PTZ nieuwbouw of bestaand: de essentiële verschillen in 2026

Overweegt u een woning te kopen met een Prêt à Taux Zéro (PTZ)? Goed nieuws: deze staatssteun staat voor u open, of u nu kijkt naar een kleine nieuwbouwappartementen in het hart van uw regio of een bestaande woning om op te knappen. Maar let op: voorwaarden, plafonds en termijnen verschillen duidelijk tussen beide markten.

In deze gids ontleden we de concrete verschillen tussen het nieuwbouw-PTZ en het bestaande PTZ, zodat u de juiste keuze maakt op basis van uw profiel, budget en project.

PTZ nieuwbouw en PTZ bestaand: twee regelingen, verschillende regels

Het Prêt à Taux Zéro is een rentevrije lening verstrekt door een bank, met staatsgarantie. Sinds 2022 is het PTZ opnieuw opengesteld voor eerstekopers in zone A, A bis en B1 (krappe metropolen en zones in revitalisatie). Maar afhankelijk van of u nieuwbouw of bestaand wilt kopen, veranderen de kaders.

Waarom dit onderscheid?

De Staat stimuleert van oudsher de toegang tot eigendom van nieuwbouw om de bouw en de creatie van woningen te ondersteunen. Daarom profiteert het PTZ voor nieuwbouw van ruimere plafonds en een langere leenduur. Het PTZ voor bestaande bouw richt zich vooral op toeristische regio's of regio's met een dalende bevolking, met strengere voorwaarden.

De plafonds van het PTZ: een groot verschil

PTZ voor nieuwbouw: ambitieuzere plafonds

Bij nieuwbouw variëren de koopprijsplafonds naargelang de samenstelling van het huishouden en de geografische zone:

• Zone A bis (Île-de-France, kustmetropolen): tot 270 000 € voor een koppel (en progressieve schalen naargelang het aantal kinderen).
• Zone A (overige grote agglomeraties): tot 240 000 €.
• Zone B1 (periurbane zones, kleine steden in revitalisering): tot 200 000 €.

Het bedrag van het PTZ voor nieuwbouw kan 40 % van de koopprijs bedragen inclusief alle belastingen (notariskosten inbegrepen), wat aanzienlijk is.

PTZ voor bestaande bouw: verlaagde plafonds

Bij bestaande bouw worden de plafonds gehalveerd, soms nog meer, naargelang de zone. Het PTZ voor bestaande bouw richt zich vooral op verzwakte toeristische gebieden of stedelijke vernieuwing. De plafonds lopen uiteen van 80 000 tot 150 000 € naargelang de sector.

Concreet: met een PTZ voor nieuwbouw kunt u een studio of een T2 financieren in zone A bis; bij bestaande bouw moet u zoeken in afgewaardeerde zones of ingrijpende renovatiewerken uitvoeren.

Looptijd van het PTZ: nieuwbouw wint

Terugbetaling bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw loopt het PTZ over:

• Een uitstel van terugbetaling (0 tot 2 jaar): u betaalt niets terug.
• Een terugbetalingsfase van 15 tot 25 jaar, naargelang uw inkomen.

Deze flexibiliteit maakt het mogelijk de terugbetalingsinspanning te spreiden en uw situatie de tijd te geven om zich te stabiliseren.

Terugbetaling bij bestaande bouw

Bij bestaande bouw bedragen de looptijden doorgaans 10–12 jaar, zonder uitstel. Dat is veel korter, dus hogere maandlasten.

De voorwaarden voor in aanmerking komen: waar de gelijkenis heerst

Gemeenschappelijke criteria voor het PTZ voor nieuwbouw en bestaande bouw

Ongeacht het type woning moet u:

• Eerste koper zijn (eerste aankoop van een hoofdverblijf in de voorbije minimaal 2 jaar).
• Onder een inkomensplafond vallen (dat varieert naargelang de zone en de gezinssamenstelling).
• Franse burger zijn of onderdaan van de EU/EER met een geldige verblijfsvergunning.
• Uw hoofdverblijf kopen (geen huurinvestering).

De onontbeerlijke voorwaarde bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw moet u de woning kopen vóór de oplevering. Zodra het gemeentebestuur een conformiteitsattest aflevert, is het PTZ voor nieuwbouw niet langer beschikbaar. Het is een kritieke termijn: de werf moet nog lopen.

Bij bestaande bouw meer flexibiliteit, maar ook beperkingen

Bij bestaande bouw kunt u een reeds afgewerkte woning kopen. Het PTZ voor bestaande bouw blijft echter sterk geregionaliseerd en is onderworpen aan zones voor stedelijke revitalisering (ZRU) of toeristische zones. Uw woning moet binnen een van deze perimeters liggen om in aanmerking te komen.

Combinatie met andere steunmaatregelen: een troef van nieuwbouw

PTZ voor nieuwbouw + eco-PTZ?

Bij energiezuinige nieuwbouw kan het PTZ voor nieuwbouw vanzelfsprekend gecombineerd worden met steun voor energierenovatie (MaPrimeRénov', CEE) als u parallel werken uitvoert in een bestaande woning. Maar vooral: een nieuwbouwwoning voldoet al aan de normen RT 2012 of RE 2020, dus na de aankoop hoeft u niet meer in energie te investeren.

PTZ voor bestaande bouw + werken

Bij bestaande bouw kan het PTZ gecombineerd worden met een eco-PTZ (voor thermische renovatiewerken) onder bepaalde voorwaarden. Dat is een voordeel, maar het voegt een fase van werken aan uw project toe, dus vertragingen en meerkosten.

