LMNP of BVG: welke structuur kiezen om in nieuwbouwvastgoed te investeren in 2026?

Overweegt u te investeren in een nieuwbouwwoning? Een vraag komt regelmatig terug: moet u via een LMNP (niet-professionele verhuur van gemeubileerde woning) of via een BVG (burgerlijke vennootschap onder vorm van een onroerend goed) gaan? Deze twee fiscale en juridische structuren beantwoorden niet aan dezelfde behoeften, en de keuze kan uw rendement, uw belastingregeling en uw administratieve beheer aanzienlijk beïnvloeden.

Dit artikel vergelijkt beide benaderingen, zodat u een keuze kunt maken op basis van uw profiel als investeerder.

De twee structuren begrijpen

De LMNP: niet-professionele verhuur van een gemeubileerde woning

De LMNP is een fiscale regeling die het mogelijk maakt een gemeubileerde woning (een woning met functioneel meubilair) te verhuren als natuurlijk persoon. U blijft persoonlijk eigenaar, maar geniet van een specifieke belastingregeling voor de huurinkomsten.

Belangrijkste kenmerken:

• U geeft uw inkomsten uit LMNP aan als particulier in uw persoonlijke belastingaangifte.
• De verhuur moet gemeubileerd zijn (bed, keuken, uitgeruste badkamer, enz.).
• Er is geen juridische structuur nodig.
• Vereenvoudigd administratief beheer (geen statuten, geen algemene vergadering).

De BVG: burgerlijke vennootschap onder vorm van een onroerend goed

De BVG is een rechtspersoon die wordt opgericht om een onroerend vermogen te verwerven, te beheren en uit te baten. Zij laat toe dat meerdere vennoten samen mede-eigenaar worden van een goed in onverdeeldheid.

Belangrijkste kenmerken:

• U richt een afzonderlijke juridische entiteit op, met statuten en inschrijving in het RPR.
• De vennoten zijn mede-eigenaar via de BVG.
• De belastingregeling hangt af van het gekozen regime (transparant, vennootschapsbelasting).
• Complexer administratief beheer (vergaderingen van vennoten, jaarrekeningen, enz.).

Gedetailleerde vergelijking: LMNP vs BVG

1. De belasting op de inkomsten

Bij LMNP

Huurinkomsten uit een LMNP zijn onderworpen aan de inkomstenbelasting in de categorie industriële en commerciële winsten (BIC).

U kunt kiezen tussen twee regimes:

• Micro-BIC: u geniet van een forfaitaire aftrek van 50 % op uw inkomsten exclusief belastingen, indien deze een jaarlijkse drempel niet overschrijden (na te gaan voor 2026). Zeer vereenvoudigd administratief.
• Werkelijk regime: u trekt al uw werkelijke kosten af (rente op lening, werken, verzekering, onroerende voorheffing, beheerkosten). Complexer, maar mogelijk voordeliger indien u aanzienlijke kosten heeft.

Bij BVG

De belastingregeling hangt af van het gekozen belastingregime:

• Transparant regime (standaard): elke vennoot wordt belast op zijn aandeel in het resultaat als inkomsten uit onroerende goederen. De inkomsten worden belast volgens de progressieve schaal van de personenbelasting.
• Vennootschapsbelastingregime: de BVG zelf betaalt belasting op haar winsten. Een keuze die weinig voorkomt bij individuele vastgoedinvesteerders.

Belangrijk punt: Bij een BVG met transparant regime kunt u doorgaans niet van de micro-BIC genieten. U wordt belast op het bruto (of netto, naargelang de kosten) inkomen uit onroerende goederen.

2. Aftrek van kosten en interesten

LMNP

Bij micro-BIC geniet u van een forfaitaire aftrek van 50 %, maar trekt u uw werkelijke kosten niet af. Bij het werkelijk regime kunt u het volgende aftrekken:

• De rente op de lening (100 %)
• De beheerkosten en kosten van het immokantoor
• De werken en herstellingen
• De verzekeringen en belastingen
• De mede-eigendomslasten

BVG

Bij het transparant regime trekt u uw werkelijke kosten af, net als bij het werkelijk regime van LMNP. De rente op de lening is volledig aftrekbaar, wat de belasting tijdens de aankoopfase aanzienlijk verlaagt (hoge leenrente).

3. Meerwaarde bij verkoop

LMNP

• Na 5 jaar: progressieve vrijstelling van meerwaarde (0 % tot 5 jaar, daarna afnemend tot 15 jaar).
• Progressieve belasting naargelang de ouderdom van het goed.

