Lei Jean-Brun 2026: guia completo do estatuto do senhorio particular

O estatuto do senhorio privado, frequentemente designado por dispositivo « Jean-Brun », é um enquadramento de investimento em arrendamento novo, em vigor desde 2026. A sua lógica assenta na amortização de uma parte do valor do imóvel, em contrapartida de um arrendamento com renda enquadrada. Eis o seu funcionamento detalhado.

O dispositivo Jean-Brun é um enquadramento novo. Não é um « sucessor do Pinel » e não funciona da mesma forma: assenta na amortização, e não numa redução de imposto direta.

Em resumo

O estatuto de senhorio privado permite amortizar fiscalmente uma parte do valor de um imóvel novo, o que reduz o rendimento tributável da atividade de arrendamento. Detém-se geralmente através de uma SCI em imposto sobre o rendimento, e impõe um arrendamento enquadrado (rendas e recursos limitados).

Para quem?

Destina-se ao investidor que pretende desonerar fiscalmente rendimentos prediais no novo e constituir um património arrendado num enquadramento amortizável, aceitando um compromisso de arrendamento.

O mecanismo de amortização

O núcleo do dispositivo é a amortização:

• Amortização sobre uma base de 80 % do valor do imóvel.
• Uma taxa que depende do nível de renda escolhido:
  • Intermédio → 3,5 %
  • Social → 4,5 %
  • Muito social → 5,5 %
• Tetos de amortização por agregado fiscal: 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € consoante o nível.
• Um défice fundiário imputável, dentro do limite de 10 700 € por ano.

O nível de renda escolhido condiciona, portanto, simultaneamente a taxa e o teto: quanto mais social for a renda, maior é a vantagem, mas também mais forte é a restrição locativa.

As condições

• Um imóvel novo / VEFA, em coletivo, em arrendamento nu.
• O respeito por tetos de rendas e de recursos consoante o nível escolhido.
• Um compromisso de arrendamento.

Jean-Brun e LLI: um enquadramento de compatibilidade

Um enquadramento de compatibilidade permite, sob condições e através de uma SCI em IRS, combinar as vantagens do LLI (IVA a 10 %, imposto predial aliviado) com a amortização do estatuto de senhorio privado. Pode reunir, num mesmo investimento novo em zona de mercado tenso, vários instrumentos fiscais. A elegibilidade e a montagem dependem da sua situação: nenhum ganho é garantido nem quantificado antecipadamente, e um consultor verifica a coerência do conjunto.

Pontos de atenção

• A amortização (e não uma redução de imposto direta) é o núcleo da montagem: exige uma contabilidade acompanhada.
• O nível de renda compromete a longo prazo: deve ser escolhido em função da procura locativa local.
• A SCI em IRS é geralmente necessária: recomenda-se um acompanhamento jurídico.

Conclusão

O estatuto de senhorio privado (« Jean-Brun ») aposta na amortização como motor da montagem, com uma vantagem modulada conforme o nível de renda. É um enquadramento técnico, a manusear com método. Um consultor JL HOME verifica a zona, a montagem em SCI e a coerência do projeto antes de qualquer compromisso.