Kosten en bijhorende uitgaven: het totaal vergelijken

Notariskosten bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw worden de notariskosten verlaagd tot 2–3 % van de koopprijs (tegenover 7–8 % bij bestaande bouw). Met een PTZ voor nieuwbouw dat tot 40 % van de woning dekt, daalt de totale inspanning.

Voorbeeld: aankoop van een T3 nieuwbouw voor 250 000 € in zone A bis.

• PTZ voor nieuwbouw: 100 000 € (40 %).
• Notariskosten: 5 000–7 500 € (2,5–3 %).
• Eigen inbreng + aanvullend krediet: ~150 000 €.

Kosten bij bestaande bouw

Bij bestaande bouw lopen de kosten op tot 7–8 %, wat de totale kostprijs opdrijft. Als het PTZ voor bestaande bouw minder dekt, moet u meer eigen kapitaal inzetten of een aanvullend krediet nemen om het verschil te compenseren.

Opstartduur: nieuwbouw gaat sneller

PTZ voor nieuwbouw: een bouwdynamiek

Het PTZ voor nieuwbouw past in de bouwplanning. U tekent bij de notaris vóór het einde van de werken, de bank keurt de lening goed en u neemt bezit bij de oplevering. Totale duur: 12–24 maanden vanaf de ondertekening van het koopcontract.

PTZ voor bestaande bouw: nauwgezette controles

Bij bestaande bouw vragen banken vaak een volledige keuring (elektriciteit, riolering, asbest, lood, termieten…) voordat het PTZ wordt vrijgegeven. Dat kan de termijn met 2–3 maanden verlengen. Bovendien moet de geschiktheid van de zone worden bevestigd door de prefectuur of de kamer van notarissen.

Welk PTZ kiezen naargelang uw profiel?

Bent u eerste koper in zone A/A bis met een krap budget?

Het PTZ voor nieuwbouw is uw beste bondgenoot. De hogere plafonds en de lange terugbetalingsduur verkleinen uw maandelijkse inspanning. Bovendien betekent een nieuwbouwwoning geen gebreken, geen verborgen werken en geen energieverrassingen.

Richt u zich op een bestaande woning in een verzwakte zone?

Als u een zeldzame parel vindt met een PTZ voor bestaande bouw (afgewaardeerde toeristische zone of ZRU), ga ervoor. Maar controleer eerst de geschiktheid van de gemeente en de toepasselijke plafonds. Reken niet op een PTZ voor bestaande bouw in zone A of B2: de regeling bestaat daar nauwelijks.

Hebt u tijd om te renoveren?

Een woning uit de bestaande bouw met een PTZ + eco-PTZ + MaPrimeRénov' kan financieel erg aantrekkelijk worden, zeker als u een ondergewaardeerde woning vindt. Maar reken de kosten van de werken goed uit: het totaal (aankoop + renovatie + kosten) moet lager blijven dan bij nieuwbouw.

Veelgestelde vragen

V: Kan ik een PTZ voor nieuwbouw en een PTZ voor bestaande bouw combineren voor twee woningen?

Nee. Het PTZ is bestemd voor uw enige hoofdverblijf. Zodra u het hebt gebruikt, ook voor een bestaande woning, kunt u het niet meer gebruiken, tenzij u de woning heeft verkocht en 2 jaar heeft gewacht.

V: Vervalt het PTZ voor nieuwbouw na 2026?

Controleer dit bij JL HOME: het PTZ is momenteel verlengd tot eind 2027 in zone A/A bis/B1, onder inkomensvoorwaarden. Raadpleeg de actuele wettelijke planning.

V: Kan ik een nieuwbouwwoning "sleutelklaar" kopen met een PTZ?

Ja, zolang u koopt vóór de oplevering. Zodra de woning een conformiteitsattest heeft, sluit de toegang tot het nieuwbouw-PTZ. Controleer met de projectontwikkelaar en uw notaris de exacte timing.

V: Heeft het zin om goedkoper een bestaande woning te kopen om op het PTZ te besparen?

Dat is niet logisch: het PTZ is een financieringsinstrument, geen prijssubsidie. Als een bestaande woning goedkoper is, betekent dat vaak dat er werk aan nodig is of dat ze in een weinig gevraagde zone ligt. Kies uw woning niet op basis van het PTZ, maar op basis van uw werkelijke behoeften.

Het advies van de expert over het JL HOME

Het nieuwbouw-PTZ en het bestaande-PTZ zijn twee aanvullende regelingen, geen concurrenten. In 2026 geeft de Staat duidelijk de voorkeur aan nieuwbouw om de bouw een impuls te geven. Als u eerstekoper bent in zone A/A bis/B1, opent het nieuwbouw-PTZ deuren die het bestaande-PTZ nooit zal bereiken: hoge plafonds, lange looptijden, lage kosten.

Beperk u echter niet tot alleen het PTZ. Combineer het met een aanvullende lening tegen een lage rente, de steun van Action Logement (te controleren: bedragen 2026) en een eigen inbreng: dat is het recept voor een solide project.

Twijfelt u nog? Onze JL HOME-adviseurs analyseren kosteloos uw situatie (inkomen, zone, budget) en berekenen voor u de exacte kosten van uw nieuwbouw-PTZ. Plan vrijblijvend een afspraak!

Om verder te gaan

• Een persoonlijke PTZ-simulatie nodig? Ga naar onze JL HOME-simulator.
• Ontdek onze nieuwbouwprojecten die in aanmerking komen voor het PTZ in zone A/A bis: Bekijk de aanbiedingen.
• Raadpleeg onze volledige gids over de steun voor het verwerven van eigendom: Lees het artikel.