BVG

• Na 15 jaar: volledige vrijstelling van meerwaarde (indien het goed onroerend is).
• Vóór 15 jaar: belasting van de winst volgens een afnemende schaal (langer dan bij LMNP).
• Kritieke termijn: de BVG vereist een langere aanhouding voor een volledige vrijstelling.

4. Oprichtings- en werkingskosten

LMNP

• Oprichtingskosten: vrijwel nihil (er is geen structuur op te richten).
• Exploitatiekosten: minimaal (jaarlijkse inkomstenaangifte).

BVG

• Oprichtingskosten: honoraria van notaris of advocaat (500 € tot 2 000 €, naargelang de complexiteit).
• Inschrijving RPR: ongeveer 200 € (na te gaan 2026).
• Jaarlijkse kosten: boekhouding, aangifte, kapitaalopvragingen tussen vennoten (100 € tot 500 € per jaar, naargelang de dienstverlener).

5. Overdracht en erfenis

LMNP

• Het goed blijft uw persoonlijk eigendom.
• Klassieke successierechten bij overdracht.
• Administratieve vereenvoudiging voor de erfgenamen.

BVG

• De overdracht gebeurt via verkoop van aandelen.
• Belasting op de overdracht van aandelen (registratierechten).
• Potentieel voordeel: een gefaseerde overdracht regelen via de aandelen (vruchtgebruik en blote eigendom, gedeeltelijke schenkingen).
• Complexer te beheren voor erfgenamen (collectief beheer).

Welke type investering in nieuwbouw?

Situatie 1: Alleenstaande belegger, gemeubileerd pand, aanzienlijke kosten

Oordeel: LMNP onder het reële regime

U koopt een nieuwe T2 voor 250 000 €, richt die in als toeristische of kortetermijnverhuur, met een lening van 150 000 €. De leningrente is hoog (jaren 1-5) en u heeft aanzienlijke beheers- en onderhoudskosten. Het reële regime van de LMNP laat u al die kosten aftrekken en de belastingdruk optimaliseren tijdens de leningfase.

Situatie 2: Echtpaar of medevennoten, ongemeubileerd pand in langetermijnverhuur

Oordeel: SCI onder het transparante regime

U en uw echtgenoot kopen samen een nieuwbouwgebouw (4 woningen) om die langdurig te verhuren. U wenst juridische duidelijkheid (onverdeeldheid vermeden), eenvoudig beheer en een mogelijke overdracht aan de kinderen via de aandelen. De SCI structureert uw investering en laat u lasten en rente aftrekken.

Situatie 3: Belegger die snel vrijstelling van meerwaarde zoekt

Oordeel: LMNP na 5 jaar

U koopt een nieuwe studio, verhuurt die 5 jaar gemeubileerd en verkoopt daarna. Na 5 jaar wordt de meerwaarde geleidelijk vrijgesteld (een kortere termijn dan bij een SCI). Interessant als u een strategie van korte of middellange termijn hanteert.

De verborgen voordelen van elke structuur

Voordelen LMNP

• Administratieve eenvoud: er zijn geen formaliteiten voor de oprichting nodig.
• Flexibiliteit: u kunt het belastingregime van jaar tot jaar gemakkelijk wijzigen (micro-BIC ↔ reëel).
• Zeer voordelige micro-BIC: als uw inkomsten gematigd zijn en uw kosten laag, kan de forfaitaire aftrek van 50 % zeer interessant zijn.
• Snelle vrijstelling van meerwaarde: 5 jaar tegenover 15 jaar bij een SCI.

Voordelen SCI

• Juridische duidelijkheid: geen chaotische onverdeeldheid bij meerdere kopers.
• Flexibiliteit bij erfopvolging: geleidelijke schenking van aandelen, splitsing in vruchtgebruik en blote eigendom.
• Continuïteit van beheer: de SCI sterft niet, eenvoudig professioneel beheer.
• Scheiding van vermogen: een pand of portefeuille in een afzonderlijke entiteit onderbrengen.
• Opties voor het belastingregime: u kunt kiezen voor de vennootschapsbelasting (IS), gunstiger bij zeer hoge rendementen.

