Nieuwbouw of bestaand om te investeren: hoe kiest u in 2026

Twijfelt u tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning voor uw verhuurinvestering? Dit is een van de meest gestelde vragen die we bij JL HOME krijgen. Het antwoord hangt af van uw situatie, uw vermogensdoelen en uw beleggingshorizon. In dit artikel, bijgewerkt voor 2026, vergelijken we beide opties punt voor punt, zonder marketingtrucs, zodat u met kennis van zaken kunt beslissen.

De fundamentele verschillen tussen nieuwbouw en bestaand begrijpen

Laten we eerst het kader schetsen. Een nieuwbouwwoning is een woning die nog nooit bewoond is, opgeleverd door een ontwikkelaar en vaak verkocht in VEFA (verkoop in de toekomstige staat van voltooiing). Een bestaande woning is al gebouwd, soms te renoveren, en wordt gekocht op de wederverkoopmarkt.

Deze twee markten volgen niet dezelfde logica. Nieuwbouw benadrukt energieprestaties, constructiegaranties en lagere aankoopkosten. Bestaand bouw trekt door de centrale ligging, het karakter en soms een lagere prijs per vierkante meter. Elk heeft sterke punten en beperkingen: de juiste keuze is de keuze die bij uw profiel past.

De aankoopkosten: een opvallend verschil

Eerste concrete vergelijkingspunt: de notariskosten. Bij nieuwbouw zijn ze lager, in de orde van 2 tot 3 % van de prijs van de woning. Bij bestaand bouw liggen ze doorgaans rond 7 tot 8 %. Bij hetzelfde budget kan dit verschil enkele duizenden euro's bedragen.

Daarbij komt, in bepaalde gevallen en onder voorwaarden, een verlaagd btw-tarief van 5,5 % bij de aankoop van nieuwbouw in bepaalde zones. Let op: dit verlaagde btw-tarief is niet automatisch; het hangt af van strikte criteria met betrekking tot locatie en gebruik van de woning. Een adviseur van JL HOME kan met u nagaan of uw project hieronder valt.

De belastingen: andere hefbomen

Bij bestaand bouw: het onroerend-goedtekort

Bestaand bouw, vooral wanneer er werken nodig zijn, maakt het mogelijk gebruik te maken van het mechanisme van het onroerend-goedtekort (déficit foncier). Aftrekbare kosten en werken kunnen uw inkomsten uit onroerend goed verlagen en, binnen bepaalde grenzen, ook uw totale inkomen. Het plafond bedraagt 10 700 € per jaar, verhoogd tot 21 400 € voor energetische renovatie. Dat is een interessante hefboom voor sterk belaste belastingplichtigen die willen renoveren.

Bij nieuwbouw: gemeubelde verhuur en de huidige regelingen

Zowel bij nieuwbouw als bij bestaand bouw blijft niet-professionele gemeubelde verhuur (LMNP) een gewaardeerd kader. Het micro-BIC-regime voorziet in een forfaitaire aftrek van 50 % tot een plafond van 83 600 € voor inkomsten 2026 (tegenover 77 700 € voor inkomsten 2025), met een niet-professionele drempel van 23 000 €. Nieuwbouw biedt ook toegang tot recente regelingen zoals het middensegment huurwoningen (LLI) of de Jean-Brun-regeling, die werkt met afschrijving op basis van 80 %.

Een belangrijk punt: geen van deze regelingen is een opvolger of vervanging van de Pinel-regeling. Het zijn afzonderlijke kaders met eigen regels. En geen enkele garandeert een rendement: de prestatie van een investering hangt af van vele factoren, waaronder de locatie, het verhuurbeheer en de marktontwikkeling.

Onderhoud en lasten op lange termijn

Een nieuwbouwwoning voldoet aan de nieuwste bouw- en isolatienormen. Bij oplevering geniet u van garanties: de garantie van perfecte oplevering, de tweejarige garantie en de tienjarige aansprakelijkheidsgarantie. Concreet betekent dit de eerste jaren weinig werkzaamheden en vaak beheersbare stookkosten dankzij de energieprestatie.

Bij bestaande woningen ligt het beeld genuanceerder. Een karakteristiek pand op een goede locatie kan een uitstekende belegging zijn, maar u moet rekening houden met werkzaamheden, de gevelrenovatie, het op orde brengen van de normen en een soms ongunstig energieprestatiecertificaat. Al enkele jaren gelden geleidelijke verhuurbeperkingen voor energieverspillende woningen. Een slecht geclassificeerde oudere woning kan daardoor zonder renovatie moeilijk te verhuren zijn.

De verhuurbaarheid

Voor een belegger is het essentieel dat een woning snel en duurzaam verhuurd kan worden. Nieuwbouw trekt huurders die op zoek zijn naar comfort, energiezuinige woningen en geen werkzaamheden. Een bestaande woning op een goede plek, in het stadscentrum, kent vaak een sterke vraag dankzij de ligging.

De juiste aanpak is dus niet categorisch kiezen, maar markt per markt bekijken. Een nieuwbouwwoning in een gespannen gebied, nabij vervoer en werkgelegenheid, kan een betere verhuurzichtbaarheid bieden dan een geïsoleerde bestaande woning. Daar draait ons selectie- en vergelijkingswerk voor projecten om.

Financiering: dezelfde voorzichtigheidsregels

Wat u ook kiest, de financiering volgt dezelfde principes. Het referentiepercentage voor de schuldquote bedraagt 35 %. Voor een eerste koper kan het renteloze lening (PTZ) een deel van de aankoop van nieuwbouw financieren, met bedragen en plafonds die afhangen van uw geografische zone en inkomen.

JL HOME is een makelaar in nieuwbouw, houder van de T-kaart. Wij zijn geen kredietmakelaar of tussenpersoon in krediet: onze rol is u te begeleiden bij de keuze en reservering van de woning en u door te verwijzen naar financieringsprofessionals. De actuele kredietrentes en steunmaatregelen zoals die van Action Logement wijzigen regelmatig en moeten per geval worden nagegaan.

Dus nieuw of oud?

Als u lagere aankoopkosten, weinig werkzaamheden, garanties en toegang tot de meest recente regelingen zoekt, heeft nieuwbouw sterke troeven. Als u een zeer gewilde centrale ligging wilt, een mogelijk lagere prijs per vierkante meter en bereid bent werkzaamheden te beheren om het grondquotedeficit te benutten, kan een bestaande woning passen.

Er bestaat geen universeel antwoord; er is wel het antwoord dat bij uw project past. Daarom bieden wij u een persoonlijk gesprek aan om uw doelen scherp te stellen.

Ga aan de slag: maak een afspraak met een adviseur van JL HOME of start uw simulatie om nieuwbouw- en bestaande scenario's concreet met elkaar te vergelijken op basis van uw situatie.

Samengevat

Nieuwbouw onderscheidt zich door lagere kosten, garanties en een goed energetisch comfort. Bestaand vastgoed zet in op de ligging en de mogelijkheden van werkzaamheden. Beide kunnen goede investeringen zijn: het belangrijkste is te vertrekken van een zorgvuldige, gedateerde analyse die past bij de markt die u in 2026 beoogt.