Fehlen eines spezifischen Rahmens die Lage bei Trennung oder Todesfall eines Erwerbers erschweren, insbesondere außerhalb der Ehe.

Hier ist eine persönliche Beratung unverzichtbar: Jede familiäre Situation erfordert eine maßgeschneiderte Lösung.

Neubau: Vorteile, die unabhängig von der Konstruktion zählen

Der Kauf im Neubau bietet Vorteile, die sowohl für die Indivision als auch für die SCI gelten:

• Reduzierte Notarkosten im Neubau, in der Regel zwischen 2 und 3 % des Preises, gegenüber 7 bis 8 % im Altbau.
• Keine Arbeiten erforderlich, mit Wohnungen nach den neuesten energetischen Standards.
• Herstellergarantien (Gewährleistung für Mängel bei Fertigstellung, zweijährige und zehnjährige Gewährleistung), die Ihre Investition absichern.

Für einen Hauptwohnsitz kann die Indivision es jedem Erwerber unter Bedingungen ermöglichen, das PTZ in Anspruch zu nehmen, dessen Höchstbeträge und Quoten je nach Zone variieren. Dieses geförderte Darlehen wird im Einzelfall geprüft.

Zu beachten: Das PTZ richtet sich an den Erwerb eines Hauptwohnsitzes durch eine natürliche Person. Eine SCI-Konstruktion eröffnet nicht dieselben Ansprüche, was für Erstkäufer ein wesentlicher Punkt ist.

Gemeinsam investieren: welche Struktur für die Vermietung?

Wenn Ihr Ziel die Mietinvestition ist, ändert sich die Überlegung. In 2026 bestehen mehrere Rahmen für Neubauinvestitionen, jeder mit eigenen Regeln. Dabei handelt es sich weder um einen Nachfolger noch um einen Ersatz eines früheren Modells, sondern um eigenständige Rahmen, die je nach Ihrer Situation zu prüfen sind.

Einige Eckpunkte zur Vermietungsbesteuerung:

• Bei der nicht gewerblichen möblierten Vermietung (LMNP) gilt die Mikro-BIC-Regelung bis zu einer bestimmten Einnahmenobergrenze mit einem pauschalen Abschlag. Die Schwelle der Nicht-Gewerblichkeit ist ebenfalls geregelt.
• Bei der unmöblierten Vermietung kann das Grundstücksdefizit jährlich innerhalb einer gesetzlichen Grenze verrechnet werden.
• Bestimmte Instrumente der Mietinvestition im mittleren Segment sehen Mietobergrenzen je nach Zone vor.

Achtung: Es wird keine Rendite garantiert, und keine Rückerstattung der TVA erfolgt automatisch. Eine ermäßigte TVA kann unter Bedingungen bei bestimmten Vorhaben Anwendung finden (bestimmte Gebiete und Verpflichtungen). Diese Mechanismen erfordern eine genaue Prüfung Ihrer steuerlichen Situation.

Die SCI wird für gemeinsame Mietprojekte häufig bevorzugt, da sie Verwaltung und Verteilung der Einkünfte organisiert. Die Wahl der Besteuerung (Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer) hat jedoch erhebliche steuerliche Folgen: Eine Begleitung ist unerlässlich.

Ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung

Marie und Julien, ein unverheiratetes Paar, kaufen ihre erste Neubauwohnung, um darin zu leben. Die Miteigentümergemeinschaft (indivision) passt zu ihnen: Einfachheit, die Möglichkeit, je nach Zone den PTZ zu beantragen, und die Aufteilung der Anteile entsprechend ihrem jeweiligen Eigenkapital. Sie planen jedoch, ihre Situation über eine Vereinbarung abzusichern.

Sophie und ihr Bruder hingegen möchten gemeinsam in eine Neubauimmobilie zur Vermietung investieren, mit dem Gedanken, ihre Kinder später einzubeziehen. Die SCI (Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts) entspricht eher ihrem Bedürfnis nach gemeinsamer Verwaltung und einer schrittweisen Übertragung.

Wie wählt man in Ruhe aus?

Es gibt keine universell "beste" Lösung: Alles hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrem Ziel (Wohnen oder Investieren), Ihrer Besteuerung und Ihren Nachlassplänen ab. Denken Sie außerdem an die Schuldenquote von 35 %, die Ihre Kreditkapazität begrenzt, und lassen Sie alle finanziellen Parameter Ihres Vorhabens prüfen.

Der richtige Schritt: Lassen Sie sich von einem Fachmann begleiten, der Ihren konkreten Fall vor der Unterzeichnung analysiert.

Handeln Sie jetzt: Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Berater JL HOME oder starten Sie Ihre persönliche Simulation, um die für Ihren gemeinsamen Neubaukauf passende Struktur zu ermitteln.

Inhalt aktuell zum Stand 2026, nur zu Informationszwecken. Jede rechtliche und steuerliche Situation muss von einem Fachmann geprüft werden.