VEFA: de fondsoproepen voor uw aankoop in nieuwbouw begrijpen

Gepubliceerd op 29 juli 2026 · Financiering

Gezin dat de financiering van de aankoop van nieuwbouw voorbereidt

Een nieuwbouwwoning kopen in VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, verkoop in de toekomstige staat van voltooiing) betekent een woning verwerven vóór of tijdens de bouw. In tegenstelling tot een klassieke aankoop, waarbij u het volledige bedrag bij de notaris betaalt, betaalt u hier geleidelijk, in het ritme van de werkvoortgang. Deze gespreide betalingen heten de fondsoproepen.

Dit mechanisme goed begrijpen is essentieel om uw budget te beheersen en onaangename verrassingen te vermijden. In deze gids, bijgewerkt voor 2026, legt het team van JL HOME uit hoe het betalingsschema werkt, wat de wet bepaalt en hoe u deze betalingen afstemt op uw hypothecair krediet.

Wat is een fondsoproep bij een VEFA?

Een fondsoproep is een betalingsverzoek van de promotor (via een brief of een oproep die naar uw bank wordt gestuurd) bij elke belangrijke bouwfase. Elke betaling komt overeen met een percentage van de totale prijs van de woning, vastgelegd door de regelgeving.

Concreet betaalt u niet de volledige prijs in één keer: u betaalt naarmate de fundering wordt gelegd, de muren verrijzen en het gebouw wordt afgewerkt. Dit systeem beschermt de koper, die enkel financiert wat daadwerkelijk gebouwd is.

Een strikt juridisch kader

De VEFA wordt geregeld door het Wetboek van bouw- en woningbouw. De promotor mag nooit meer vragen dan de voortgang toelaat. Dit schema is wettelijk begrensd, wat u beschermt tegen elke misbruikmatige vervroegde betaling.

Het wettelijke betalingsschema van de fondsoproepen

De wet legt maximumbedragen vast per bouwfase. De promotor mag minder vragen, maar nooit meer. Het typische schema volgt een logica van voortgang:

Bij ondertekening van het reserveringscontract: een waarborgstorting, in bewaring gegeven bij de notaris.
Bij voltooiing van de fundering: eerste belangrijke oproep.
Bij waterdichtheid (dak geplaatst): nieuwe oproep.
Bij voltooiing van de werken: het gebouw is afgewerkt.
Bij oplevering / sleuteloverdracht: het saldo, waarvan een deel kan worden geconsigneerd bij voorbehouden.

De precieze percentages per fase zijn wettelijk geregeld en staan in uw reserveringscontract. Onze adviseurs lichten het exacte schema voor uw programma toe (te controleren aan de officiële tabel van uw project).

Een concreet voorbeeld

Neem Sophie, eerstekoper, die een nieuwe T3 reserveert. Bij de ondertekening betaalt zij een waarborgstorting. Enkele maanden later is de fundering gestort: haar bank maakt een eerste schijf van haar lening vrij om de fondsoproep te betalen. Vervolgens komen bij elke fase (waterdichtheid, afwerking) nieuwe oproepen, tot het saldo bij de sleuteloverdracht. Sophie zet haar financiering dus geleidelijk in.

Hoe financiert u fondsoproepen met een krediet?

Hier wordt het mechanisme strategisch. Wanneer u uw VEFA financiert met een hypothecair krediet, past de bank gespreide fondsvrijgaven toe, afgestemd op de oproepen van de promotor.

De tussentijdse intresten

Tussen de eerste vrijgave en de oplevering betaalt u uw krediet nog niet volledig terug: u betaalt tussentijdse intresten, enkel berekend op de reeds vrijgegeven bedragen. Naarmate de werken vorderen, neemt het vrijgegeven deel toe en stijgen die intresten. De klassieke terugbetaling (kapitaal en intresten) start doorgaans na de oplevering.

Dit punt wordt door kopers vaak onderschat: neem het op in uw financieringsplan. Uw schuldenlast moet beheersbaar blijven: de referentieregel is een schuldenlast die beperkt blijft tot 35 % van uw inkomen (te controleren naargelang uw profiel en de actuele bankvoorwaarden).

PTZ en VEFA

Als u eerste koper bent, kan de Renteloze Lening (PTZ) een deel van uw aankoop van een nieuwbouwwoning financieren, onder voorwaarden van inkomen en afhankelijk van uw geografische zone. De plafonds en percentages variëren en moeten per geval worden nagegaan (te controleren in het overzicht PTZ 2026). De PTZ wordt dan gekoppeld aan uw hoofdlening in het opnameschema.

De garanties die de koper beschermen

Betalen voordat de bouw is voltooid kan zorgen baren. Gerust, de VEFA biedt stevige garanties.

De financiële opleveringsgarantie (GFA)

Dit is de belangrijkste bescherming. Zij garandeert dat, zelfs bij het falen van de ontwikkelaar, een financiële instelling het overneemt om de bouw af te ronden. U verliest dus uw investering niet.

De garantie van volledige oplevering, tweejaarlijks en tienjarig

Na de oplevering geniet u van garanties voor vastgestelde gebreken: de garantie van volledige voltooiing (1 jaar), de tweejarige garantie (2 jaar, uitrusting) en de tienjarige garantie (10 jaar, ruwbouw).

