Samen kopen in nieuwbouw: onverdeeldheid of SCI? De gids 2026

Samen een nieuwbouwwoning kopen is een mooi avontuur, maar ook een juridische en vermogensrechtelijke beslissing die zorgvuldige overweging verdient. Getrouwd, geregistreerd partners, ongehuwd samenwonend, vrienden of familieleden: de manier waarop u het bezit aanhoudt, is niet neutraal. Er zijn twee grote opties: onverdeeldheid en de SCI (Société Civile Immobilière). Elk heeft zijn eigen logica, sterke punten en beperkingen.

In 2026, met een nieuwbouwmarkt die wordt gedragen door regelingen zoals het PTZ voor de hoofdverblijfplaats of het nieuwe kader voor particuliere verhuur, krijgt de keuze van de constructie extra betekenis. Dit artikel helpt u zonder onnodig jargon de juiste richting te bepalen voor uw project.

De twee manieren van eigendom begrijpen

Onverdeeldheid: de standaardoplossing

Wanneer twee personen samen kopen zonder een bijzondere structuur op te richten, bevinden zij zich automatisch in onverdeeldheid. Elke koper bezit een aandeel in het goed, uitgedrukt in een percentage (bijvoorbeeld 50/50 of 60/40, afhankelijk van ieders inbreng).

Dit is de eenvoudigste en meest voorkomende vorm, vooral voor een hoofdverblijfplaats. Er zijn geen oprichtingsformaliteiten nodig: de verdeling wordt rechtstreeks in de notariële akte opgenomen.

De SCI: bezit via een vennootschap

De SCI houdt in dat een burgerlijke vennootschap wordt opgericht die eigenaar van het goed wordt. De kopers worden dan vennoten en houden aandelen die evenredig zijn aan hun inbreng. De vennootschap wordt beheerd door een of meer zaakvoerders die in de statuten zijn aangewezen.

Deze constructie vergt meer formaliteiten (opstellen van statuten, inschrijving, boekhouding), maar biedt een flexibiliteit in beheer en overdracht die bijzonder wordt gewaardeerd bij vermogensprojecten of particuliere verhuur.

Onverdeeldheid en SCI: de belangrijkste criteria vergeleken

De eenvoud van de opzet

Onverdeeldheid scoort op dit punt duidelijk het best. Er zijn geen statuten op te stellen en geen oprichtingskosten: u tekent en u bent eigenaar. Een SCI vereist een voorbereidende fase (statuten, publicatie, inschrijving) en vaak de begeleiding van een juridisch professional.

Ons advies: voor een koppel dat voor de eerste keer een hoofdverblijfplaats koopt, is onverdeeldheid vaak voldoende. Voor een project met meerdere eigenaars of met een vermogensdoel is de SCI meer gerechtvaardigd.

Het dagelijkse beheer

Bij onverdeeldheid vereisen belangrijke beslissingen (verkopen, grote werken uitvoeren) in beginsel de instemming van alle mede-eigenaars. Dit kan tot blokkering leiden bij onenigheid: de bekende regel dat «niemand verplicht kan worden in onverdeeldheid te blijven» geldt dan.

De SCI zorgt hier voor meer soepelheid: de statuten regelen de besluitvorming, wijzen een zaakvoerder aan en bepalen de meerderheidsregels. Eén vennoot alleen kan de verkoop van het goed niet afdwingen.

De overdracht van het vermogen

Dit is een van de grote voordelen van de SCI. Het overdragen van aandelen is vaak soepeler dan het overdragen van een onroerend goed in onverdeeldheid. Het vergemakkelijkt geleidelijke schenkingen aan kinderen en de erfrechtelijke planning.

Bij onverdeeldheid volgt de overdracht de klassieke erfrechtregels, wat minder aanpasbaar kan zijn.

Bescherming bij scheiding of overlijden

Voor ongehuwd samenwonenden of geregistreerd partners kan de SCI de situatie beveiligen via passende statutaire bepalingen. Bij onverdeeldheid kan het ontbreken van een specifiek kader zaken bemoeilijken bij scheiding of overlijden van één van de kopers, zeker buiten het huwelijk.

