Loi Jean-Brun 2026: vollständiger Leitfaden zum Status des privaten Vermieters
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · LLI & Bailleur Privé (Jeanbrun)
Der Status des Privatvermieters, häufig als Jean-Brun-Regelung bezeichnet, ist ein Rahmen für Neubau-Vermietungsinvestitionen, der seit 2026 gilt. Seine Logik beruht auf der Abschreibung eines Teils des Immobilienwerts im Gegenzug für eine Vermietung zu begrenzten Mieten. Im Folgenden wird die Funktionsweise im Einzelnen dargestellt.
Die Jean-Brun-Regelung ist ein neuer Rahmen. Sie ist kein "Nachfolger des Pinel" und funktioniert nicht auf die gleiche Weise: Sie beruht auf der Abschreibung und nicht auf einer direkten Steuerermäßigung.
Kurz gefasst
Der Status des Privatvermieters ermöglicht es, einen Teil des Werts einer Neubauimmobilie steuerlich abzuschreiben, wodurch sich das zu versteuernde Ergebnis der Vermietungstätigkeit verringert. Er wird in der Regel über eine SCI mit Einkommensteuerbesteuerung gehalten und setzt eine regulierte Vermietung voraus (Mieten und Einkommen sind begrenzt).
Für wen?
Er richtet sich an Investoren, die Mieteinkünfte bei Neubauten steuerlich optimieren und in einem abschreibungsfähigen Rahmen ein Mietvermögen aufbauen möchten, und dabei eine Vermietungsverpflichtung eingehen.
Der Abschreibungsmechanismus
Der Kern der Regelung ist die Abschreibung:
- Abschreibung auf eine Bemessungsgrundlage von 80 % des Immobilienwerts.
- Ein Satz, der vom gewählten Mietniveau abhängt:
- Mittleres Segment → 3,5 %
- Sozial → 4,5 %
- Stark sozial → 5,5 %
- Abschreibungsobergrenzen je Steuerhaushalt: 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € je nach Niveau.
- Ein anrechenbares Grundstücksdefizit bis zu 10 700 € pro Jahr.
Das gewählte Mietniveau bestimmt daher sowohl den Satz als auch die Obergrenze: Je sozialer die Miete, desto höher der Vorteil, aber desto stärker die mietrechtliche Bindung.
Die Voraussetzungen
- Eine neue Immobilie / VEFA in einem Mehrfamilienhaus, vermietet als unmöblierte Wohnung.
- Die Einhaltung von Miet- und Einkommensobergrenzen je nach gewähltem Niveau.
- Eine Vermietungsverpflichtung.
Jean-Brun und LLI: ein Vereinbarkeitsrahmen
Ein Vereinbarkeitsrahmen erlaubt es, unter Bedingungen und über eine SCI mit Einkommensteuerbesteuerung die Vorteile des LLI (MwSt. von 10 %, ermäßigte Grundsteuer) mit der Abschreibung des Privatvermieterstatus zu verbinden. So lassen sich bei einer Neubauinvestition in einer angespannten Wohngegend mehrere steuerliche Hebel kombinieren. Die Förderfähigkeit und die Gestaltung hängen von Ihrer persönlichen Situation ab: Ein Gewinn wird vorab weder garantiert noch beziffert, und ein Berater prüft die Stimmigkeit des Gesamtkonzepts.
Worauf zu achten ist
- Die Abschreibung (und keine direkte Steuerermäßigung) ist der Kern der Gestaltung: Sie erfordert eine laufende Buchführung.
- Das Mietniveau bindet über die Laufzeit: Es sollte passend zur örtlichen Mietnachfrage gewählt werden.
- Eine SCI mit Einkommensteuerbesteuerung ist in der Regel erforderlich: Eine rechtliche Begleitung wird empfohlen.
Fazit
Der Status des Privatvermieters ("Jean-Brun") setzt auf die Abschreibung als Motor der Gestaltung, mit einem je nach Mietniveau abgestuften Vorteil. Es ist ein technischer Rahmen, der mit Sorgfalt zu handhaben ist. Ein Berater JL HOME prüft vor jeder Verpflichtung Lage, SCI-Gestaltung und Stimmigkeit des Projekts.