Consignatie bij voorbehouden

Bij de oplevering kunt u, als u gebreken vaststelt (voorbehouden), een deel van het saldo in consignatie geven tot die zijn opgelost. Een extra zekerheid die de ontwikkelaar ertoe aanzet een conforme woning op te leveren.

De voordelen van nieuwbouw naast de opvraagbetalingen

Naast het comfort van gespreide betalingen heeft nieuwbouw nog andere troeven:

Lagere notariskosten: bij nieuwbouw liggen ze duidelijk lager dan bij bestaande bouw (te controleren: orde van 2 tot 3 % volgens het geldende tarief).
Recente energienormen: betere thermische prestaties, beheersbare lasten.
Mogelijkheid tot personalisatie: keuze van afwerkingen naargelang de voortgang.
Investeringsregelingen: afhankelijk van uw project (hoofdverblijf of verhuur) bestaan er verschillende kaders. Let op: geen enkele regeling is “automatisch” of “gegarandeerd”, en elke situatie verdient een persoonlijk onderzoek.

Uw VEFA-project goed voorbereiden

Om uw opvraagbetalingen met een gerust hart tegemoet te treden:

Anticipeer op uw liquiditeit: controleer bij elke stap of de middelen beschikbaar zijn.
Onderhandel over uw financiering: vergelijk de opnamevoorwaarden en de tussentijdse intresten (de actuele kredietrentes zijn na te gaan bij uw bank).
Lees uw reservatiecontract zorgvuldig: het bevat het precieze betalingsschema.
Laat u begeleiden: een neutrale adviseur helpt u elke stap veilig te zetten.

Ga aan de slag met JL HOME

Elk VEFA-project is uniek: schema, financiering, zone, profiel… Onze experts JL HOME ontleden voor u elke opvraagbetaling en stellen een financieringsplan op dat aan uw situatie is aangepast, in 2026.

👉 Maak een afspraak met een JL HOME-adviseur of simuleer uw project gratis om uw betalingsschema en uw financieringscapaciteit precies in beeld te brengen.

Veelgestelde vragen

Kan men een opvraagbetaling in VEFA weigeren?

U dient opvragingen te voldoen die overeenstemmen met de werkelijke voortgang van de werf en met het schema van uw contract. Als een opvraging echter niet overeenstemt met het bereikte bouwstadium, kunt u die betwisten. Bij de oplevering kan een deel van het saldo in consignatie worden gegeven bij voorbehouden.

Wat zijn tussentijdse intresten?

Dit zijn intresten betaald over de bedragen die de bank vóór de oplevering geleidelijk vrijgeeft. Ze stijgen naarmate de werf vordert, tot de gewone terugbetaling van uw lening begint. Hun bedrag hangt af van de kredietrentes, na te gaan bij uw bank.

Kan de PTZ een VEFA financieren?

Ja, de Renteloze Lening kan een deel van een nieuwbouwaankoop in VEFA financieren voor eerste kopers, onder voorwaarden van inkomen en afhankelijk van de zone. De plafonds en percentages 2026 moeten worden nagegaan met een JL HOME-adviseur.

Wat gebeurt er als de ontwikkelaar failliet gaat?

De financiële opleveringsgarantie (GFA) beschermt de koper: een financiële instelling neemt het over om de bouw af te ronden. U verliest de reeds gestorte bedragen niet.

Wat zijn de percentages van de opvraagbetalingen in VEFA?

Volgens artikel R261-14 van het Bouw- en Woningcode worden de VEFA-opvraagbetalingen beperkt tot 35% van de prijs bij voltooiing van de funderingen, 70% bij het waterdicht maken, 95% bij voltooiing van de werken, en het saldo van 5% bij de oplevering. De ontwikkelaar mag minder vragen, maar nooit meer dan deze plafonds.

Hoeveel bedraagt de waarborgsom bij de reservatie in VEFA?

De waarborgsom die bij de ondertekening van het reservatiecontract wordt betaald, is beperkt tot 5% van de prijs als de oplevering binnen één jaar plaatsvindt, tot 2% als ze binnen twee jaar plaatsvindt, en tot 0% na meer dan twee jaar. Dit bedrag wordt bij de notaris of op een speciale rekening in consignatie gehouden.

Hoe verloopt de betaling bij een aankoop in VEFA?

In VEFA betaalt de koper geleidelijk, in het tempo van de voortgang van de werf, via opvraagbetalingen. Hij betaalt niet het volledige bedrag bij de notaris, maar gespreide stortingen bij elke sleutelstap (funderingen, waterdicht maken, voltooiing, oplevering), wat garandeert dat hij enkel financiert wat werkelijk is gebouwd.

Wat zijn tussentijdse intresten in VEFA?

Tussentijdse intresten zijn intresten betaald over de bedragen die de bank vóór de oplevering van de woning geleidelijk vrijgeeft. Ze stijgen bij elke opvraagbetaling tot de gewone terugbetaling van de hypotheeklening begint, en hun bedrag hangt af van de kredietrente.

Met een adviseur spreken Bekijk de programma's