Persoonlijk advies is hier onmisbaar: elke gezinssituatie vraagt om een oplossing op maat.

Nieuwbouw: voordelen die tellen, ongeacht de constructie

Kopen in nieuwbouw biedt voordelen die zowel bij onverdeeldheid als bij een SCI gelden:

• Lagere notariskosten bij nieuwbouw, doorgaans tussen 2 en 3 % van de prijs, tegenover 7 tot 8 % bij bestaande bouw.
• Geen werken te verwachten, met woningen die voldoen aan de meest recente energienormen.
• Garanties van de bouwer (volmaakte oplevering, tweejarige en tienjarige aansprakelijkheid) die uw investering beveiligen.

Voor een hoofdverblijfplaats kan elke koper bij onverdeeldheid, onder voorwaarden, een beroep doen op het PTZ, waarvan de plafonds en quota per zone verschillen. Deze gesubsidieerde lening wordt van geval tot geval beoordeeld.

Let op: het PTZ is bestemd voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats door een natuurlijke persoon. Een constructie via een SCI geeft niet dezelfde rechten, wat een belangrijk aandachtspunt is voor eerstekopers.

Samen investeren: welke structuur voor verhuur?

Als uw doel particuliere verhuur is, verandert de redenering. In 2026 bestaan er meerdere kaders om in nieuwbouw te investeren, elk met eigen regels. Het gaat niet om een opvolger of vervanging van een oud systeem: het zijn zelfstandige kaders die volgens uw situatie moeten worden onderzocht.

Enkele richtpunten voor de verhuurfiscaliteit:

• Bij niet-professioneel gemeubelde verhuur (LMNP) geldt het micro-BIC-regime tot een bepaald inkomensplafond, met een forfaitaire aftrek. De drempel voor niet-professionaliteit is eveneens omkaderd.
• Bij ongemeubelde verhuur kan het grondtekort jaarlijks worden afgetrokken binnen een wettelijke grens.
• Bepaalde tussenhuurinvesteringsregelingen voorzien in huurplafonds per zone.

Let op: er wordt geen rendement gegarandeerd, en een btw-terugvordering is niet automatisch. Een verlaagd btw-tarief kan in bepaalde operaties onder voorwaarden van toepassing zijn (specifieke zones en verplichtingen). Deze mechanismen vereisen een nauwkeurige analyse van uw fiscale situatie.

De SCI wordt vaak verkozen voor verhuurprojecten met meerdere personen, omdat zij het beheer en de verdeling van de inkomsten organiseert. De keuze (SCI met inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting) heeft echter zware fiscale gevolgen: begeleiding is essentieel.

Concreet voorbeeld ter illustratie

Marie en Julien, een niet-gehuwd samenwonend koppel, kopen hun eerste nieuwbouwappartement om er zelf te wonen. De onverdeeldheid past bij hun situatie: eenvoud, de mogelijkheid om volgens hun zone het PTZ aan te vragen, en een verdeling van de aandelen naar hun respectieve inbreng. Zij plannen wel om hun situatie via een overeenkomst te beveiligen.

Sophie en haar broer willen daarentegen samen investeren in een nieuwbouwwoning bestemd voor verhuur, met het idee hun kinderen later te betrekken. De SCI beantwoordt beter aan hun behoefte aan gedeeld beheer en geleidelijke overdracht.

Hoe kiest u met gerust hart?

Er bestaat geen universeel "beste" oplossing: alles hangt af van uw persoonlijke situatie, uw doel (wonen of investeren), uw fiscaliteit en uw overdrachtsplannen. Denk ook aan de schuldquote van 35 %, die uw leencapaciteit bepaalt, en laat alle financiële parameters van uw project controleren.

De juiste reflex: laat u begeleiden door een professional die uw concrete geval analyseert voordat u tekent.

Neem actie: maak een afspraak met een adviseur JL HOME of start uw persoonlijke simulatie om de voor uw tweeaankoop in het nieuwbouwsegment meest geschikte constructie te bepalen.

Inhoud bijgewerkt in 2026, uitsluitend ter informatie. Elke juridische en fiscale situatie moet door een professional worden gevalideerd.