Valkuilen om te vermijden

Valkuilen LMNP

• Gemeubileerd vereist: ongemeubileerd verhuren onder LMNP is een fout. U valt dan terug op inkomsten uit onroerend goed met een minder gunstige belasting.
• Beperkt micro-BIC-regime: boven de drempel bent u verplicht over te stappen naar het reële regime. Boekhouding is verplicht.
• Geleidelijke meerwaarde: de volledige belastingvrijstelling duurt 15 jaar (zoals bij de SCI), dus geen doorslaand voordeel als u lang bezit.

Valkuilen SCI

• Oprichtings- en werkingskosten: die drukken de rendabiliteit in jaar 1-2.
• Lange termijn voor vrijstelling van meerwaarde: 15 jaar is lang. Kies dit alleen als het juridisch echt nodig is.
• Fiscale complexiteit: jaarlijkse aangifte van het resultaat, afsluiting van de rekeningen, onroerende zaakbelasting (na te gaan 2026).
• Minder flexibiliteit bij lasten: als de SCI tekorten opbouwt, geldt een beperking van de aftrek (het tekort op onroerend goed is gemaximeerd).

Praktijkvoorbeeld: belegger in nieuwbouw

Marie koopt in september 2026 een nieuwbouwwoning van 300 000 €, gefinancierd met 200 000 € krediet over 20 jaar.

Scenario LMNP (gemeubileerd, reëel regime):

• Bruto jaarlijkse huur: 12 000 €
• Rente lening jaar 1: 9 000 €
• Kosten (verzekering, onroerende zaakbelasting, beheerkosten): 3 000 €
• Belastbaar resultaat: 12 000 − 9 000 − 3 000 = 0 € ⟹ geen belasting
• Meerwaarde na 7 jaar bij verkoop: 50 000 € vrijgesteld bij 70 % (degressieve aftrek)

Scenario SCI (ongemeubileerd, transparant regime):

• Zelfde structuur, maar oprichtingskosten van de SCI: −1 500 € (jaar 1)
• Resultaat: 0 € belastbaar
• Meerwaarde na 7 jaar: vrijstelling pas bij ongeveer 47 % (langere termijn)

Conclusie voor Marie: LMNP gemeubileerd is voordeliger als eenvoudig beheer volstaat.

Hoe kiest u goed tussen JL HOME?

De keuze tussen LMNP en SCI hangt af van:

1. Uw gezinssituatie (alleenstaand? echtpaar? medevennoten?).
2. Uw strategie (korte termijn tegenover lange termijn).
3. Uw budget (aanvaardt u de kosten van een SCI?).
4. Uw pand (gemeubileerd? ongemeubileerd?).
5. Uw lasten en rente (belangrijk = LMNP reëel; beperkt = LMNP micro-BIC).

Onze adviseurs JL HOME helpen u uw aankoop vanaf het begin te structureren. Zij analyseren uw fiscaal profiel, uw verhuurrendementsprojecten en uw vermogensdoelstellingen om u de optimale structuur aan te bevelen.

Boek een gratis consultatie met een expert JL HOME: wij helpen u kiezen tussen LMNP en SCI en uw investering in nieuwbouw veiligstellen.

U kunt ook onze belastingsimulator gebruiken om de twee structuren snel te vergelijken op basis van uw parameters.

Samenvatting: vergelijkingstabel

---

FAQ: veelgestelde vragen

V1. Kan ik na de aankoop overstappen van LMNP naar SCI? Ja, maar de operatie brengt formaliteitskosten met zich mee en mogelijk belasting op meerwaarde als een herwaardering van het pand vereist is. Raadpleeg dit vooraf.

V2. Levert de gemeubileerde LMNP meer inkomen op dan ongemeubileerde verhuur via een SCI? Gemeubileerde huurprijzen kunnen hoger zijn (korte/middellange termijn), maar dat is een commerciële keuze, geen verplichting. Vergelijk de huurtarieven in uw regio.

V3. Ben ik bij een SCI hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden? Nee, alleen de SCI is schuldenaar tegenover de bank. U bent aansprakelijk tot het bedrag van uw inbreng (tenzij u persoonlijk mede-ondertekend heeft).

V4. Is er een progressieve belasting bij LMNP micro-BIC? Nee, de korting van 50 % wordt forfaitair toegepast. Er is geen belasting op de progressieve belastingschijf.

V5. Geldt het verlaagde btw-tarief (5,5 %) bij LMNP en SCI? Ja, bij de aankoop van de nieuwbouwwoning (onder voorwaarden, met name zone en aanvraag bij de verkoper). Het is een belasting op het goed, onafhankelijk van de structuur.