Loi Jean-Brun 2026 : guide complet du statut bailleur privé
Publié le 18 juin 2026 · LLI & Bailleur Privé (Jeanbrun)
Le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif « Jean-Brun », est un cadre d'investissement locatif neuf en vigueur depuis 2026. Sa logique repose sur l'amortissement d'une partie de la valeur du bien, en contrepartie d'une location à loyer encadré. Voici son fonctionnement détaillé.
Le dispositif Jean-Brun est un cadre nouveau. Il n'est pas un « successeur du Pinel » et ne fonctionne pas de la même manière : il repose sur l'amortissement, pas sur une réduction d'impôt sèche.
En bref
Le statut bailleur privé permet d'amortir fiscalement une partie de la valeur d'un bien neuf, ce qui réduit le résultat imposable de l'activité locative. Il se détient généralement via une SCI à l'impôt sur le revenu, et impose une location encadrée (loyers et ressources plafonnés).
Pour qui ?
Il s'adresse à l'investisseur qui cherche à défiscaliser des revenus fonciers sur le neuf et à se constituer un patrimoine locatif dans un cadre amortissable, en acceptant un engagement de location.
Le mécanisme d'amortissement
Le cœur du dispositif est l'amortissement :
- Amortissement sur une base de 80 % de la valeur du bien.
- Un taux qui dépend du niveau de loyer choisi :
- Intermédiaire → 3,5 %
- Social → 4,5 %
- Très social → 5,5 %
- Des plafonds d'amortissement par foyer fiscal : 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € selon le niveau.
- Un déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 € par an.
Le niveau de loyer choisi conditionne donc à la fois le taux et le plafond : plus le loyer est social, plus l'avantage est élevé, mais plus la contrainte locative est forte.
Les conditions
- Un logement neuf / VEFA, en collectif, en location nue.
- Le respect de plafonds de loyers et de ressources selon le niveau choisi.
- Un engagement de location.
Jean-Brun et LLI : un cadre de compatibilité
Un cadre de compatibilité permet, sous conditions et via une SCI à l'IR, de combiner les avantages du LLI (TVA à 10 %, taxe foncière allégée) avec l'amortissement du statut bailleur privé. Cela peut réunir, sur un même investissement neuf en zone tendue, plusieurs leviers fiscaux. L'éligibilité et le montage dépendent de votre situation : aucun gain n'est garanti ni chiffré d'avance, et un conseiller vérifie la cohérence de l'ensemble.
Points de vigilance
- L'amortissement (et non une réduction d'impôt sèche) est le cœur du montage : il demande une comptabilité suivie.
- Le niveau de loyer engage sur la durée : il faut le choisir en fonction de la demande locative locale.
- La SCI à l'IR est généralement nécessaire : un accompagnement juridique est recommandé.
Conclusion
Le statut bailleur privé (« Jean-Brun ») mise sur l'amortissement comme moteur du montage, avec un avantage modulé selon le niveau de loyer. C'est un cadre technique, à manier avec méthode. Un conseiller JL HOME vérifie la zone, le montage en SCI et la cohérence du projet avant tout engagement.
